Если же обладатели ранее возникших прав на землю захотят передать свои права другим лицам или осуществить сделки с участком, то право на такой участок потребуется зарегистрировать согласно Закону о регистрации прав на недвижимость. То же касается и случаев ограничения (обременения) прежних прав после введения в действие названного Закона.
В противном случае участники этих отношений лишаются государственного признания перехода (или изменения) прав на земельный участок; т.е. новые права (или ограничения прежних прав) не возникают. Государственная регистрация перехода прав на земельный участок или сделки с ним возможна только при условии государственной регистрации ранее возникших прав на него.
Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с находящимися на них жилыми домами, приобретенными до вступления в силу Закона СССР от 06.03.90 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, могут зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с нормами ст. 30 Земельного кодекса.
Изложенные выше правила регистрации не касаются права государственной собственности на землю до тех пор, пока не будет завершено ее разграничение. До разграничения государственной собственности на землю распоряжение ею осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не предусмотрено законодательством. Однако порядок распоряжения ею (до разграничения государственной собственности) определяется Правительством РФ. Такое Постановление принято 07.08.2002 N 576 (см. п. 5 коммент. к ст. 260).
Необходимость государственной регистрации прав на земельный участок возникла также в связи с требованием Земельного кодекса (ст. 15, 20 - 24) и Вводного закона к Земельному кодексу в отношении переоформления тех прав на землю, которые не предусмотрены названными статьями Земельного кодекса со дня его введения в действие. Статья 3 названного Федерального закона предусматривает переоформление прав: по одним основаниям переоформления - в течение установленных сроков, по другим основаниям - без ограничения сроков (см. коммент. к ст. 269). Для переоформления прав на земельный участок закон требует:
подачу юридическим лицом заявления: о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии со ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу либо о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или ст. 22 Земельного кодекса, при переоформлении этого права в соответствии с п. 2 и 5 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу;
принятия решения исполнительным органом государственной власти Российской Федерации и (или) ее субъекта или органом местного самоуправления (ст. 29 Земельного кодекса) о предоставлении земельного участка на соответствующем праве из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В заключение правообладатель осуществляет государственную регистрацию переоформленных прав.
4. На недра в границах земельного участка, кроме общераспространенных полезных ископаемых (см. коммент. к ст. 260), сохраняется государственная собственность, они не относятся к предметам купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной форме (ст. 1.2 Закона о недрах).
Если на участке обнаружатся подземные пресные воды, а также будут находиться закрытые водоемы, то собственник вправе их использовать и проводить мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы с разрешения и в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими требованиями.
Что касается древесно-кустарниковой растительности, находящейся в границах земельного участка, то она согласно ст. 20 Лесного кодекса принадлежит собственнику.
В соответствии со ст. 136 (см. коммент. к этой статье и ст. 40 Земельного кодекса) плоды и доходы, посевы и посадки сельскохозяйственных культур принадлежат собственнику земельного участка. Если он передает участок в аренду или в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование, то лишается права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, а также на полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.
Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Комментарий к статье 262
1. Земельные участки общего пользования образуются в составе территориальных зон (см. коммент. к ст. 260) как "территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городах и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления" (ст. 40 Градостроительного кодекса).
Земельные участки общего пользования могут создаваться также в групповых интересах в таких некоммерческих объединениях граждан, как садоводческие, огороднические и дачные (Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан). С этой целью члены садоводческого, огороднического и дачного потребительского кооператива могут объединить паевые взносы, чтобы создать имущество общего пользования, находящееся в кооперативной собственности юридического лица. Часть такого рода имущества может выделяться в неделимый фонд (ст. 4 названного Закона). В их числе - земельный участок.
Земельные участки общего пользования, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в городских и сельских поселениях, создаваемые в общественных интересах органами местного самоуправления с учетом местных условий, в отличие от корпоративных земельных участков общего пользования, как правило, открыты для общего доступа. Хотя могут быть выделены подзоны, где градостроительным регламентом устанавливаются особенности использования территорий, связанные с земельным законодательством (см. коммент. к ст. 260), законодательством об охране окружающей среды (Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" - СЗ РФ, 2002, N 2, ст. 133) и законодательством об охране памятников истории и культуры (Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" - СЗ РФ, 2002, N 26, ст. 2519) (далее - Закон об объектах культурного наследия).
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон поселений и не подлежат приватизации. Земельные участки в составе рекреационных зон, в т.ч. занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (ст. 85 Земельного кодекса). В составе природных зон могут выделяться зеленые зоны как общедоступные, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции; в их границах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.
Земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (особо охраняемые территории), получают особый правовой режим. Если они федерального значения, то правовой режим устанавливается постановлениями федеральных органов государственной власти; если это территории регионального или местного значения, то постановлениями органов государственной власти субъектов Федерации или решениями органов местного самоуправления. В их числе - памятники природы, природные парки, дендрологические парки, ботанические сады, земли, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральные воды, лечебные грязи), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут быть использованы для профилактики и лечения заболеваний. Так, границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством РФ (см. Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.12.96 N 1425 - СЗ РФ, 1996, N 51, ст. 5798).
2. В п. 2 комментируемой статьи заложена презумпция четкого обозначения границ индивидуально определенного земельного участка, находящегося в собственности. Если этого не сделано, то п. 2 комментируемой статьи устанавливает сервитут прохода для любого лица через участок при соблюдении двух условий - проходящий не причинит ущерба или беспокойства собственнику, а равно и субъекту иного вещного права на этот участок (не будет пользоваться урожаем на этом участке, протаптывать тропинку, шуметь).
Статья 263. Застройка земельного участка
1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 263
1. Правовая возможность застройки, возникающая у собственника земельного участка, - одно из важных распорядительных правомочий субъекта права собственности (см. коммент. к ст. 260). Однако это правомочие не носит абсолютного характера. Его усмотрение, собственное решение об использовании предоставленного земельного участка подчиняется закону, иным нормативным правовым актам, не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (см. коммент. к ст. 209). То же касается решения собственника осуществлять перестройку зданий, строений и сооружений либо их снос. Эти же правила действуют, если собственник разрешает строить на своем участке неограниченному или неопределенному числу других лиц. К ним относятся и члены его семьи, и лица, установившие с ним семейные связи, но продолжающие проживать совместно с ним и пользующиеся этим же земельным участком, а равно и не проживающие совместно с ним, т.е. любые лица по его усмотрению. Его волеизъявление является первичным, но не решающим.
Если земельный участок или здание, строение, сооружение на этом участке находится в общей совместной или долевой собственности, то применяются общие правила, установленные в гл. 16 (см. коммент. к ст. 247, 249, 253, 256, 257, 259), гл. 7 Семейного кодекса, ст. 4, 6 - 8 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.
Комментируемая статья указывает на специальное законодательство, которому должно быть подчинено право собственника на строительство зданий, строений, сооружений, их перестройку, снос. Это градостроительное законодательство (Градостроительный кодекс, Федеральный закон от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473), строительные нормы и правила, утвержденные Госстроем СССР и России, действующие в течение семи лет со дня вступления в силу Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" (СЗ РФ, 2002, N 52 (ч. I), ст. 5140) впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов. Их требования к строительному производству подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей цели: а) защиты жизни и здоровья граждан, их имущества или имущества юридических лиц, государственного (муниципального) имущества; б) охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; в) предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей.
Естественно, подлежат обязательному соблюдению требования о целевом назначении земельного участка (см. коммент. к п. 2 ст. 260), которое неразрывно связано с разрешенным использованием, обусловленным категорией земель и территориальной зоной.
Так, на землях особо охраняемых территорий и объектов, в частности на землях государственных природных заповедников, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Частично хозяйственное и рекреационное использование возможно на специально выделенных земельных участках и на условиях специально установленного для них особого правового режима.
К входящим в эту категорию землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов применяется, помимо Земельного кодекса (ст. 96), также специальный Федеральный закон от 23.02.95 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (СЗ РФ, 1995, N 9, ст. 713).
На землях рекреационного значения (также входящих в категорию особо охраняемых территорий и объектов) запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению; то же касается земель историко-культурного назначения (ст. 99 Земельного кодекса). На отдельных землях историко-культурного назначения, в т.ч. землях, где находятся объекты истории и культуры, подлежащие исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия, особый правовой режим которых запрещает деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель (см. Комментарий судебной практики: Вып. 8. М., 2002. С. 29 - 43).
К особо ценным землям относятся территории с природными объектами и объектами культурного наследия особой научной, историко-культурной ценности (типичные или редкие ландшафты, сообщества растительных, животных организмов и др.). Сведения о них указываются в документах государственного земельного кадастра, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 100 Земельного кодекса). Федеральным законом "Об охране окружающей среды" (ст. 60) предусмотрено ведение Красной книги Российской Федерации, в которую заносятся животные и растения, если они находятся под угрозой исчезновения. Хозяйственная и иная деятельность, ведущая к негативному воздействию на природную среду, запрещена (ст. 59).
К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом или нет, но предназначенные для ее восстановления) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги). Данные о границах этих земель заносятся в государственный земельный кадастр (ст. 101 Земельного кодекса). Лесные земли могут быть в установленном порядке переведены в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, а также для перевода земель лесного фонда в земли иных категорий. Временно не используемые нелесные земли могут быть арендованы на срок до пяти лет в целях сельскохозяйственного производства.