В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:
в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.
Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов: индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.
Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т.е определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.
Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.
В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.
Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.
ипотечный кредитование платеж нормативный
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НА ПРИМЕРЕ СБЕРБАНКА РФ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
.1 Программы ипотечного кредитования
ОАО «Сбербанк России»
Воронеж и Воронежская область представляют для банков интерес, поэтому здесь их насчитывается около 50. Население этого региона обслуживают банковские филиалы, отделения и представительства таких банков как Альфа Банк и ЮниКредит, Сбербанк и Нордеа Банк, Совкомбанк и ВТБ24, Инвестторгбанк и Евротраст, Приватбанк и Промсвязьбанк, Связь Банк и многих других. Обратиться же за ипотекой жители этого города и области могут в около 20 банков: банк Открытие, Россельхозбанк, Нордеа Банк, Инвестторгбанк, Балинвестбанк, ВТБ24, Сбербанк России, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, Росбанк, Связь Банк, Транскапиталбанк, Уралсиб и ЮниКредит.
«Сбербанк России» считается крупнейшим коммерческим банковским учреждением не только на территории РФ, но и стран Восточной Европы, и СНГ. Более 60 процентов акции Сбербанка принадлежат Центральному Банку РФ. В этом банке оформляется практически каждый третий кредит (как корпоративный, так и розничный), а доля частных вкладов от населения составляет около 50 процентов от общего количество вкладов, принимаемых всеми банками страны. Он предоставляет физическим и юридическим лицам весь перечень банковских услуг, в том числе и инвестиционные операции.
Появление этого банка связано с указом Николая I, изданного в 1841 году и положившего начало работе сберегательных касс. Первая сберкасса была учреждена в 1842 году в Санкт-Петербурге. Спустя 150 лет на их базе был создан Сбербанк СССР, в состав которого кроме Российского банка вошли и 15 республиканских. Сбербанком России он стал с 1991 года, когда был объявлен собственностью Центрального банка РФ.
И до сегодняшнего дня ЦБ РФ остается основным акционером (ему принадлежит около 60 процентов акций), миноритарными акционерами являются более 270 тысяч лиц (физических и юридических). В тоже время доля уставного фонда, принадлежащая иностранным инвесторам значительно больше, чем доля физических лиц, граждан России (24 и 9 процентов соответственно). Таким образом, Сбербанк является старейшим банковским учреждением России.
Головной офис банка расположен в Москве под руководством Председателя правления Германа Грефа, занимающего этот пост с начала ноября 2007 года. Сбербанк владеет весьма обширной сетью филиалов, в составе которой находится 17 банков и около 20 тысяч подразделений, расположенных по всей территории страны. Территориальные банки обслуживают население Иркутской, Нижегородской, Кировской, Ярославской, Амурской, Новосибирской, Свердловской, Воронежской и других областей. Есть у банка и дочерние организации, работающие в других государствах: в Белоруссии, Казахстане, Германии, Китае, Индии, на Украине. Он работает не только с физическими лицами, но и крупными корпорациями, и финансовыми организациями. В структуру этой кредитной организации входит также и виртуальный банк, позволяющий клиентам управлять своими денежными средствами (совершать переводы и платежи) через сеть Интернета.
Сегодня населению Сбербанком предоставляются услуги по нескольким видам вкладов, среди них «Пенсионный», «Универсальный», «До востребования», «Зарплатный». Денежные средства со счета вкладчик может снять как при помощи сберегательной книжки, так и через банкомат по пластиковой карточке. Выбор вида операции банк оставляет за клиентом.
Сбербанк оказывает услуги и по различным видам кредитования. Юридические лица могут взять ссуду как на приобретение оборудования и материалов (т.е. на развитие бизнеса), так и для открытия фирмы. Физическим лицам доступны кредиты на потребительские нужды, на покупку автомобиля (автокредит с первоначальным взносом, кредит с государственной поддержкой) или недвижимости.
Ипотечные программы Сбербанка:
Приобретение готового жилья
Приобретение строящегося жилья
Строительство жилого дома
Загородная недвижимость
Гараж
В десятку
Ипотека с государственной поддержкой
Молодая семья
Рефинансирование жилищных кредитов
Первые три программы являются базовыми, остальные - специальными, в которых могут принять участие либо отдельные категории граждан, либо при условии соответствия заявителя определенным требованиям банка.
Теперь рассмотрим каждую из этих программ более подробно.
«Приобретение готового жилья»
Комиссия за выдачу кредита отсутствует
Процентная ставка от 11,05%
Первоначальный взнос от 15%
Минимальная сумма кредита от 300.000 руб.
Срок кредита до 30 лет
Валюта рубли
Данная ипотека предоставляется банком для покупки недвижимости (готового жилья) при обеспечении кредита любым жилым помещением. Это может быть, как приобретаемое жилье, так и уже находящееся в собственности у заемщика. Ипотечная программа Сбербанка «Приобретение готового жилья» отличается от других кредитных предложений рядом условий.
Во-первых, по кредиту начисляются только комиссии за просроченные платежи в размере 0.5 процента от суммы не внесенного заемщиком платежа. Комиссионные начисления за открытие кредитной линии, за рассмотрение заявления на получение ипотеки, за обслуживание оформленного кредита и другие комиссии отсутствуют.
Во-вторых, кредит имеет достаточно низкие процентные ставки - от 12.25 процентов до 14 процентов годовых. Размер ставки зависит от срока, на который оформляется ипотека, и размера первого взноса, предоставляемого кредитополучателем. Чем больше внесено собственных денежных средств заемщика и длиннее период, на который взята ссуда, тем меньше процентная ставка по кредиту. Кроме этого процентные ставки будут выше и на время, пока ипотека не зарегистрирована в пользу банка (на 1.25 процента). При получении зарплаты через счет Сбербанка проценты по кредиту несколько меньше - 11.05-12.6 процентов в год. Сотрудники имеют право на проценты 11.65-13.3 в год.
В-третьих, приобретение готового жилья можно осуществлять как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном. Главное, чтобы банку был предоставлен залог в виде жилого помещения. На тот период, когда кредитуемое жилое помещение, указанное заявителем в качестве обеспечения, еще не оформлено в залог, обязательно надо предоставить иные формы обеспечения. Имущество в залог на этот срок оформлять не обязательно. Некоторые особенности есть и при предоставлении в залог жилого дома либо какой-либо его доли (части). В этой ситуации одновременно оформляется в залог и тот земельный участок (либо право аренды на него), где располагается указанный дом.
В-четвертых, имущество, предоставляемое для обеспечения кредита (кроме участка земли), должно быть обязательно застрахованным в пользу Сбербанка от любого риска (гибели, утраты, повреждения). Страхование производится на весь период действия кредитного договора. Страховать же жизнь и здоровье заемщика (либо созаемщиков) не является обязательным требованием. В-пятых, погашать кредит надо равными (аннуитетными) частями каждый месяц. Можно произвести и досрочное погашение ссуды, при этом дополнительных комиссионных начислений нет. Погашение кредита проходит во время планового платежа, но не раньше даты, являющейся четвертым платежом. Разрешены и частичные досрочные погашения в размере не менее 15 тысяч рублей.
Ипотечный кредит «Приобретение готового жилья» выдается в рублях РФ на срок от одного года до тридцати лет. Размер суммы кредита варьирует от 300 тысяч рублей до иной цифры, которая определяется в индивидуальном порядке для каждого заемщика. Размер первоначального взноса составляет не менее 15 процентов.
При подаче заявки на получение кредита заемщик обязательно должен представить банку справку 2-НДФЛ для подтверждения своих доходов за последние шесть месяцев. Дополнительными документами являются справки о величине пенсии (если она начисляется не через Сбербанк), о дополнительных доходах тех, кто имеет частную практику.
Если размер доходов не достаточен для погашения ипотечного кредита, банк разрешает оформить ссуду и на созаемщиков. Ими могут стать физические лица (но не больше чем три человека), доходы которых также будут учитываться при определении максимальной суммы займа. При этом супруг заявителя становиться созаемщиком в любом случае.
«Приобретение строящегося жилья»
Процентная ставка от 9,5%
Первоначальный взнос от 15% до 50%
Минимальная сумма кредита от 300.000 руб.
Срок кредита до 30 лет
Валюта рубли
Банк этот кредит предоставляет только на покупку квартиры в строящемся доме, т.е. идет инвестирование строительства. По условиям этой ипотечной программы - «Приобретение строящегося жилья», обеспечение кредита является обязательным. В качестве залога может выступать либо покупаемая квартира (ее часть), либо другое жилое помещение. Выдается кредит в рублях на срок от 1 до 30 лет. Размер суммы, получаемой заявителем в займы, определяется в каждом случае индивидуально, однако она не может быть меньше 300 тысяч рублей. Размер кредитуемой суммы денежных средств зависит и от величины первого взноса, предоставляемого заемщиком за счет собственных средств. Взнос может составить от 15 до 50 процентов от общей стоимости приобретаемого жилья.
Процентная ставка по такому кредиту также может отличаться - от 10,4 до 12,75 процентов годовых. Ее размер зависит, во-первых, от срока кредитования и первого взноса, а во-вторых, зарегистрирована ли ипотека. До ее регистрации банк увеличивает ставку в свою пользу на 1,25 процента. Кроме того, размер процентной ставки будет выше и на время строительства дома (так банк уменьшает свои юридические риски). На этом этапе ставка может составить от 11,65 до 14 процентов годовых.
Погашение кредита производится ежемесячно в виде равных (аннуитетных) платежей. После внесения четвертого платежа возможна досрочная выплата долга, при этом размер минимальной суммы для досрочного погашения кредита не должна быть меньше 15 тысяч рублей.
К заявителю, решившему воспользоваться ипотекой «Приобретение строящегося жилья», Сбербанком предъявляется следующие требования:
заемщик должен быть гражданином России;
минимальный возраст заемщика на момент подачи заявления в кредитную комиссию - 21 год;
возраст заемщика на момент внесения последнего платежа составляет 75 лет (не зависимо от пола);