Пожизненное содержание с иждивением является видом пожизненной ренты. Особенностью данного вида договора является передаваемое имущество и состав обязанностей плательщика ренты. В соответствии с ч. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Договор пожизненного содержания с иждивением может считаться заключенным с момента его государственной регистрации, поскольку обязательная регистрация договора о передаче жилого помещения установлена ГК РФ.
Обязательным предметом пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок. В понятие пожизненного содержания с иждивением входят следующие обязанности плательщика: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более личный характер взаимоотношений получателя и плательщика. Они могут проживать вместе в жилом помещении переданном под выплату ренты. Плательщик оказывает услуги по обеспечению продуктами, лекарствами и получению иного необходимого ухода для получателя ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать различные виды услуг, однако общая их стоимость в месяц должна быть установлена. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
По желанию получателя ренты договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Дополнительное обеспечение интересов получателя в договоре пожизненного содержания заключается в установлении следующих правил.
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Интересы получателя в договоре по общему правилу тесно связаны с передаваемым в ренту имуществом. Он обычно передает по договору жилое помещение, в котором сам и проживает. Поэтому необходимы дополнительные гарантии того, что данное имущество не будет отчуждено, не перейдет к другому лицу. Плательщик ренты при заключении договора ренты становится собственником переданного ему под предоставление пожизненного содержания имущества. Поэтому он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Но в силу того, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 Кодекса), и учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, комментируемая статья допускает отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты. На практике органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника (п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. №184
Кроме того плательщик обязан обеспечить сохранение стоимости этого имущества. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Пожизненное содержание с иждивением прекращается в следующих случаях:
смерть получателя
выкуп имущества при существенном нарушении договора плательщиком
-возврат имущества при существенном нарушении договора плательщиком.
Таким образом разновидности договора ренты отличаются различными аспектами - сроком предоставления содержания, характером предоставления содержания, возможностью выкупа имущества и т.д. В заключение характеристики данных видов договора можно отметить, что договор ренты является одной из возможностей приобрести недвижимое имущество в собственность взамен на предоставление периодических платежей получателю ренты. Таким образом с одной стороны плательщик ренты приобретает недвижимое имущество в собственность, которое не мог бы приобрести при единовременной оплате, а с другой стороны плусчатель ренты получает право на длительное материальное обеспечение на постоянной или пожизненной основе.
3. Проблемы реализации договора ренты
Проблемы, возникающие при реализации договора ренты обычно связаны с возникновением споров между сторонами относительно неисполнения или ненадлежащего исполнения ими своих обязанностей. Договор носит рискованный характер для каждой из сторон. Получатель ренты по договору передает свое недвижимое имущество, то есть достаточно значительная материальная база выбывает из его собственности. Взамен он должен получить встречное предоставление от плательщика ренты. Часто между сторонами возникают споры относительно порядка и условий предоставления возмещения получателю ренты. В свою очередь договор ренты может оказаться невыгодным и для плательщика, который должен на протяжении длительного времени предоставлять получателю определенное материальное возмещение (особенно в случае постоянной ренты, когда срок предоставления возмещения не ограничен).
Наиболее распространенными видами споров, связанных с отношениями по договору ренты являются исковые заявления получателей о существенном нарушении договора плательщиками ренты. Несмотея на то, что получатель является слабой стороной в договоре и его интересы должны быть защищены, в ряде случаев требования получателей также являются неправомерными. В подтверждение этого можно привести следующий пример из судебной практики.
К.М.К. обратилась в суд с иском к К.Г. о расторжении договора пожизненной ренты от 30.05.2000 года, признании недействительной государственной регистрации права собственности на квартиру N <…>, признании права собственности за истицей на спорную квартиру, взыскании судебных расходов в размере <…> руб., расходов по госпошлине в размере <…> руб.
В обоснование иска указала, что 30.05.2000 года между ней и ответчиком был заключен договор пожизненной ренты N <…>. Согласно условиям договора ответчик обязан выплачивать истице пожизненную ренту. Ответчик не выполняет взятые на себя обязательства, отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, перестал выплачивать деньги.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2010 года исковые требования К.М.К. удовлетворены. Расторгнут договор пожизненной ренты от 30.05.2000 года, признана недействительной государственная регистрация права собственности на квартиру N <…> за ответчиком, признано право собственности за истицей на спорную квартиру, взысканы расходы по оплате госпошлины в размере <…> руб.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы жалобы сводятся к критике выводов суда, указывается на неправильное применение материального закона.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене.
Поскольку обстоятельства дела, необходимые для правильного разрешения спора, судом установлены в полном объеме, но неправильно применен материальный закон, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение.
Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований К.М.К., поскольку ответчик существенно нарушил условия договора пожизненной ренты, факт неоплаты договора ренты истицей доказан. Ответчик не представил каких-либо доказательств обратного.
Судебная коллегия с указанным выводом суда не соглашается, считает его ошибочным, не основанным на законе и материалах дела.
В соответствии со ст. 596 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
В соответствии с пунктом 1 статьи 599 ГК Российской Федерации в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (пункт 2 статьи 599 ГК Российской Федерации).
В силу ст. 584 ГК Российской Федерации договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Исходя из указанной правовой нормы, поскольку договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
) при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из дела, 30.05.2000 года между К.М., К.М.К. с одной стороны и К.Г. с другой стороны был заключен договор пожизненной ренты, на основании которого получатели ренты - К.М. и К.М.К. передают квартиру <…> в собственность плательщику ренты К.Г.
В соответствии с п. 5 договора размер пожизненной ренты выплачиваемой плательщиком ренты получателю ренты составляет один минимальный размер оплаты труда, установленный законом, в месяц.
Согласно п. 7 договора оплата производится ежемесячно в наличном порядке не позднее 15 числа каждого месяца.
В соответствии с п. 10 договора плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период выплаты пожизненной ренты использование указанной квартиры не приводило к снижению ее стоимости.
Указанный договор прошел государственную регистрацию.
Судебная коллегия не соглашается с выводом суда о наличии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку суду не представлены доказательства, свидетельствующие о существенных нарушениях договора, влекущих для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Истица ссылается на то, что ответчик в одностороннем порядке прекратил уплату рентных платежей с апреля 2009 года.
Представленные истицей доказательства не являются достаточными и не свидетельствуют достоверно о том, что ответчик ежемесячно в спорный период не передавал платежи истице.
Пояснения К.Г. о том, что и раньше К.М.К., получив платеж, делала об этом отметки в тетради, не опровергнуты.
Как следует из материалов дела, с декабря 2009 года по март 2010 года ответчик перечислял денежные суммы почтовыми переводами на имя истицы. Истица указанные платежи принимала. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что в настоящее время истица не отказалась исполнять договор пожизненной ренты.
Ссылки истицы на то, что ответчик ненадлежащим образом осуществлял содержание квартиры, что привело к снижению ее стоимости, являются необоснованными.
Справка, выданная истице ООО о среднерыночной стоимости квартиры, аналогичной квартире ответчика на ул. К. с ремонтом и без него не свидетельствует о ненадлежащем содержании квартиры ответчиком.
При заключении договора пожизненной ренты не зафиксировано, в каком санитарном и техническом состоянии находилась квартира на момент заключения договора. Следовательно, утверждение о том, что в настоящее время состояние квартиры ухудшилось из-за бездействия ответчика по надлежащему содержанию квартиры, является несостоятельным.
При таком положении судебная коллегия не усматривает существенных нарушений договора ренты со стороны К.Г., в связи с чем считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Также предметом споров между сторонами договора ренты нередко является момент заключения договора. Можно привести следующий пример из судебной практики относительно момента заключения договора.
июня 2007 г. между Ш. (собственником квартиры) и Т. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому Ш. (получатель ренты) передала в собственность Т. (плательщику ренты) квартиру, а Т. обязалась в обмен на квартиру полностью содержать Ш., обеспечивая ее питанием, одеждой и так далее.
июня 2007 г. Ш. умерла. Договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Д. (племянник Ш.) обратился в суд с иском к Т. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершей Ш., договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.
Т., не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру. При этом ею указано, что договор от 14 июня 2007 г. заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти Ш.
Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, оставив в силе решение городского суда, которым в удовлетворении требований истца и встречных требований ответчика отказано, указав следующее.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В соответствии со ст. 584 того же Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами этого параграфа.
Таким образом, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, вышеназванные требования закона не были учтены судом при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела и нарушению прав Д.
Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала договор от 14 июня 2007 г. незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию. Следовательно, прав собственности на квартиру, о которой возник спор, на основании указанного договора у Т. не возникло.
В договоре пожизненного содержания с иждивением основные проблемы при реализации связаны обычно с ненадлежащим выполнением плательщиком ренты своих обязанностей. Договор носит в большей степени личный характер, получатель ренты часто физически не может обеспечить себе полноценный уход и при этом зависит от получателя ренты, а получатель ренты получив квартиру в собственность не стремится должным образом исполнять свои обязанности. В таких случаях суд встает на сторону получателя и удовлетворяет иски о расторжении договора и выселении плательщика ренты. Можно привести в частности следующий пример из судебной практики.
Из представленного в материалы дела акта обследования жилищно-бытовых условий в спорной квартире, составленного по результатам выхода в адрес <дата>2012 (л.д. N <…> том 1), следует, что домашний телефон на тот момент в квартире не работал, квартира захламлена пакетами с вещами, тюками, воздух в квартире затхлый, полы грязные, водятся тараканы, количество и состав продуктов скудный, в одной из комнат располагаются истица, ответчица и ее несовершеннолетняя дочь, вторая на момент осмотра была закрыта, со слов истицы, в ней проживает незнакомая женщина. Также органами опеки со слов истицы установлено, что ответчица, уходя из квартиры, запирает комнату с внешней стороны, в связи с чем, истица, лишена возможности выйти за пределы квартиры (в магазин за продуктами, на прогулку).
Из пояснений представителя органа опеки и попечительства, данных в ходе рассмотрения дела следует, что с конца апреля 2012 года в орган опеки стали поступать звонки от соседки истицы, обеспокоенной тем, что истица проживает в запертой квартире без надлежащих условий, при нехватке еды и отсутствии телефона (протокол от 29.10.2012 - л.д. N <…> том 1).
Свидетели со стороны истицы <…> Л.А., <…> Т.В., <…> С.И., <…> Г.В., <…> С.В. (л.д. N <…>, N <…> том 1) показали, что после появления в квартире ответчицы, квартира приобрела антисанитарное состояние, это им известно, как со слов истицы, так и из собственных наблюдений, свидетели указывали также на отсутствие у <…> Е.М. необходимого питания и плохие условия существования, что она сама себя обслуживала, приобретала себе лекарства, продукты питания. Суд первой инстанции необоснованно отнесся критически к показаниям указанных свидетелей, на том основании, что данные лица посещали спорную квартиру не ежедневно и не регулярно, что их показания опровергаются другими доказательствами, имеющимися в материалах дела. Между тем, из показаний <…> Л.А., которая является работником почты, следует, что она была в спорной квартире неоднократно, ежемесячно, после вселения в квартиру ответчицы, там была антисанитарная обстановка, уход за истицей она не осуществляла. Из показаний свидетеля <…> С.И. усматривается, что она регулярно (2 - 3 раза в неделю) приходила к истице и приносила ей горячую пищу.
Указанные доказательства дополняют друг друга, подтверждая доводы истицы о ненадлежащем исполнении ответчицей условий договора.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о наличии достаточных доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении ответчицей своих обязательств по договору, существенных нарушениях его условий, что является основанием для расторжения договора в силу ст. 450 ГК РФ, с возвратом переданного в обеспечение пожизненного содержание недвижимого имущества в пользу прежнего собственника - получателя ренты, то есть, истицы.
В связи с чем, подлежит прекращению право собственности ответчицы на спорную квартиру и восстановление права собственности на нее со стороны истицы.
Таким образом, существующие практические проблемы реализации договора ренты на настоящий момент связаны с процедурой заключения данного договора и с процедурой исполнения сторонами своих прав и обязанностей. Возникающие споры на основании анализа обстоятельств дела разрешаются судом на основе норм ГК РФ.
Заключение
Рассмотрев основные правовые особенности заключения и исполнения договоров ренты можно прийти к следующим выводам.
. Отношения по договору ренты направлены на передачу имущества в собственность взамен на предоставление периодических рентных платежей. Отношения ренты носят рисковый характер, так как размер предоставления одной из сторон не всегда может быть эквивалентен предоставлению другой стороны. Поэтому в договоре ренты устанавливаются особые правила регулирования направленные на защиту интересов сторон. Прежде всего это нотариальная форма договора и обязательность государственной регистрации при отчуждении недвижимого имущества. Также обязательным условием является предоставлении дополнительного обеспечения исполнения обязательств плательщиком ренты. Обеспечение может быть предоставлено в виде залога, страхования и других способов обеспечения. В случае нарушения обязательства по выплате ренты плательщик также несет дополнительную ответственность в виде уплаты процентов.
. Постоянная рента характеризуется тем, что сроки выплаты рентных платежей не ограничены и выплата может быть прекращена только по соглашению сторон и путем выкупа рентного имущества. Получателем по договору постоянной ренты может быть гражданин или некоммерческое юридическое лицо.
. Пожизненная рента выплачивается в течение срока жизни получателя. Получателем соответственно может быть только гражданин. Для защиты интересов получателя установлено правило, согласно которому инициатором выкупа рентного имущества может быть только получатель в случае существенного нарушения своих обязательств плательщиком. Кроме того, случайная гибель имущества не освобождает плательщика от выполнения своих обязательств.
. Пожизненное содержание с иждивением характеризуется тем, что под выплату ренты передается недвижимое имущество, а обязательства плательщика ренты заключаются в предоставлении определенных услуг по содержанию получателя ренты. Дополнительная защита интересов получателя здесь заключается в том, что любые действия по распоряжению имуществом могут предприниматься только по согласию получателя ренты. В случае неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей недвижимое имущество может быть возвращено получателю ренты.
Список использованной литературы