Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.
Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.
Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.
5. Кадастровая оценка земель лесного фонда
Данная оценка проводится для обоснования платы за землю.
Объект кадастровой оценки - лесные земли, находящиеся в промышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в многолесных районах, предназначенные для постоянного использования.
Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.
В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, -грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хозяйства, а также экологические функции леса.
Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей последовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса характеризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м3/га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.
Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.
Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.
Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.
Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Родовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования.
Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.
Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).
Литература
Дамодаран Асват Оценка стоимости активов; Попурри - Москва, 2011. - 272 c.
Дамодаран, Асват Инвестиционная оценка; М.: Альпина бизнес букс - Москва, 2013. - 964 c.
Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Касьяненко Т. Г., Мирзажанов С. К. Коммерческая оценка инвестиций; КноРус - Москва, 2012. - 698 c.
Карпец А. В., Махров И. Е., Виноградова Э. М. Мониторинг и оценка наркоситуации; Юстицинформ - Москва, 2010. - 224 c.
Карпов Анатолий , Мацукевич Анатолий Оценка позиции и план; Русский шахматный дом / Russian Chess House - Москва, 2010. - 224 c.
Касьяненко Т. Г., Маховикова Г. А. Оценка бизнеса; Феникс - Москва, 2011. - 624 c.
Коробко В. И., Коробко А. В. Количественная оценка симметрии; Издательство Ассоциации строительных вузов - Москва, 2010. - 128 c.
Короткова Людмила Николаевна Оценка Химической Обстановки; Таллин: Одамеас - Москва, 2010. - 897 c.
Кудряшова Л. Д. Психология и оценка личности; "ИПК "Коста" - Москва, 2013. - 208 c.
Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости; Архитектура-С - Москва, 2012. - 200 c.
Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса; Маросейка - Москва, 2011. - 432 c.
Стивен Д. Фармер, Киндред Гленни , Эндреди Джеймс Магия Земли. Мудрость Земли. Эко-шаманизм (комплект из 3 книг); ИГ "Весь" - Москва, 2010. - 720 c.
Сыцко В. Е., Целикова Л. В., Локтева К. И., Прокофьева И. Н. Стандартизация и оценка соответствия; Вышэйшая школа - Москва, 2012. - 240 c.
Хабриев Р. У., Ягудина Р. И., Правдюк Н. Г. Оценка технологий здравоохранения; Медицинское информационное агентство - Москва, 2013. - 416 c.
Харский К. Оценка полезности сотрудников; Школа гостеприимства Reikartz - , 2013. - 256 c.
Царев В. В., Кантарович А. А., Черныш В. В. Оценка конкурентоспособности предприятий; Юнити-Дана - Москва, 2013. - 800 c.
Чеботарев Н. Ф. Оценка стоимости предприятия; Дашков и Ко - Москва, 2013. - 254 c.
ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика - , 2011. - 496 c.