Материал: конспект лекцій_ЕГОН

96

Міністерство освіти та науки України

Національний університет “Львівська політехніка”

Ю.П. Губар

«Експертна грошова оцінка нерухомості»

Конспект лекцій

для студентів Інституту геодезії

Затверджено

на засіданні кафедри

кадастру територій

Протокол № від 25 березня 2019 р.

Львів 2019

Тема №1

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання земель

Лекція №1

Мета та завдання аналізу. Найбільш ефективне використання вільної земельної ділянки, покращеної земельної ділянки.

Лекція 2.

Тема 2.

Методичні підходи експертної грошової оцінки нерухомості

Лекція 3

Методичний підхід співставлення цін продажу подібних об’єктів

(аналогів продажу).

1. Алгоритм методичного підходу

Підхід до оцінки вартості нерухомості, що ґрунтується на зіставленні цін аналогічних продаж, який зазвичай називають підходом з погляду порівняння ринкових даних, базується на прямому порівнянні оцінюваного об’єкту з іншими об’єктами нерухомості, які були продані або включені в реєстр на продаж.

За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається на рівні ціни про­дажу аналогічних продаж за формулою:

, (3.1)

де Ц_зп - оцінна вартість нерухомості, визначена зіставленням ціни продажу аналогічних продаж (у гривнях); Ц_а - ціна продажу подібної нерухомості (у гривнях); m - кількість факторів порівняння; - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної нерухомості, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Після ретельного збору, аналізу, перевірки і узгодження ринкові дані, зазвичай, є якнайкращим індикатором ринкової вартості нерухомості. Ціна, яку виплачує типовий покупець, часто є результатом процесу вибору, в процесі чого вивчається і оцінюється велика кількість об’єктів нерухомості. Покупці часто засновують свої висновки про вартість головним чином на об’єктах нерухомості, запропонованих на продаж. Оцінювачі також використовують цю інформацію разом з відомостями про продані або здані в оренду об’єкти.

Принцип заміщення свідчить, що за наявності декількох товарів або послуг схожої придатності, той з них, який має найнижчу ціну, має найбільший попит і має найширше розповсюдження. Важливо розуміти специфіку використання цього принципу в теоретичному обґрунтуванні підходу з точки зору ринкових даних. Стосовно ринку односімейних житлових будинків цей принцип означає, що якщо житло може бути замінене на ринку (що зазвичай і відбувається), то його вартість встановлюється на рівні витрат на придбання житлового будинку рівного ступеня привабливості, при допущенні, що не знадобиться багато часу (а, власне, додаткових витрат) на здійснення заміни. Досвідчені продавці нерухомості знають, що більшість покупців готові розглядати декілька будинків з метою вибору оптимального варіанту покупки і погодяться лише на невелике відтермінування в перемовинах про купівлю будь-якого конкретного будинку.

Нерухомість, що значно перевищує ринкову вартість, залишається непроданою незалежно від того, як довго вона пропонується для продажу. Принцип заміщення забезпечує основу тієї передумови, що ринкова вартість нерухомості є вартістю, вказаною активними та інформованими покупцями на ринку для зіставних об’єктів, які пропонують подібний рівень і якість зручностей та інших характеристик.

Індивідуальні продажі часто відрізняються від ринкової норми цін через мотивації учасників угоди, умови їх обізнаності і умови угоди, проте в переважній більшості випадків ціни індивідуальних угод мають тенденцію відображати напрям розвитку ринку. У випадку коли є інформація про достатню кількість зіставних продажів і пропозицій на продажі для даного ринку, легко визначити цінові тенденції.

Принцип заміщення також застосовується і до прибуткової нерухомості. Типовий інформований покупець порівнює об’єкти прибуткової нерухомості, запропоновані на продаж, також розглядає альтернативні варіанти вкладення капіталу. Покупці-інвестори порівнюють терміни окупності своїх інвестицій, норми прибутку на капіталовкладення при різних варіантах, враховуючи при цьому податкові переваги, витрати на управління (менеджмент) і багато інших чинників.

При використанні підходу до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів слід виконати такі кроки:

• вивчити ринок і вибрати середовище|середу| продажів і лістингів (пропозиції на продаж), тобто об’єкти нерухомості, які найбільш співставні з оцінюваним об’єктом нерухомості. Як правило, найбільш актуальні і схожі зіставні продажі служать кращими показниками вартості оцінюваного об’єкту;

• зібрати і перевірити інформацію по кожному відібраному об’єкту про ціну продажу, про дату угоди, фізичні характеристики, місцеположення і будь-які особливі умови угоди;

• проаналізувати і порівняти кожен об’єкт з оцінюваним за часом продажі, місцеположенню, фізичним характеристикам і умовам продажу;

• скорегувати ціни продажів або лістингові ціни по кожному зіставному об’єкту відповідно до наявних відмінностей між ним і оцінюваним об’єктом. Величини поправок до цін визначаються на основі аналізу ринку з використанням методу «зіставних| пар», регресійного аналізу або інших методів.

• погоджувати скореговані ціни зіставних об’єктів нерухомості і прийти до показника вартості оцінюваного об'єкту.

Вивчення ринку. Вивчення ринку проводиться для виявлення тих зіставних продажів і об’єктів, пропонованих на продаж, які схожі з оцінюваним об’єктом нерухомості. Зазвичай, чим актуальніше зіставний продаж, і чим більш схожий з оцінюваною нерухомістю, тим краще служить як показник вартості оцінюваної нерухомості. Як правило, аналізується значно більше продажів і пропозицій, ніж кількість остаточно відібраних аналогів, що будуть використані в оцінці. Кращі зіставні об’єкти використовуються в підсумкових калькуляціях при розрахунку вартості.

Збір даних. Точність оцінки вартості, отриманої на основі даного підходу значною мірою залежить від кількості і якості даних по продажах, пропозиціях на продаж конкуруючих об’єктів нерухомості. За допомогою поглибленої програми збору інформації оцінювач може сформувати власний |банк ринкових даних і організувати його так, щоб ефективно проводити підбір зіставних об’єктів.

Перевірка даних. Кожен продаж, який використовується як зіставний| в звіті про оцінку, повинен особисто перевірятися оцінювачем, а дані підтверджуватися покупцем, продавцем або брокером. Оцінювач має бути упевнений у фактах, тобто в коректності виконання вимірювань, точності повідомлених цін і умов продажу, а також правильності обліку всіх видів зносу.

Процеси перевірки і інспекції проводяться не тільки для підтвердження точності і повноти отриманих даних. Вони також забезпечують вивчення рушійних сил, залучених в продаж, а також мотивації угоди, як, наприклад: чи не діяли покупець і продавець в умовах фінансового тиску? Чи була це угода між сторонами не залежними один від одного, або ж вони зв’язані між собою яким-небудь чином? Чи мали покупець і продавець вичерпну інформацію про об’єкт нерухомості і ринок, на якому відбулася угода? Чи мав продавець достатньоо часу для продажу, а покупець для покупки? Чи були спеціальні поступки з якого-небудь боку? Чи було фінансування типовим для ринку, або мала місце одна з незвичайних ситуацій таких, як застава, перехідна від покупця до продавця, (щоб зменшити розмір готівки, що бере участь в угоді), вторинна застава, застава із зміною боржника тощо? Чи були які-небудь спеціальні умови продажу, такі як включення в продаж особистої нерухомості (меблі, збірні басейни, човни, автомобілі, спортінвентар тощо)? Чи була будь-яка спеціальна урядова програма, що включала субсидії, привабливі умови фінансування або гарантії платежів?

Іноді власники продають нерухомість за меншу суму, ніж очікувалося, якщо їм дозволяється продовжувати займати її ще тривалий термін після передачі титулу. Іноді продаж є результатом опціону, що мав місце у минулому, коли переважали інші ринкові умови, що виразилося в ціні продажу, який може бути нетиповим для поточного стану ринку. Це тільки деякі з умов, які могли б зробити ціни продажів відмінними від ринкової вартості. Тільки шляхом особистого досвіду покупця і продавця можна оцінювати здобуті відомості про такі умови.

Аналіз і порівняння даних. Порівняння продажів, пропозицій і лістингів забезпечує основу для розрахунку ринкової вартості оцінюваної нерухомості. Коли зіставні об’єкти нерухомості, схожі з оцінюваним, були продані зовсім недавно і мали дуже незначні поправки до цін продажів по фізичних характеристиках, місцеположенню, за умовами продажів, то така інформація корисна при отриманні оцінки ринкової вартості. Проте в більшості завдань оцінювач вимушений визнавати наявність великої кількості істотних відмінностей між оцінюваною нерухомістю і зіставними продажами. Оцінювачі використовують два аналітичні інструменти - елементи порівняння і одиниці порівняння. Кожен елемент порівняння (дата продажу, фізичні характеристики, місцеположення і умови продажу) необхідно враховувати. Часто є більше за одну фізичну характеристику, що вимагає внесення до ціни продажу поправки. Для цього використовуються одиниці порівняння, що є засобом обліку таких відмінностей.

2. Види поправок

Відмінності між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю можуть бути враховані у вигляді або грошових, або процентних поправок, що залежить від методу їх отримання. Для житлової нерухомості процентні поправки часто перетворюються в грошові при заповненні форм єдиного звіту оцінки житла, звіту про оцінку невеликої прибуткової житлової нерухомості і форм звіту про оцінку для кондомініуму. Ці табличні форми розроблені для віддзеркалення поправок у грошовому численні, які або додаються, або віднімаються від цін зіставних продажів.

Не існує жорсткої процедури для внесення поправок. Внесення поправок може бути зроблене декількома способами, в залежності від того, як співвідношення об’єктів нерухомості (тобто оцінюваного і зіставного, зіставного і оцінюваного, або зіставного і зіставного) виражається або сприймається ринком. Це співвідношення перетворюється на математичний вираз, і рівняння вирішується з метою визначення розміру поправки, що відображає відмінність між об’єктами нерухомості.

Обчислення, які оцінювач використовує для внесення поправок грунтуються на розумному, логічному обґрунтуванні, але| математика не може обгрунтовувати думки оцінювача. Оцінка ринкової вартості зовсім не зводиться до виконання послідовних математичних обчислень. Процес оцінки містить певний творчий аспект в тому, що оцінювачі використовують свої думки для аналізу і інтерпретації кількісних даних.

Одна з переваг позитивних і негативних поправок полягає в тому, що неважливо, в якій послідовності вони вносяться. Результат завжди буде тим же самим. Коли вносяться процентні поправки, їх послідовність позначиться на результаті. Не існує суворої послідовності, в якій оцінювачеві слід вносити поправки. Існують такі поправки:

Передані майнові права. Ця поправка враховує різницю юридичного статусу між оцінюваною нерухомістю і зіставним об’єктом. Якщо вона проводиться першою, то вона безпосередньо застосовується до вказаної ціни продажу.

Фінансові умови. Ця поправка конвертує ціну угоди зіставного об’єкту в її грошовий еквівалент або модифікує її для ув’язки з умовами фінансування оцінюваної нерухомості.

Умови продажу. Відображає різницю між фактичною ціною продажу зіставної нерухомості і її вірогідною ціною продажу в тому випадку, якщо б ця угода між незалежними, ніяк не зв’язаними один з одним сторонами, мала б місце у нинішній момент.

Ринкові умови. Поправка для обліку змін ринку з часу зіставного продажу і до дати оцінки.

Місцеположення. Місцеположення нерухомості є важливим чинником, що визначає її вартість. Облік будь-якої відмінності у вартості через місцеположення зіставного продажу і оцінюваного об’єкту вимагає внесення поправки.

Фізичні характеристики. Часто потрібно більше однієї поправки для обліку відмінностей у фізичних характеристиках.

Послідовні процентні поправки. Незалежно від того, яка поправка вибрана першою, вона множиться на ціну продажу зіставної нерухомості для отримання ціни, скорегованої даною характеристикою. Наступна поправка множиться на першу скореговану ціну, а не на початкову. Ця послідовність дій продовжується до тих пір, поки не будуть внесені всі поправки.

Кумулятивні процентні поправки. Кумулятивні процентні |поправки отримують шляхом перемножування всіх індивідуальних процентних поправок. Іншими словами, кумулятивні процентні поправки виявляються випадково взаємозв’язаними. В цьому випадку певна послідовність перемножування поправок не потрібна, оскільки порядок перемножування не робить впливу на кінцевий результат.

До цього моменту поправки розглядалися для всього об’єкту нерухомості в цілому, причому результат їх внесення до ціни продажу зіставного об’єкту нерухомості як єдиного цілого давав пряму вказівку на вартість оцінюваного об’єкту. Існує можливість також застосовувати поправки по окремих одиницях порівняння. Одиницями порівняння, наприклад, для індивідуальних житлових будинків, зазвичай, є розміри загальної| житлової площі. Якщо використовується така одиниця порівняння, ціни продажів кожного зіставного об’єкту нерухомості перед внесенням поправок приводяться до цін квадратного метра. Потім поправки вводяться як показники на одиницю або питомі показники.