Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. 549 ГК РФ следует, что договор продажи создает обязанности только у продавца, анализ норм ГК РФ позволят сделать вывод, что договор купли-продажи земельного участка является двухсторонне обязывающим. По мнению О.Ю. Скворцова, «это легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами. Изменения в договор могут быть внесены путем составления соглашения по тем же правилам, что и основной договор.
Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности.
Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. 554 ГК РФ, дополнены п. 1 ст. 37 ЗК РФ требованием о необходимости, прохождения государственного кадастрового учета, для индивидуализации земельного участка.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К таким условиям относятся: установление права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, условие ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение иных сделок с землей, и условие ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными.
В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ следует учитывать их категорию. При заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договор будет считаться не заключенным.
Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ -цена, при ее отсутствии в договоре правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применимы, следовательно, не может быть уплачена цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут указать условие его исполнения к определенному сроку, если при нарушении срока исполнения покупатель утратит интерес к договору. В этом случае продавец может исполнить договор до наступления или после истечения определенного договором срока только с согласия покупателя. А при нарушении сроков установленных договором для передачи документов, покупатель вправе назначить разумный срок для их передачи, в случае же, не предоставления документов в указанный срок, покупатель может отказаться от сделки.
На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.
Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, проявляется и в порядке их продажи. В ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что субъект РФ и муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не меньше указанной в извещении.
Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.
Проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.
Аренда земельных участков
Аренда земельных участков одна из самых распространенных и эффективных форм использования земель во всем мире. В.В. Васильева объясняет такую распространенность аренды универсальностью поскольку право аренды может принадлежать как гражданам, в том числе и иностранным так и юридическим лицам, а так же в аренду могут предоставляться ограниченные в обороте земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности.Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты. - М.: ГроссМедиа: Росбух, 2007.- С.24.
К отношениям аренды земельных участков, согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ помимо норм ЗК РФ применяются общие положения ГК РФ об аренде.
Определение договора аренды земельного участка можно вывести из легального определения аренды, содержащиеся в ст. 606 ГК РФ. Согласно данному определению, по такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и (или) пользование.
Договор аренды земельного участка характеризуется как консенсуальный, взаимный, возмездный и срочный. Срочность договора аренды, обусловлена тем, что обязательственные права, вытекающие из договора действуют, период времени указанный в договоре. Если же срок аренды в договоре не указан, то такой договор считается заключенный на неопределенный срок, в этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив об этом за три месяца.
Законами могут устанавливаться предельные сроки аренды. Например, п. 3 ст. 9 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - 49 лет, если такой срок в договоре не определен, и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения такого срока, договор прекращается по истечении указанного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме с последующие его государственной регистрацией, но, если срок договора не превышает одного года, он может быть заключен в простой письменной форме.
Если же арендодателем выступают государственные и муниципальные органы, то договор аренды заключается в порядке установленным постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» .Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 // Российская газета.- 21.11.2002.-№ 221.
Согласно указанному постановлению договор аренды предметом, которого выступает, земельный участок из государственной или муниципальной собственности заключаются по результатам торгов, на основании протокола с победителем в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.
По желанию собственника земельного участка находящегося в частной собственности договор аренды, так же может быть также заключен по результатам торгов. А.И. Дихтяр указывает, что «в таком случаи необходимо руководствоваться нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, а при проведении торгов на заключение договора аренды земельного участка в ходе процедур банкротства, или исполнительного производства, необходимо учитывать положения федеральных законов, регулирующих соответствующие отношения. Дихтяр А.И., Попова И.В. Приобретение прав на земельный участок из государственных и муниципальных земель на торгах: вопросы теории и практики [Электронный ресурс]. -2009. Доступ из справочной информации. правовой системы «Гарант»
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет договора и размер арендной платы. В основу определения размера арендной платы согласно ст. 65 ЗК РФ могут быть положены различные принципы, в зависимости от того кто выступает собственником земельного участка. Если собственником выступает физическое или юридическое лицо то порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются непосредственно договором. Если же земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то порядок определения условий и сроков внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.
С установлением арендной платы как существенным условием договора аренды земельного участка связанна обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы. В случае нарушения арендатором указанной обязанности арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.
Таким образом, подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что наличие дополнительных требований к земельному участку как к предмету договор аренды, закрепление различных механизмов определения размера арендной платы, позволяет выделить аренду земельного участка как особый вид аренды, что влечет необходимость специального правового регулирования, выраженного, прежде всего в нормах земельного законодательства.
Дарение земельных участков
Учитывая положения ст. 572 ГК РФ закрепляющей легальное определение договора дарения можно сделать вывод, что по договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу.
Договор дарения земельного участка это двухсторонняя сделка - даритель, подписывая договор, дает согласие на передачу права, а одаряемый на принятие вещи. При этом, если по общему правилу договор дарения может характеризоваться как реальный, так и как консенсуальный, то в отношении дарения земельного участка В.А. Горемыкин отмечает, что «договор будет характеризоваться только как консенсуальный, поскольку момент заключения договора не совпадает с переходом права собственности, который связан с государственной регистрацией». Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.- М.: Издательство: Юрайт, 2011.-С.243.
По своей сущности договор дарения является безвозмездным, поэтому если при дарении земельного участка, со стороны одаряемого предполагается встречное предоставление такой договор признается притворной сделкой, что влечет применения правил о недействительности сделок (п.1 ст.572 ГК РФ).
К форме договора дарения земельного участка предъявляются общие требования, необходимо, что бы договор был составлен в письменной форме, и согласно требованиям п.3 ст.574 ГК РФ был зарегистрирован.
В качестве сторон договора дарения земельного участка могут выступать физические и юридические лица, а так же государство в лице государственных органов, и органы местного самоуправления, с учетом ограничений установленных законодательством. Так в ст. 575 ГК РФ установлен запрет на осуществление дарения: от имени малолетних и признанных недееспособными граждан, их законными представителями работникам образовательных, медицинских организаций, а так же, организациям, оказывающим социальные услуги, лицам, замещающим государственные должности РФ, субъектов РФ, муниципальные должности, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, а так же запрещено дарение между коммерческими организациями.
Указанные лица могут выступать на стороне одаряемого, только в случае если передача дара будет обусловлена его использованием в общеполезных целях (пожертвование). Именно по цели договора различается пожертвование от обычного дарения, где земельный участок может быть передан без дополнительных условий. Учитывая нормы ст. 582 ГК РФ, на принятие земельного участка переданного в порядке пожертвования не требуется чье - либо согласие, но поскольку права одаряемого ограничены целью пожертвования, то в случае невозможности использования дара в указанных целях, потребуется согласие дарителя или решение суда на использование земельного участка по иному назначению, в противном случаи дарение может быть отменено.