2. По правилам комментируемой статьи если объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, принадлежат другому лицу, то собственник недвижимости вправе приобрести право постоянного (бессрочного) пользования на ту часть земельного участка, которая обслуживает эту недвижимость (п. 1 ст. 271 ГК). Однако это правило применяется с учетом ограничения Земельным кодексом круга субъектов, которым предоставляется право постоянного (бессрочного) пользования участком (ст. 20) - государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное бессрочное пользование вообще не предоставляются, но если оно у них возникло до введения в действие Земельного кодекса (см. вводный коммент. к гл. 17), оно сохраняется. При этом у них есть право приобрести соответствующий участок в собственность. Другим гражданам и юридическим лицам - носителям этого права Земельный кодекс запретил распоряжаться такого рода земельными участками. Распорядиться может в этом случае только собственник данного земельного участка (см. коммент. к п. 1), в т.ч. посредством заключения договора о частном сервитуте (см. коммент. к ст. 274).
Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности для граждан сроком не ограничено.
Другие юридические лица, кроме названных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или на право аренды до 1 января 2006 г. (Вводный закон к Земельному кодексу - ст. 3 в ред. Федерального закона от 08.12.2003 - СЗ РФ, 2003, N 50, ст. 4846 - см. коммент. к ст. 261).
3. По правилам комментируемой статьи у правопреемников реорганизованных учреждений, казенных предприятий, органов власти и самоуправления остается право требовать сохранения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если не изменяется природа учреждений, казенных предприятий, органов власти и самоуправления.
Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного пользования
1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Комментарий к статье 269
Владение и пользование земельным участком, предоставленным на условиях постоянного (бессрочного) пользования им, нормируется законодательством, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Договор о постоянном (бессрочном) пользовании земельным участком не заключается (в отличие от советского периода и от аренды в настоящее время).
Утвержденная Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 N 493 форма государственного акта о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и отмененная после введения в действие Земельного кодекса (см. вводный коммент. к гл. 17) во всех случаях имеет равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав, если государственные акты выданы до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость.
Закон не ограничивает целей использования земельного участка землепользователем. Если он на участке сооружает недвижимость, но только для удовлетворения своих потребностей, ее объекты становятся собственностью землепользователя. До принятия решения земельным законодательством о сужении круга лиц, имеющих право получить земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование, эта норма служила реальной гарантией широкому кругу землепользователей в удовлетворении их личных потребностей.
Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.
Комментарий к статье 270
Содержание комментируемой статьи, дающей землепользователю возможность распорядиться земельным участком, находящимся в его постоянном (бессрочном) пользовании, таким образом, что он вправе передать его или в аренду, или в безвозмездное срочное пользование, вошло в противоречие со ст. 20 Земельного кодекса, которая (п. 4) ввела запрет на какое-либо распоряжение с момента вступления в силу Кодекса. В этой коллизии норм законов приоритет имеет норма Земельного кодекса (ст. 3).
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Комментарий к статье 271
1. Пункт 1 комментируемой статьи имеет в виду случаи, когда собственник земельного участка и собственник объектов недвижимости на этом участке не совпадают в одном лице (см. коммент. к ст. 264).
В этом случае собственник объектов недвижимости в силу закона (см. коммент. к ст. 268) должен стать землепользователем, а не обладателем сервитута, как это предусмотрено договором продажи недвижимости (см. ст. 553), причем той части участка, которая обслуживает здание, строение, сооружение. Ее площадь, необходимая для использования собственником, определяется Земельным кодексом (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35).
Возможны варианты землепользования: на условиях постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельного участка или безвозмездного срочного пользования участком.
Если из всех вариантов землепользования, которые вытекают из закона или договора (например, аренда земли) или из решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 Земельного кодекса), не будет выбран определенный вариант, собственнику недвижимости должно быть предоставлено, в силу закона, право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
Однако эта норма ГК непосредственно не действует и дополняется положением Земельного кодекса (ст. 20), по которому в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Кроме того, лицо, наделенное правом постоянного (бессрочного) пользования участком, лишено права распоряжения им (см. коммент. к ст. 270), и поэтому подобное решение может быть принято лишь собственником земли. Таким образом, предусмотренная законом гарантия обеспечения интересов собственников недвижимости сужена земельным законодательством и по числу объектов землепользования, и по числу субъектов права собственности на землю, исключена для землепользователя и переадресована собственнику земельного участка. Комментируемая статья является примером возникшей коллизии между гражданским и земельным законами и требует своего законодательного решения в ГК.
Перемена собственников участка или объекта недвижимости не меняет условия использования земельного участка или объекта недвижимости каждым из них (см. ст. 35 Земельного кодекса), кроме указанных случаев. При этом собственник здания, строения и сооружения, если он становится землепользователем, обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, либо на приобретение права аренды участка (ст. 22 Земельного кодекса), которое осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами (см. п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса).
2. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости - принцип земельного законодательства (ст. 1 Земельного кодекса), п. 2 комментируемой статьи утверждает независимость каждого из собственников относительно каждого объекта в случае принятия ими самостоятельных распорядительных решений (см. коммент. к ст. 209). Законом выделяется распоряжение собственника о сносе здания, сооружения, если это не вступает в противоречие с условиями пользования земельным участком, вытекающими из закона (см. коммент. к ст. 272) или договора.
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).
Комментарий к статье 272
1. Правила комментируемой статьи имеют в виду отношения, возникающие между собственником недвижимости (здания, сооружения, строения) и собственником земельного участка, в случае, когда участок был предоставлен в пользование собственнику недвижимости прежде всего на определенный срок - в аренду (ст. 22 Земельного кодекса, ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) или в безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 Земельного кодекса). Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования участком регулируется нормами ст. 52 и 53 Земельного кодекса.
По истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды или покупки земельного участка в силу ст. 250 ГК (см. коммент. к этой статье), а если здания, строения и сооружения расположены на земельных участках, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, арендатор имеет исключительное право на их приватизацию (ст. 35 и 36 Земельного кодекса). Таким образом, арендатор земельного участка, выстроивший жилой дом, постройки и приусадебные сооружения, вправе воспользоваться любым из названных вариантов, чтобы исключить возможность прекращения срочного пользования таким земельным участком. Исключение составляют иностранцы, у которых только один вариант поведения в этой ситуации - преимущественное право на заключение арендного договора (ст. 22 Земельного кодекса).
Установлены также случаи, когда аренда земельного участка может быть прекращена принудительно по инициативе арендодателя (ст. 46 Земельного кодекса).
Ситуация, предусмотренная комментируемой статьей, может возникнуть прежде всего при безвозмездном срочном пользовании земельным участком, который передается либо на один год, если он входит в состав государственной (муниципальной) собственности, либо на договорный срок, если земельный участок является частной собственностью граждан или юридических лиц, либо в виде служебного надела из земель организаций. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком и последствия такого прекращения регулируются ст. 47 Земельного кодекса.
Именно в таких случаях предусматривается необходимость заключения договора, соглашения между собственниками участка и недвижимости, в котором регулируются отношения управления и охраны недвижимого имущества, при недостижении такового они определяются судом по инициативе той или другой стороны.