В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство.
Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.
Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.
Изучение состояния земель проводится в целях получения информации об их количественной и качественном состоянии и включает в себя следующие виды работ:
геодезические и картографические работы;
почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;
оценка качества земель - проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве;
инвентаризация земель - проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ, других характеристик земель.
Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Межевание включает (ст. 17 Закона о землеустройстве):
определение границ объекта на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
Землеустроительные работы проводятся по договору с землеустроителями - гражданами и юридическими лицами. Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 утверждены Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.
По завершении межевых работ производитель работ формирует межевое дело, в которое включаются:
) пояснительная записка;
) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;
) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;
) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);
) справки о вкрапленных земельных участках;
) списки координат пунктов опорной межевой сети;
) списки координат межевых знаков;
) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;
) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;
) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;
) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;
) акт установления и согласования границ земельного участка;
) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;
) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;
) чертеж границ земельного участка;
) ведомость вычисления площади земельного участка;
) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.
Подготовленные землеустроителями планы участков еще не являются кадастровыми планами. Документы о межевании представляются землепользователем в земельную кадастровую палату для постановки участка на государственный кадастровый учет. По договору это могут сделать и землеустроители.
Только после проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):
кадастровый номер,
местоположение (адрес);
площадь;
категорию земель и разрешенное использование земельного участка;
описание границ участка и его отдельных частей;
экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);
качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);
наличие объектов недвижимого имущества.
Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗK-1-T.O-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001.
Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06 09 2000 № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре).
Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления Закона о земельном кадастре в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001 г. утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01.
Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.
Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель:
населенных пунктов (поселений);
сельскохозяйственного назначения по видам угодий;
лесного фонда.
3. Кадастровая оценка городской земли
государственный учет земельный кадастр
Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.
Необходимо отметить, что в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 10.05.2007 г. № 150, установлено, что Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений» не применяется, поскольку Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. В данных методических рекомендациях был регламентирован порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.
Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.
Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, Ростехинвентаризация, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.
Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.
Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:
-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;
-й этап - функциональное зонирование территории города;
-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;
-й этап - ценовое зонирование территории города;
-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).
Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.
Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.
Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:
сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;
классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;
классификация земель по функциональному использованию;
классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;
определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.
Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, выделяются следующие основные зоны:
. жилые;
. общественно-деловые;
. производственные зоны;
. зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
. зоны сельскохозяйственного использования;
. зоны рекреационного назначения;
. зоны специального назначения;
. зоны размещения военных объектов;
. иные виды территориальных зон.
В состав жилых зон могут включаться:
) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
) зоны жилой застройки иных видов.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
В состав общественно-деловых зон могут включаться:
) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
) общественно-деловые зоны иных видов.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:
) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.