Как объект права собственности и других вещных прав земля понимается в законодательстве как ее поверхность, почвенный покров, замкнутый водоем, находящиеся на ней лес и растения (см. ст. 261). И ст. 260, и ст. 261 ГК, а также ст. 15 Земельного кодекса объектом права собственности на землю признают индивидуально определенные земельные участки. Как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23.04.2004 N 8-П по делу о проверке конституционности Земельного кодекса РФ, при предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитета Российской территории и ее территориальной целостности. Конституционно-правовой статус земли - публичное достояние многонационального народа России.
Природа права собственности на земельный участок, природа сделок с землей - гражданско-правовая, хотя она испытывает влияние других отраслей природоресурсного законодательства - земельного, горного, водного, лесного и др.
Право собственности и другие вещные права на землю подчиняются тем же общим нормативно-правовым положениям, каким подчиняются вещные права на другие объекты (см. коммент. к ст. 209). Содержание права собственности на землю, равно как и на другую недвижимость, представлено триединой формулой правомочий собственника - владения, пользования и распоряжения объектом.
Ряд принципов владения, пользования и распоряжения землей (равно как и другими природными ресурсами) установлен Конституцией (ст. 36). Свобода осуществления права собственности на природные ресурсы не должна наносить ущерба окружающей среде. Второе условие, требуемое Конституцией, - не нарушать права и законные интересы других лиц (граждан и юридических лиц), хотя и сформулировано применительно к природным ресурсам, имеет общий характер - ст. 17 Конституции адресует его каждому при осуществлении его субъективных прав и свобод.
Важно, чтобы собственник поступал правомерно, не нарушал права и законные интересы других участников экономического оборота (см. коммент. к ст. 209).
Другие принципы установлены земельным законодательством (п. 1 ст. 1 Земельного кодекса). В частности, приоритет охраны жизни и здоровья человека: при использовании и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.
Право собственности на земельный участок конкретизируется Земельным кодексом (ст. 40). Собственник для своих нужд вправе использовать находящиеся на его участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина, торф, гравий, галька) (см. коммент. к ст. 261), возводить здания, строения, сооружения, строить мелиоративные системы, пруды (см. коммент. к ст. 263). Если распространенные полезные ископаемые собственник участка может использовать, то на расположенные на участке многолетние насаждения он имеет право собственности. При этом не имеет значение, появилась ли эта растительность естественным образом или в результате его хозяйственной деятельности. Владеть, пользоваться и распоряжаться собственник обязан согласно с требованиями рекреационного законодательства и законодательства о растительном мире.
Распорядительное правомочие наделяет собственника правовой возможностью совершать с участком гражданско-правовые сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки, включая его в уставный капитал и др.) или иным образом распорядиться индивидуально определенным земельным участком по своему усмотрению (см. ст. 263).
ГК, Земельный кодекс и Закон о приватизации предоставляют российским гражданам и юридическим лицам равный доступ к приобретению земельных участков в собственность и в основном устанавливает равные ограничения и запреты (см. п. 5 коммент. к настоящей статье).
Объектом гражданского оборота может быть только тот земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на этот участок (см. коммент. к ст. 261). Последнее условие может иметь исключения (см. п. 4 комментария к комментируемой статье).
Определением Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 403-О "По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Вестник Конституционного Суда РФ, 2004, N 1) констатировалось, что "федеральный законодатель предоставил гарантию юридического равенства участникам гражданского оборота в этой сфере при реализации ими прав и свобод, в частности закрепленных в статьях 8, 34, 35 и 36 Конституции РФ свободы экономической деятельности, права собственности (в т.ч. на земельные участки) и права на свободное использование своих способностей и иной не запрещенной законом деятельности".
Собственник земельного участка, равно как и собственники другой недвижимости, вправе истребовать его из чужого незаконного владения (коммент. к ст. 301).
2. К вещным правам на землю ГК также относит помимо права собственности на землю (ст. 216) - право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), сервитуты (ст. 274, 277), обладающие свойствами следования и абсолютной защиты. В их числе: и право хозяйственного ведения, и право оперативного управления государственных и муниципальных юридических лиц (см. коммент. к ст. 294, 296). Переход же права собственности на земельный участок к другому лицу не становится основанием для прекращения названных вещных прав на земельный участок (см. коммент. к ст. 216). Защищаются эти права от их нарушения любым лицом в порядке ст. 305.
3. На нормы ГК воздействуют положения земельного законодательства: лица, имеющие в собственности земельные участки по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, признаются их собственниками; специальные основания исключения земельных участков из оборота (или его ограничения) переданы в сферу земельного, равно как и другого природоресурсного законодательства (ст. 129).
Земельное законодательство, устанавливая основания исключения из оборота или его ограничения, при этом исходит из того, какими объектами недвижимости заняты участки, кто их владелец и какова категория земель.
Ограничения оборота земельных участков устанавливаются Земельным кодексом и федеральными законами. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, названных в одноименном законе. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота этой категории земель, не допускается.
Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законом. В их числе: государственные природные заповедники и национальные парки, являющиеся федеральной собственностью.
То же касается земель, ограниченных в обороте, они не предоставляются в частную собственность. В их числе: занятые особо ценными объектами, включенными в Список всемирного наследия; историко-культурные заповедники, объекты археологического наследия. К первым, в частности, отнесены здания Большого и Мариинского театров, МГУ им. М.В. Ломоносова и Санкт-Петербургского университета, Московской консерватории.
По Конституции (ст. 62) иностранцы и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации теми же правами, что и российские граждане, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Такое решение дается в специальном законодательстве.
Комментируемая статья, а также земельное законодательство установили право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории Российской Федерации. Но при этом Земельный кодекс и другое федеральное законодательство ввели условия приобретения земельных участков и определенные пределы ими владеть, использовать и распоряжаться, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Земельный кодекс (ст. 15) ограничил права иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц иметь в собственности земельные участки на приграничных территориях, перечень которых утверждается Президентом РФ в соответствии с Законом РФ от 01.04.93 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 17, ст. 594), и на иных территориях страны, установленных особо в соответствии с федеральными законами.
Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения разрешил названным гражданам, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранцев, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, пользоваться земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки только на условиях аренды (ст. 3).
Закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" также установил запрет на участие в приватизации земли иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических и юридических лиц.
Конституционный Суд РФ Постановлением от 23.04.2004 N 8-П признал п. 1 ст. 260 не противоречащим конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России, что и вытекает из ч. 2 ст. 9 и ч. 1 и 2 ст. 35 Конституции во взаимосвязи с ее ст. 62 (ч. 3), а также признал положения п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35, п. 9 ст. 36, ст. 38 и 52 Земельного кодекса не противоречащими Конституции.
4. Государственная собственность на землю определяется по т.н. остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 214). Таким образом, земля не может быть в положении бесхозяйной вещи (см. коммент. к ст. 225).
В основу разграничения государственной собственности на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации, а также собственность муниципальных образований на землю положен принцип значения земель, а равно нахождение на земельных участках недвижимого имущества, относящегося к той или другой форме собственности. Кроме того, учитываются земельные участки, предоставленные органу власти (федеральному, субъекта Российской Федерации, муниципальному), государственному (муниципальному) предприятию (учреждению), другой некоммерческой организации, созданной соответствующими органами государственной власти (органами местного самоуправления).
В федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, а в муниципальной собственности - также принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации (ст. 17 - 19 Земельного кодекса). В каждой из названных публичных форм собственности находятся земельные участки, право собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также те земельные участки, которые приобретены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
О государственной регистрации земли, находящейся в государственной собственности, см. коммент. к ст. 261. До завершения разграничения государственной собственности правомочия по распоряжению указанной землей возлагаются на органы местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных Законом об общих принципах организации местного самоуправления, если законодательством не установлено иное.
К объектам федеральной государственной собственности на землю, определяемым Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю", в частности, отнесены:
особо охраняемые природные территории федерального значения;
земельные участки, предоставляемые для обеспечения нужд обороны и безопасности страны;
земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, промышленности, рекреационного и историко-культурного назначения;
земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности (морских и речных портов); земли населенных пунктов; земли запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в федеральной собственности.
Федеральный закон "О разграничении государственной собственности на землю" применяется в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами (ст. 1). В частности, в Законе РФ от 15.04.93 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 19, ст. 683) предусмотрена зависимость возникновения федеральной собственности на земельные участки, находящиеся под зданиями, строениями и сооружениями на территории Москвы, от размещения на них федеральных органов государственной власти (ст. 8). Такая зависимость возникновения права собственности на земельные участки не предусмотрена, когда федеральная недвижимость закреплена за иными федеральными учреждениями, а также предприятиями региона. Эти и другие земли, названные в ст. 3 указанного Закона (ст. 17 Земельного кодекса), служат основанием для внесения их в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.
Аналогичный перечень оснований установлен этим Законом и для внесения земельных участков в перечень, на которые и у субъектов Российской Федерации возникает право собственности (ст. 18 Земельного кодекса). Такие земли имеют региональное значение.
В Москве и Санкт-Петербурге как субъектах Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю земельные участки в муниципальную собственность не передаются. Право муниципальной собственности в этих городах возникает при передаче земельных участков из собственности городов в муниципальную собственность в соответствии с законами данных субъектов Российской Федерации (ст. 19 Земельного кодекса).
Функциональное назначение земель, на которые возникает право собственности соответственно у Российской Федерации, ее субъекта и муниципального образования, в основном одно и то же.
Земля, находящаяся в федеральной собственности, не закрепленная за федеральными предприятиями и учреждениями, за другими юридическими лицами и гражданами, входит в состав государственной казны Российской Федерации.