Контрольная работа: Кадастровая оценка земель

Кадастровая оценка земель

Контрольная работа

Кадастровая оценка земель

Содержание

. Государственный кадастр недвижимости.

. Государственный земельный кадастр.

. Кадастровая оценка городской земли.

. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель.

. Кадастровая оценка земель лесного фонда.

Литература

1. Государственный кадастр недвижимости

С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», призванный усовершенствовать систему учета недвижимого имущества на территории РФ.

Существующая в настоящее время система реестров и кадастров недвижимости, несмотря на свою многоуровневость, не позволяет устранить многие недостатки, существующие в системе учета объектов недвижимости: отсутствие объективной информации для идентификации земельного участка, здания, сооружения, определения их стоимостной оценки; наличие большого количества неучтенных объектов и пр. Органы, осуществляющие технический учет объектов капстроительства (ОТИ, например ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» или ГУП г. Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ)), часто не имеют какой-либо информации о земельных участках, на которых расположены эти объекты.

Данный закон предусматривает: единую систему и технологию для создания и ведения государственного кадастра недвижимости; обязательность госучета недвижимого имущества; презумпцию официального описания недвижимого имущества, внесенного в кадастр недвижимости; внесение актуальных и достоверных сведений в кадастр недвижимости; обеспечение постоянного хранения внесенных сведений; соотносимость сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами; своевременное и полное информационное обеспечение в соответствии с целями закона.

Учету в государственном кадастре подлежат все вновь созданные и вновь образованные объекты, а также изменения сведений о недвижимом имуществе. Законом определен порядок внесения и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, перечень документов и порядок ведения кадастра.

В Законе предусматривается создание единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации (государственного кадастра недвижимости).

В частности, устанавливаются порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости, а также процедура определения местоположения, границ, площади и иных количественных и качественных характеристик земельных участков и других видов недвижимого имущества.

Для того чтобы реализовать этот объем работы сейчас уже существует подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)», принятая Правительством РФ в 2005 г. в дополнение к действующей Федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)». В настоящее время в рамках Подпрограммы в трех пилотных регионах - Тверской, Самарской и Кемеровской областях - отрабатываются новые технологии единого кадастра недвижимости. До 2012 г. создание системы кадастра недвижимости должно быть закончено во всех регионах России.

Существующие в настоящее время в России две главные системы учета недвижимости - система учета органов технической инвентаризации (ОТИ) и система учета земельных участков в виде государственного земельного кадастра - слабо стыкуются друг с другом, в том числе информационно. Исходя из этого, обмен информацией между органами затруднен. Таким образом, наличие различных систем учета, обеспечивающих регистрацию права собственности, приводит не только к финансовым потерям со стороны государства, направляющим средства на их поддержание и развитие, но и к недовольству правообладателей, вынужденных обращаться в несколько органов.

Главная идея нового Закона заключается в том, чтобы объединить в одном органе учет объектов капитального строительства и учет земельных участков, с возможностью дальнейшего объединения системы учета и системы регистрации прав.

Основанием для проведения государственного кадастрового учета является обращение заинтересованного лица с заявлением о проведении данного учета. Результатом проведения кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории РФ кадастрового номера, внесение соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости и изготовление кадастрового паспорта, используемого при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы.

Закон предусматривает принцип открытости сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, в соответствии с которым данные сведения свободно предоставляются по запросам граждан и организаций.

Основным принципом ведения кадастра, согласно проекту, является установление заранее определенного перечня сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество. Можно констатировать, что кадастр имеет следующие основные цели: идентификация объекта на местности, описание его физических характеристик, определение его стоимостной оценки. Закон вводит понятие кадастровой стоимости, понимая под ней специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости. При этом по смыслу документа рыночные цены на недвижимость будут учитываться в зависимости от региона. Определение кадастровой стоимости будут осуществлять оценщики, привлекаемые органами государственной власти субъектов РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд. Это предполагает государственный контракт. Согласно п. 2 ст. 72 БК РФ он, по общему правилу, размещается на конкурсной основе.

Кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке. Результаты работ по определению кадастровой стоимости будут приниматься комиссией по кадастровой оценке, включающей представителей органа исполнительной власти субъекта РФ, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ в сфере контроля за оценочной деятельностью, и органа кадастрового учета. При этом результаты работ подлежат официальному опубликованию.

Помимо оценщика, проект предусматривает понятие кадастрового инженера для проведения работ по формированию объекта кадастрового учета и составление акта по их результатам, который, в свою очередь, необходим для проведения государственного кадастрового учета. Кадастровый инженер должен быть: зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя; иметь высшее образование, стаж работы не менее двух лет по специальности в сфере учета недвижимости или пройти стажировку не менее указанного срока по одной из указанных специальностей у кадастрового инженера недвижимости.

Таким образом, решается задача демонополизации рынка технической инвентаризации, повышения качества оказываемых услуг и развития экономики РФ за счет расширения рынка и конкуренции, могут быть сняты многие недостатки и пробелы в системе законодательного регулирования учета недвижимости и созданы условия для укрепления и стабилизации рынка недвижимости в РФ, упрощения процедуры развития ипотеки и кредитования, оценки недвижимости, максимально приближенной к их рыночной стоимости.

2. Государственный земельный кадастр

Важным этапом в развитии и регулировании в современной России земельных отношений, прямо или косвенно имеющих место в любой сфере деятельности людей, является принятие 2 января 2000 г. Федерального закона №28 «О государственном земельном кадастре». В рыночной экономике земельный кадастр определяет в соответствии с Конституцией РФ, земельным и иным законодательством страны информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. Поэтому знание основных положений земельного кадастра необходимо не только специалистам и бизнесменам, но и всем гражданам городов и сел, интересы которых он затрагивает существенным образом.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Государственный учет объектов недвижимости

Как отмечалось выше, недвижимость - индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что Роснедвижимость является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:

 ведения кадастров недвижимости;

 землеустройства;

 инвентаризации объектов недвижимости;

 государственной кадастровой оценки земель (в том числе для исчисления земельного налога);

 оценки иных объектов недвижимости (в том числе для исчисления налога на имущество).

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра - информационное обеспечение:

 государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

 государственного контроля за использованием и охраной земель;

 мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

 государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

 экономической оценки земель и учета их стоимости;

 установления платы за землю;

 иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:

 техническую стадию (технический учет), которая заключается в подготовке описания (плана) объекта коммерческой организацией - проведении землеустройства участка землеустроительной организацией (с формированием межевого дела) или технической инвентаризации объекта аккредитованной организацией (ОТИ) (с составлением технического паспорта);

 стадию государственного учета (кадастровый учет), заключающуюся во внесении объекта в Государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет (землеустройство) имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

Рассмотрим более подробно суть каждой стадии учета земельных участков: технического учета (землеустройства) и кадастрового учета.

Землеустройство и кадастровый учет земельных участков

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК). Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Земля - несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.

Порядок установления границ участков определяется Законом о землеустройстве. Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.

Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах - дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре) Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений - земельного участка.

Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки, а не «площади», «земельные сотки» или «земли». Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).