181
ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ
ПРЕДПРИЯТИЯ (ОРГАНИЗАЦИИ)
Методические указания
к выполнению курсовой работы
для студентов бакалавриата дневного и заочного обучения
специальности «Экономика»
Воронеж 2014
Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
Воронежский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра экономики и основ предпринимательства
Методические указания
к выполнению курсовой работы
для студентов бакалавриата дневного и заочного обучения
специальности «Экономика»
Воронеж 2014
УДК 657.92 (075)
Составитель Э.Ю. Околелова
ОЦЕНКА и управление стоимостью предприятия (организации): метод. указания к выполнению курсовой работы для студ. бакалавриата дневного и заочного обучения спец. «Экономика» / Воронежский ГАСУ ; сост.: Э.Ю. Околелова. ‑ Воронеж, 2014. – 30 с.
Методические указания предназначены для выполнения курсовой работы по дисциплине «Оценка и управление стоимостью предприятия (организации)» для бакалавров дневного и заочного обучения специальности «Экономика», содержат необходимые теоретические данные, примеры расчетов, таблицы, формулы и пояснения для оценки стоимости предприятия. Практическая значимость работы состоит в возможности определения стоимости предприятия (бизнеса) на основе затратного, сравнительного и доходного подходов.
Табл. 12. Библиогр.: 5 назв.
УДК 657.92 (075)
Печатается по решению научно-методического совета
Воронежского ГАСУ
Рецензент – кафедра кадастра, недвижимости, землеустройства и геодезии
Воронежского ГАСУ
Введение
Оценка стоимости предприятия представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости предприятия с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.
Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.
Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).
Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях фирмы:
1) Сделки купли – продажи фирм.
2) Слияние и поглощение организаций.
3) Определение налога на имущество организации, на недвижимость или на наследование.
4) Страхование организации.
5) Залоговое обеспечение кредитной линии.
6) Разработка инвестиционного проекта.
7) Ликвидация организации.
Стоимость различают:
Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может, продан на открытом рынке. Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи организации или ее активов.
Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости организации для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал.
Восстановительная стоимость — стоимость точной копии организации или актива с учетом действующих цен, даже если есть более экономичные аналоги.
Стоимость замещения — затраты на создания организации, имеющей эквивалентную полезность с оцениваемой, но построенную с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в страховании.
Ликвидационная стоимость — стоимость при вынужденной продаже.
Залоговая стоимость — оценка организации по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.
Балансовая стоимость — затраты на приобретение объекта собственности. Балансовая собственность бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств определяется в процессе переоценки основных средств.
Оценка предприятия как имущественного комплекса, приносящего доход, требует оценки следующих категорий:
- непосредственно имущественного комплекса как объекта недвижимости, включая земельные участки;
- материальные и нематериальные активы предприятия;
- потенциальную возможность приносить доход, включающую:
доходы предприятия;
гудвилл;
ценные бумаги;
объем рынка;
инновационность предприятия;
оценку доходности отрасли;
динамику развития предприятия.
В зависимости от факторов стоимости методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода.
Таблица 1
Методы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
Подходы к ОБ |
Методы ОБ |
1. Доходный подход |
1. Метод капитализации прибыли 2. Метод дисконтированных денежных потоков |
2.Сравнительный подход |
1. Метод рынка капитала (метод компании-аналога) 2. Метод сделок 3. Метод отраслевых коэффициентов |
3. Затратный подход |
1. Метод стоимости чистых активов 2. Метод ликвидационной стоимости |
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. Доходный подход является общепринятым подходом к оценке рыночной стоимости предприятия (бизнеса), доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов в стоимость. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса.
Определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) с позиции доходного подхода основано на предположении - что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате его функционирования (иными словами, покупатель приобретает право получения будущих доходов от владения предприятием). Аналогичным образом, собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате своего взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:
Метод прямой капитализации доходов является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Стоимость предприятия определяется следующим образом:
Оцененная стоимость = Чистая прибыль / Ставка капитализации (1)
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).
Метод капитализации используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут представлять: текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду; доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.
Метод состоит из 5 основных этапов.
Оценивается потенциальный валовой доход.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки:
ПВД = S х Ca, (2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2; Ca – арендная ставка за 1 м2.
Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и прочих факторов.
II. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:
ДВД = ПВД – Потери (3)
III. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы различают:
- условно-постоянные;
- условно-переменные, или эксплуатационные;
- расходы на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.
IV. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД определяется по формуле:
ЧОД = ДВД - Операционные расходы (4)
V. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения:
- метод кумулятивного построения;
- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;
- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
- метод прямой капитализации.