Однако позднее Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) приняло схему кредитования, больше напоминавшую ипотеку по-немецки, то есть без системы уполномоченных банков, когда к распределению кредитов приглашаются все кредитные учреждения.
В настоящее время около 10 регионов (Оренбургская область, Удмуртия, Москва, Санкт-Петербург, Нижегородская область, Иркутская область, Республика Башкортостан, Новосибирск и др. регионы) в той или иной форме развивают на своей территории такие программы. В большинстве случаев, утвержденные программы ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита гражданам для строительства, реконструкции или приобретения жилья под 7 - 10% годовых на срок от 1 года до 15 лет.
О необходимости подобной программы недавно заговорили и в Мурманске, что считаю перспективным, хотя нельзя забывать и основных проблемах ипотечного кредитования.
Первой и основной проблемой, с которой сталкивается кредитор, большой риск невозврата кредита.
Несмотря на то, что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае невозврата невелика. В настоящее время цены на жилье неуклонно падают. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика.
Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20% постоянный доход, отраженный в налоговой декларации.
Таким образом, остальные 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует.
Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.
Итак, ипотека- это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Кредит предоставляется на условиях: возвратности, платности, срочности, т.е. кредитная организация предоставляет вам денежные средства, а вы обязуетесь вернуть их в определенный срок, уплатив определенные проценты за пользование кредитом.
3.2 Плюсы и минусы ипотеки
Главным и неоспоримым преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). Но есть у ипотечных программ и свои недостатки…
Жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд плюсов: заемщику ипотечного кредита предоставляется льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая “переплата” за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнитёльные такие 1сак оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10 % первоначального взноса на приобретение жилья.
Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой стороны величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой. Это еще один минус ипотеки. И, наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность предоставить поручителей по кредиту и т. д.
Важно знать, что некоторые банки выгодным для себя образом разбивают график погашения кредита: внушительную часть платежа от клиента записывают в счет процентов по кредиту, а намного меньшую - в счет возврата взятой суммы. Например, человек платит в месяц , скажем, $ 600, из них банк записывает только 50 в счет погашения суммы, а остальное - в счет погашения процентов. Учитывая то, что проценты начисляются на остаток, заемщику это крайне невыгодно.
Стоит учитывать, что помимо первоначального взноса и процентов за пользование кредитом придется нести и другие расходы, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Они состоят из банковских и небанковских затрат.
Допустим, в банке уже изучили ваши документы и дали положительный ответ. Кроме первоначального взноса, равного $40 тыс., нужно отдать еще $ 500-1500 за дополнительные услуги банка, а именно:
рассмотрение вашего заявления -- 1,2 тыс. руб.;
проверка документов -- 3 тыс. руб.;
ведение сделки при покупке квартиры в новостройке -- 1 % суммы кредита (но не более $1 тыс.);
плата за аренду индивидуального сейфа -- 2,4 тыс. руб.;
ведение ссудного счета -- 0,5-2 % от суммы кредита;
открытие счета -- $120-200;
конвертация, обналичивание -- 0,1-0,5 % суммы кредита;
регистрация сделки -- $200-300.
Все это -- плата только за услуги банка. Но еще предстоят траты на риелтора, страховку(0,5-2% от суммы кредита) и т. д.
Например, цена квартиры -$100000.
Ваш первоначальный взнос банку 10%.
Банк выдал кредит $90 тысяч на десять лет под 11% годовых.
Ваши траты:
$400- на рассмотрение заявки, оформление кредита и оценку жилья;
$156573-проценты по кредиту (11% *10 лет);
$28467-комиссия за ведение счета (2% *10 лет);
$8577-страхование жилья (1% *10 лет);
$8577-страхование жизни и трудоспособности(1%*10 лет);
ИТОГ:$202 594
Переплатили: $102 594 (на 102,6% дороже первоначальной стоимости)
Кредитный комитет банка дает на поиск квартиры три месяца. Если агентство недвижимости не сумело в отведенный срок найти подходящее жилье, придется все начинать сначала или менять тактику: сначала искать через риелтора квартиру, а уже потом идти в банк, рекомендуемый агентством (часто банки работают с узким кругом надежных риелторских компаний). На поиске для клиента квартиры риелтор зарабатывает комиссионные -- от 2 до 10 % от стоимости квартиры. Услуги агента по подбору и оформлению квартиры обойдутся вам в среднем в $2,5-5 тыс., но зато это обеспечит юридическую чистоту, как квартиры, так и сделки.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем - ссудно-сберегательными кассами, ЖСК и так далее.
Вот условия предоставления ипотеки некоторыми банками.
ипотечный потребительский кредит
4. Ипотечное кредитование в городе Мурманске
В Мурманской области говорить об ипотечном буме рано: такая форма жилищного кредитования только развивается. Тем не менее, проблема жилья стоит остро во многих мурманских семьях.
С июля 2002 года реализацией программы «Доступное жилье» начали заниматься кооперативы, открыв страничку в истории жилищного кредитования нашего региона. Члены кооператива пользуются целевыми займами и сегодня. За 4 года услугами кооперативной схемы воспользовались более 400 семей Мурманской области. Для покупки жилья требуется накопить 50 % от его стоимости, и в порядке очередности для вас приобретается квартира.
Сегодня рост цен на недвижимость непредсказуем. Угнаться за ценами невозможно, и каждый старается приблизить сроки приобретения квартир. Объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в 20 раз с 2002 года. Отсюда следует то, что ипотека становится наиболее востребованной формой решения жилищных проблем при недостатке всей суммы стоимости недвижимости.
С мая 2006 года в нашем городе открылось «Мурманское агентство ипотечного кредитования», где можно получить ипотечный займ для приобретения недвижимости, как в Мурманской области, так и в других регионах России. Первоначальные накопления для получения ипотеки снижаются до 15 %, а подбор жилья осуществляется без каких-либо очередностей.
Главным образом вы приобретаете квартиру в свою собственность и ежемесячно выплачиваете остаток фиксированными равными платежами. Процентная ставка, срок и другие условия кредитования на протяжении всего срока действия договора не пересматриваются в сторону увеличения.
«Мурманское агентство ипотечного кредитования», в отличие от других организаций выдающих ипотеку в г. Мурманске, выгодно тем, что оказывает полный комплекс услуг - от подбора жилья до выдачи займа с совершением взаиморасчетов между сторонами сделки, осуществляемой в день подписания договора купли-продажи квартиры.
Правительство Мурманской области предпринимает шаги по активизации операций ипотечного кредитования при покупке жилья: в ближайшее время правительство собирается потратить на снижение банковской ставки кредитов по ипотеке более 20 миллионов рублей, банкам будут предоставляться гарантии областного правительства на ипотеку для молодых семей.
Заключение
Практика показывает, что большинство россиян даже не подозревают о том, что могут позволить себе купить новую квартиру. Действительно, цены на жилье растут так быстро, что никакие рядовые зарплаты за ними не поспевают. Выплатить сразу при покупке полную стоимость квартиры может позволить себе далеко не каждый. Для этого и существует ипотека, копить, конечно, все равно придется, просто откладывать деньги вы уже будете, живя в новой квартире.
Вот данные, которые публикуют Фонд «Общественное мнение» на основании
результатов опроса, проведенного в 44 регионах России.
На вопрос: «Могли бы вы воспользоваться ипотекой?»
«Да» - ответили23%;
«Нет» - ответили 70%;
«Не знаю» - ответили 7%.
Итак, подавляющее большинство наших соотечественников, а это 70%,
исключают, что под залог своей недвижимости возьмут когда - либо кредит и купят жилье.
Исследование
Меня заинтересовало фактическое отношение к жизни в кредит населения нашего города разного возраста. Для исследования был выбран метод опроса, в котором мне помогали мои одноклассники. По результатам анализа получилась следующая картина:
Результаты опроса:
Возраст от 45 и старше было опрошено 25 респондентов, из них, 5 ,т. е. 20% - имеют различные кредиты, но в дальнейшем не хотели бы их брать.
20 - 80%- не имеют и не интересуются, боятся жить в кредит.
В возрасте от 18 до 25 лет было опрошено 50 респондентов. Из них имеют различные кредиты 45 человек, что составляет 90%.В основном это потребительские кредиты (аудио, видео, компьютеры) Многие из имеющих кредиты, имеют их не совсем честным путем. Введя в заблуждение банк о месте своей работы, получив кредит, в дальнейшем не оплачивают его. В лучшем случае не платят совсем.
Пяти из десяти респондентов-неплательщиков, банк только через полгода прислал письмо о сумме долга и штрафных санкциях.
Клиенты этой возрастной категории охотно сотрудничают с банками, а банки с ними, только цели разные. У молодежи - найти таким образом деньги, продав купленную вещь в кредит, у банка - как можно больше заработать от сделки, увеличив иногда стоимость проданной вещи в несколько раз, поскольку знают , что кредит когда-нибудь все равно будет оплачен. Иногда банки продают долг третьим лицам, которые будут применять не всегда корректные способы для возвращения долга.
В возрасте от 30 до 45 лет было опрошено 15 респондентов. Из них 7 ,т.е. 44% имеют кредиты, причем достаточно крупные: квартиры машины, мебель и так далее.