Когда прекратилось право пользования участком, собственник объектов недвижимости должен освободить землю от построек и передать свободный участок его собственнику, причем последний вправе требовать этого в судебном порядке. Запрет на снос объектов недвижимости содержит Закон об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот реестр. Законом гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений (ст. 7).
Снос объектов недвижимости может быть нецелесообразен по экономическим причинам, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, содержащем два варианта судебного решения в такой ситуации.
2. Пункт 3 комментируемой статьи вообще исключает применение ее правил, когда допускается изъятие земельного участка в государственных (муниципальных) надобностях (см. коммент. к ст. 283) и принудительное прекращение прав на земельный участок (см. коммент. к ст. 286).
Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.
Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
Комментарий к статье 273
Предыдущие статьи регулировали вещные отношения, возникающие между лицами, имеющими в собственности земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на этих участках. Комментируемая статья содержит правило, касающееся судьбы объектов недвижимости и земельного участка, принадлежащих одному и тому же лицу, собственнику и земельного участка, и объектов недвижимости на этом участке. Это правило представляет собой исключение из принципа, установленного земельным законодательством (ст. 1 Земельного кодекса), поскольку решающей составляющей в единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по земельному законодательству выступает земельный участок, а в норме комментируемой статьи - здание или сооружение: при переходе права собственности на эти объекты недвижимости к новому собственнику может перейти и право собственности на земельный участок, их обслуживающий, если стороны об этом договорятся. Они могут договориться и о праве пользования. Объем прав на землю определяется соглашением сторон. Если такая договоренность не будет достигнута между сторонами, то к новому собственнику объектов недвижимости в силу закона должно перейти право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для их использования (см. коммент. к ст. 271). В этом случае заключение соответствующего договора происходит в обязательном порядке (см. коммент. к ст. 445).
Обязательные правила земельный закон предусматривает для совместного отчуждения и объектов недвижимости, и земельного участка, принадлежащих одному лицу, только тогда, когда недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке (см. коммент. к ст. 260), если федеральным законом разрешено предоставлять такой участок в собственность граждан и юридических лиц (ст. 35 Земельного кодекса).
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Статья 276. Прекращение сервитута
1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Комментарий к статьям 274, 275, 276
1. Статьи 274 - 276 посвящены земельным сервитутам. Статья 274 дает определение частного сервитута как вещного права ограниченного пользования, которое обременяет чужой земельный участок и устанавливается либо соглашением между собственниками недвижимости по требованию одного из них, либо соглашением между собственником и землепользователем или землевладельцем. Договор о сервитуте может быть заключен в силу закона (см. коммент. к ст. 445).
Земельный кодекс (п. 3 ст. 36) указывает на возникновение сервитутов. Это должно иметь место, когда на неделимый земельный участок заключен арендный договор с множественностью лиц на стороне арендатора, которым в здании, расположенном на этом участке, принадлежат помещения одним лицам - на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения. Тогда этот договор заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений этого здания. В этом случае правообладатели помещений в здании: федеральные казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения - наделяются правом ограниченного пользования арендованным земельным участком.
Должен быть установлен сервитут и тогда, когда неделимый земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование кому-либо из указанных выше казенных предприятий или учреждений, а помещения в здании, расположенном на этом участке, закреплены за всеми названными лицами, которые и обладают сервитутом для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
Обладатель сервитута обязан оплачивать пользование по требованию собственника участка, если иное не установлено федеральным законом. Права обладателей частного сервитута определяются договором (ст. 41 Земельного кодекса). На обладателя сервитута не распространяется ст. 40 Земельного кодекса (см. коммент. к ст. 264).
2. Земельный кодекс (ст. 23) ввел, помимо частных сервитутов, также и публичный сервитут в интересах государства, местного самоуправления или местного населения (в целях ремонта инженерных сетей, линий и транспортной инфраструктуры, забора воды и водопоя, проведения изыскательских, исследовательских работ, свободного доступа к прибрежной полосе и др.). Такого рода сервитуты устанавливаются федеральными законами и иными федеральными нормативными правовыми актами, нормативными правовыми актами субъекта РФ и органов местного самоуправления с учетом результатов общественных слушаний. Этими актами определяются права обладателей публичного сервитута (см. ст. 41). Обладатели сервитутов несут обязанности, предусмотренные применительно к ст. 42 Земельного кодекса.
Земельное законодательство защищает интересы тех, кому публичный сервитут существенно мешает пользоваться земельным участком. Защита их прав осуществляется в административном и судебном порядке.
Частный и публичный сервитут подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав (см. коммент. к ст. 261).
Отказ обладателей сервитутов от своих прав не влечет прекращения их обязанностей (ст. 43 Земельного кодекса).
3. Согласно п. 1 ст. 275 ГК переход права собственности на земельный участок к другому лицу (лицам) не меняет прав и обязанностей сторон, содержащихся в договоре о частном сервитуте. Поэтому перемена лиц в отношениях собственности не сможет служить основанием для изменения договора о частном сервитуте.
По закону имущественные права могут быть предметом купли-продажи, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (см. ст. 454). Сервитут относится к такой категории прав, содержание которых не позволяет быть самостоятельным предметом купли-продажи. Это фиксируется в п. 2 ст. 275, равно как и запрет залога (см. коммент. к ст. 334) такого права. Установлен запрет передачи сервитута не собственнику недвижимого имущества.
4. В п. 1 ст. 276 указано, что прекращение сервитута увязано с отпадением оснований, по каким заинтересованное лицо требовало его установления. Для его прекращения закон наделяет правом требования собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Это не означает, что обладатель сервитута лишен такой инициативы. Еще одним основанием может быть утрата земельным участком своего функционального назначения в результате его обременения сервитутом, а также в результате образуемых негативных последствий для его целевого использования.
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Комментарий к статье 277
Сервитутом может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. Обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку, т.е. ст. 274 - 276 (см. коммент. к ним). Понятие "применительно" означает, что правила названных статей применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются. Нормы земельного законодательства о публичном сервитуте (ст. 23 Земельного кодекса) вообще исключаются из применения. Речь может идти лишь о частном сервитуте, возникающем из договора, заключенного по требованию собственника земельного участка, вынужденного, например, пользоваться колодцем (водопроводом в чужом доме), находящимся на соседнем участке, как единственным источником питьевой воды для дачников, проживающих рядом по соседству. Это обременение для владельца источника питьевой воды может быть кратким, до оборудования новой артезианской скважины, или постоянным, если скважина не будет пробурена.
Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Комментарий к статье 278
Комментируемая статья предусматривает, что взыскание может быть обращено на земельный участок по обязательствам его собственника (см. коммент. к ст. 235, 237) и только на основании судебного решения. Прекращение землепользования и землевладения в этом случае, вытекающее из изменения собственности на земельный участок, не предусмотрено ни ГК (см. коммент. к ст. 287), ни Земельным кодексом (ст. 45 - 48). У потерпевших лиц есть также возможность (ст. 62 Земельного кодекса) возместить убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (см. коммент. к ст. 15).
Обращение взыскания на имущество должника осуществляется путем его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на земельный участок, на котором расположено жилое помещение (его часть), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если это помещение для него и членов его семьи, совместно с ним проживающих в принадлежащем ему помещении, является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности (ст. 446 ГПК). Перечень имущества организации, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом.
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд
1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
4. Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.