Материал: Оценка и управление стоимостью предприятия (организации). методические указания к выполнению курсовой работы для студентов бакалавриата. Околелова Э.Ю

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

- ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

- нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, недвижимости.

Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

• метод Ринга – прямолинейный возврат капитала;

• метод Инвуда – возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);

• метод Хоскольда – возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

Метод Ринга используется, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е., она представляет величину, обратную сроку службы актива.

Пример 1.

Условия инвестирования:

• сумма - 1000 д.е.;

• период - 5 лет;

• ставка дохода на инвестиции -12%.

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12).

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (200 д.е.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы (табл.2).

Таблица 2

Денежные потоки по методу Ринга

Метод Инвуда используется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации определяется по таблицам шести функций сложного процента, приложение 1).

Пример 2.

Условия инвестирования – см. пример 1.

Решение.

По таблицам функций сложного процента (см. Приложение) в графе «Взнос на амортизацию» определяется величина процентной ставки для 12% ставки дохода на инвестиции и срока 5 лет (0,2774). Ежегодный равновеликий поток доходов равен 277,4 д.е. (1000 х 0,2774). Процент за первый год составляет 120 д.е. (12% от 1000 д.е.). Возврат основной суммы составит: 277,4-120=157,4 д.е.

Если ежегодно получаемые 157,4 д.е. реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 176,3 д.е., и т.д. (табл.3).

Таблица 3

Денежные потоки по методу Инвуда

Коэффициент капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097 (0,12+0,1574).

Метод Хоскольда используются в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример 3.

Условия. См. пример 1. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет.

Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1774, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет (см. Приложение), то коэффициент капитализации равен 0,2974 (0,12 + 0,1774).

Общая сумма возмещений 1000 х 0,2974 = 297,4 д.е. (табл. 4).

Таблица 4

Денежные потоки по методу Хоскольда

VI. На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат четвертого этапа) на коэффициент капитализации (результат пятого этапа):

, (5)

Варианты для выполнения задания №1 курсовой работы выбираются по таблице 5 в соответствии с последней цифрой зачетной книжки.

В работе требуется определить стоимость объекта. Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат на основе использования методов Ринга, Инвуда, Хоскольда. Для каждого метода необходимо построить план денежных потоков.

Задание 1.2. Оценка стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на 4 основных этапа:

I. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

II. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

III. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

Ставка дисконта – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в единую величину текущей стоимости. В экономическом смысле ставка дисконта - это требуемая инвесторами ставка дохода на капитал, вложенный в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

1. Модель оценки капитальных активов.

2. Метод кумулятивного построения.

3. Модель средневзвешенной стоимости капитала.

В работе рассчитать ставку дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Наиболее часто при инвестиционных расчетах ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital — WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств.

Показатель средневзвешенной стоимости капитала (WACС) рассчитывается по формуле:

(6)

где R_e — ставка доходности собственного (акционерного) капитала, рассчитанная, как правило, с использованием модели САРМ;

E — рыночная стоимость собственного капитала (акционерного капитала). Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции;

D — рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании;

V = E + D — суммарная рыночная стоимость займов компании и ее акционерного капитала;

R_d — ставка доходности заемного капитала компании (затраты на привлечение заемного капитала). В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании;

i — ставка налога на прибыль.

Для определения стоимости собственного капитала применяется модель оценки долгосрочных активов (capital assets pricing model — CAPM).

Ставка доходности собственного капитала (R_e) рассчитывается по формуле:

R_e = R_f + β(R_m - R_f) +S₁+S₂, (7)

где R_f — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент, определяющий изменение цены на акции компании по сравнению с изменением цен на акции по всем компаниям данного сегмента рынка;

(R_m - R_f) — премия за рыночный риск; это величина, на которую среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке превышали ставку дохода по безрисковым ценным бумагам в течение длительного времени;

R_m — среднерыночные ставки доходности на фондовом рынке по акциям компании.

S₁ — премия для малых компаний; учитывает размеры оцениваемой компании.

S₂ — премия за риск инвестиций в конкретную компанию.

IV. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Стоимость объекта = Текущая стоимость периодического потока

доходов +Текущая стоимость реверсии (8)

Пример 4.

Условие. Инвестор приобретает недвижимость и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом. Ставка дисконта –11% (в задании рассчитывается самостоятельно). Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить 500000 д.е. (стоимость реверсии).

Решение представлено в табличной форме (табл. 5).

Таблица 5

Продолжение таблицы 5