МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
«Тульский государственный университет»
Интернет-институт
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
Земельное право
на тему:
«Понятие земельно-правовой сделки»
Выполнил студент гр. ИБ761001
А. В. Филонов
Научный руководитель: канд.юр.наук доцент
Зубцова М. Н.
Тула 2021
Введение
С древнейших времен, когда наша цивилизация только зарождалась, когда общество открыло для себя растениеводство и животноводство, возник такой предмет для отношений, как участок земли. Человек достаточно быстро поняло, что источник всех благ, которые ему были доступны в то время - земля. На ней выращивался урожай, на ней паслись прирученные животные, на ней стояло жилище, по ней текла вода. Чем больший участок занимала конкретная община, тем больше возможностей для развития приобретало. Когда две общины между собой приобретали общую границу, тогда развитие обоих, в конкретном географическом направлении, приостанавливалось. Решение этой проблемы породило первые земельные отношения, которые представляли собой переход права на участки земли от одной общины к другой. Вряд ли этот переход был всегда мирным, но сам факт правоотношений считаю нужным отметить.
С развитием цивилизации, после возникновения частной собственности на средства производства и землю, внутри общины появился такой объект права как земельный участок, который стал вещью, доступной в обороте.
Поскольку недвижимое имущество, включая земельные участки, является важной, и достаточно дорогой вещью, как для отдельной личности, так и для общества в целом, сделки с таким имуществом находятся под особым вниманием государства, которое, через законодательство, регулирует оборот недвижимости. Однако, в настоящее время на практике, при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю, или осуществлении их защиты, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права, что подчеркивает актуальность изучения темы земельно-правовых сделок.
Земельный участок как объект права
Совершение сделок с землей в Российской Федерации регулируется земельным законодательством сравнительно недавно. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено, и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю. В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться , имеющимся в его собственности, участком по собственному усмотрению.
Прежде чем раскрыть понятие «земельный участок» необходимо соотнести его с понятием «земля», поскольку в законодательстве, используются оба термина, но ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.-№ 44.- Ст. 4147. (далее - ЗК РФ) разграничивает указанные понятия, признавая их разными объектами земельных отношений, из-за этого могут возникнуть сложности при совершении с указанными объектами сделок.
Земля в земельном законодательстве рассматривается в двух качествах - как природный объект и как недвижимое имущество.
Как природный объект, земля это природный ресурс составляющий основу осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации. Конституцией Российской Федерации Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства Российской Федерации.-26.01.2009.- Ст.445. в ч. 1 ст. 9 определено, что земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому, земля как природный объект, прежде всего объект регулирования норм по охране.
Земля как недвижимое имущество, это объект права собственности и иных прав на землю. В этом качестве земля выступает в виде конкретных земельных участков и их частей. При этом, земля приобретет статус недвижимого имущества лишь с определенного момента. О.Ю. Скворцов указывает, что «таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, для этого необходимо, что бы земельный участок был индивидуализирован путем его кадастровой оценки». Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте.- М.: Волтерс Клувер, 2006.- С.58
Согласно ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно ФЗ №171 от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», п.3 статьи 6 определяет, что: «3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки».
Согласно ст.3 ФЗ №246 от 19.07.2011 г. «Об искусственных земельных участках,…», искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также - искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них.
До принятия нового ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица могли приватизировать (и становиться их собственниками) только те земельные участки, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости Анисимов А.П., Мелихов А.И. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. 2005. № 6. С. 4-7..
Новый Земельный кодекс РФ разрешил иностранцам приобретать в собственность земельные участки, хотя такая возможность носит (по сравнению с россиянами) ограниченный характер.
Во-первых, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не могут быть переданы (п. 3 ст. 15 ЗК РФ) земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом "О государственной границе РФ". Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. на 01.12.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148 (далее - Вводный закон) до установления такого перечня не допускает предоставление иностранцам земель приграничных территорий.
Во-вторых, им не предоставляются земли в собственность на иных (кроме пограничных) территориях, установленных особо федеральными законами.
В-третьих, земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются им в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).
В-четвертых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. на 5.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018
Конституционность норм ЗК РФ в части возможностей иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки вызывает ряд сомнений.
Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав как за гражданами РФ, так и лицами без гражданства (апатридами) и иностранными гражданами, используя при этом термин "каждый". В России каждый, находящийся в пределах ее границ, имеет право на жизнь (ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ст. 35) и т.д. Субъектами этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от их пола, гражданства, национальности и т.д. В этом проявляется "национальный режим", т.е. уравнение в правах граждан РФ, иностранных граждан и апатридов.
Земельные участки, на которых коренные малочисленные народы занимаются традиционным природопользованием, принадлежат к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов (являются разновидностью некоммерческих юридических лиц) в безвозмездное пользование. В случае изъятия таких участков для государственных или муниципальных нужд, взамен них предоставляются равноценные, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием (ст. 11 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации") Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (с изм. на 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 мая 2001 г. № 20 ст. 1972.
Объектами земельных правоотношений являются земля, земельные участки и части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Понятие земли как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Граждане, юридические лица и публично-правовые образования не могут быть собственниками земли, но могут быть собственниками земельных участков. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть объектом земельных отношений, поскольку объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. № 2. С. 12..
Собственность в юридическом смысле предполагает персонификацию, следовательно, для того, чтобы выступать субъектом права собственности, народ должен иметь юридически оформленное организационное единство в виде государства, юридического лица и т.д. Прохорова НА. Понятие "управление" в земельном праве // Государство и право. 2003. № 6. С. 93..
Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью принадлежащего ему земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными законами. Возникает интересная параллель с воззрениями римских юристов, согласно которым право собственности на землю простирается вглубь под поверхностью и вверх над нею до бесконечности. Однако логично предположить, что "собственник земельного участка может воспрепятствовать проведению тоннеля, прокладке газо- или водопроводных труб и других подобных сооружений под его участком на какой угодно глубине, проведению телеграфных или телефонных проволок на какой угодно высоте. Но такое положение, очевидно, несовместимо с самыми разнообразными интересами современного благоустройства..." Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001. С. 203..
Купля-продажа земельных участков
Исходя из легального определение договора продажи недвижимого имущества закрепленного в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сделать вывод что под договором купли-продажи земельного участка понимается соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.