Земля, находящаяся в собственности субъектов Российской Федерации (краевая, областная, республиканская собственность), не закрепленная за предприятиями и учреждениями субъектов Российской Федерации, за другими юридическими лицами и гражданами, входит в состав государственной казны субъектов Российской Федерации.
В состав земель, принадлежащих на праве собственности субъекту Российской Федерации, включены все земли в пределах его административно-территориальной границы, кроме земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц, федеральной и муниципальной собственности. Управление и распоряжение этими землями осуществляется исполнительными органами субъекта Российской Федерации в порядке, установленном его земельным законодательством, кроме случаев, предусмотренных п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу. Состав земельной собственности субъекта Российской Федерации может пополняться посредством выкупа, дарения, в результате прекращения права собственности по основаниям, установленным законом. Его собственность на землю может передаваться муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
К муниципальным (ст. 215 ГК) относятся земли населенных пунктов в пределах границ муниципальных образований (городские, районные, поселковые, сельские), кроме городов федерального значения (п. 4 ст. 19 Земельного кодекса). Управление и распоряжение землями, находящимися в собственности муниципальных образований, осуществляется органами местного самоуправления. Это земли в пределах городской (поселковой) черты, не переданные в собственность другим физическим и юридическим лицам. Будучи не закрепленными за муниципальными предприятиями и учреждениями, земли входят в состав муниципальной казны (ст. 215 ГК). Муниципальные земли могут пополняться выкупленными, подаренными землями, передаваться физическим и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления.
Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" и Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 N 140 (СЗ РФ, 2002, N 10, ст. 1001), установили следующий порядок разграничения. Специально уполномоченный федеральный орган исполнительной власти по имущественным отношениям, каким в результате проведенной административной реформы является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (см. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 - СЗ РФ, 2004, N 15, ст. 1492), совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности. Эти перечни представляются Правительству РФ.
Подготовленные и согласованные с субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые возникает соответственно право собственности у Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, утверждаются распоряжением Правительства РФ.
Со дня введения в действие Земельного кодекса в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на 30 октября 2001 г. в образованных в свое время по Указу Президента от 27.12.91 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (отмененному СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 851) фондах перераспределения земель (п. 11 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу). Фонд перераспределения земель в настоящее время регулируется ст. 80 Земельного кодекса.
5. Еще до принятия в 2001 г. Земельного кодекса участки земли передавались по основаниям, предусмотренным законодательством, в собственность граждан и юридических лиц, и такие участки продолжают находиться в гражданском обороте. Земельный кодекс (ст. 15) подтвердил эту собственность, а также установил право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков у государства и муниципальных образований, кроме тех участков, которые в соответствии с Земельным кодексом не могут находиться в частной собственности.
Это положение крайне важно, так как соответствующие законы, изданные до вступления в силу Земельного кодекса, признаны утратившими силу (см. коммент. к гл. 17).
Законом "О земельной реформе" и принятыми в развитие земельной реформы указами Президента РФ (см. коммент. к гл. 17), но отмененными (СЗ РФ, 2003, N 9, ст. 851), членам колхозов и работникам совхозов, а также проживающим в сельской местности работникам просвещения и культуры были переданы (в порядке бесплатной приватизации) в собственность земельные доли сначала с ограниченными правомочиями на отчуждение (при выходе на пенсию, наследовании и др.), а потом и без ограничений.
При вступлении в сельскохозяйственную производственную кооперацию (Закон о сельскохозяйственной кооперации) гражданин передает кооперативу земельный участок или земельную долю в качестве паевого взноса, а при выходе из кооператива ему возвращается этот участок, если состоится решение общего собрания о выплате стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка в соответствии с уставом кооператива.
Правом совместной собственности на землю наделены члены крестьянского (фермерского) хозяйства, если законом или договором между ними не установлено иное (Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве; см. коммент. к ст. 257).
После утверждения проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения его членам предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением только одного участка в собственность каждого члена объединения.
Для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки земельные участки передавались в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности.
Собственниками земельных участков в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий становятся юридические и физические лица. Приватизация зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, если они признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с земельными участками. На тех же условиях приватизируются унитарные предприятия, если земельный участок находится у них на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с п. 14 ст. 43 Закона о приватизации до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных федеральным законодательством к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости, а в отношении земельных участков, на которых находятся иные объекты недвижимости, - органы, уполномоченные Правительством РФ, - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (см. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 - СЗ РФ, 2004, N 15, ст. 1492).
Условия и порядок приватизации урегулированы соответствующим законом и применяются в той части, в какой не противоречат Земельному кодексу и Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, содержащийся в Законе о приватизации (п. 8 ст. 28), противоречит Закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 10), который исключил из приватизации только земли, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 - СЗ РФ, 2002, N 32, ст. 3189) и Методические рекомендации по выполнению названного Постановления Правительства РФ Минимуществом России от 25.09.2002 N ФГ-9/17090, которые должны применяться с учетом проведенной административной реформы - специальным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным отношениям выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Правила приняты во исполнение п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу и п. 14 ст. 43 Закона о приватизации.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность граждан и юридических лиц за плату. Но могут быть и исключения, предусмотренные Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (эти исключения не касаются иностранцев) (ст. 28 Земельного кодекса). Заявление должно быть рассмотрено исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления по принадлежности (см. коммент. к ст. 263).
Компетентные органы не вправе отказать в приватизации земельного участка в целях строительства, исключая участки, изъятые из оборота, запрещенные для приватизации, зарезервированные под государственные или муниципальные нужды. Если федеральный закон допускает приватизацию земельного участка, ограниченного в обороте, то права отказать нет.
Приватизация жилых помещений в многоквартирных жилых домах не связана с приватизацией доли в придомовом земельном участке. Это допустимо только при образовании кондоминиума (см. гл. 18 ГК), в состав которого входит и земельный участок (доля земельного участка).
Закон о товариществах собственников жилья предусмотрел право собственности на долю придомового земельного участка у каждого собственника помещения в кондоминиуме независимо от того, объединяются ли они в товарищество собственников жилья или нет. Таким образом, собственник помещения становится собственником доли придомового земельного участка в силу факта права собственности на помещение, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, будет ли собственником помещения юридическое лицо или гражданин либо иные субъекты права собственности, но при условии объединения его квартиры с квартирами других собственников в кондоминиум.
Распространив сферу своего действия на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, названный Закон (ст. 4) решил вопрос о передаче участков в собственность всех участников правоотношений такого рода.
Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем - на праве хозяйственного ведения, они могут приобрести данный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами (ст. 36 Земельного кодекса).
6. Гражданское законодательство учитывает традиционно сложившееся в отечественном земельном праве использование участков с определенной целью. Целевое использование земель лежит в основе их деления на категории. Земельное законодательство, со своей стороны, принимает во внимание деление соответствующей территории (территории Российской Федерации, территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований), предусмотренное Градостроительным кодексом, на территориальные зоны.
И категория земель, и территориальная зона могут быть использованы строго по целевому назначению. Для каждой из них устанавливается свой правовой режим, со своим разрешенным использованием. При этом правовой режим категорий земель и территориальных зон определяется не только базовыми законами (Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), но и специальными федеральными законами (Лесной кодекс, Водный кодекс).
Из всех категорий земель, перечисленных Земельным кодексом, ГК называет только земли сельскохозяйственного назначения. Всего же категорий, которых закон устанавливает исчерпывающим образом, - семь (ст. 7): 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Категория земель фиксируется в актах органов исполнительной власти (федеральных и субъектов Российской Федерации) и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 8).
Отнесение земель к категориям и перевод из одной категории в другую осуществляются в порядке, установленном ч. 1 ст. 8 Земельного кодекса.
Градостроительный кодекс более детально дифференцирует земли на территориальные зоны (ст. 40):
1) жилые зоны; 2) общественно-деловые зоны; 3) производственные зоны; 4) зоны инженерной и транспортной инфраструктуры; 5) рекреационные зоны; 6) сельскохозяйственного использования; 7) зоны специального назначения; 8) зоны военных объектов; 9) иные зоны режимных территорий (см. также ст. 41 - 48 Градостроительного кодекса). Эти территориальные зоны воспроизводит Земельный кодекс (ст. 85).
Муниципальные органы, исходя из местных условий, вправе устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости. В территориальных зонах могут выделяться подзоны.
Сопоставление категорий и зон, установленных соответственно как земельным, так и градостроительным законодательством, показывает их минимальное совпадение - сельскохозяйственной зоны и производственной зоны. Другие выделенные градостроительным законодательством зоны (в контексте категорий земель, названных земельным законодательством) могут рассматриваться как зоны применительно к каждой категории земли, учитывая ее функциональное назначение. Жилые зоны, общественно-деловые зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур прямо названы Земельным кодексом в составе земель поселений, в частности.
Земельный кодекс (ч. 2 ст. 7) устанавливает соотношение между категорией земель и зонированием территорий, где зонирование вторично влияет на формирование режима разрешенного использования.