Введение
договор право рента
Договор ренты представляет собой один из видов договоров, предусмотренных частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Отношения ренты заключаются в передаче в собственность имущества взамен на предоставление периодических выплат на неопределенный срок или на период жизни получателя ренты. Также имущество может передаваться на условиях пожизненного содержания. В отношениях ренты интерес одной из сторон заключается в получении в собственность имущества, а интересы другой стороны заключаются в получении денежных выплат или пожизненного содержания. Договором ренты регламентируется порядок и условия предоставления выплат или содержания, определяются права и обязанности сторон в договоре.
В большинстве случаев по договору ренты передается недвижимое имущество как наиболее ценное и соответствующее своей цене в виде предоставления рентных выплат. Актуальность рассмотрения положений о договоре ренты заключается в том, что этот договор является одновременно договором, направленным на передачу имущества в собственность, а также договором, в результате которого возникает длящаяся обязанность по уплате рентных платежей или предоставления содержания. В договоре ренты должны быть соблюдены интересы обеих сторон ГК РФ предусматривает различные условия предоставления ренты - на определенный срок, пожизненно, на условиях предоставления содержания. Стороны могут выбрать наиболее подходящий вид договора ренты исходя из нескольких факторов: стоимости имущества, возможностей плательщика ренты, интересов получателя ренты. Данные отношения являются длящимися поэтому в договоре должны быть предусмотрены условия защищающие интересы плательщика. Все указанные особенности делают договор ренты интересным для изучения.
Предметом настоящего исследования является договор ренты и его виды.
Цель исследования - охарактеризовать особенности правового договора ренты.
Для достижения указанной цели должны быть выполнены следующие задачи: определить общие характеристики для всех видов договора ренты, рассмотреть договор постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, определить проблемы, возникающие при реализации договора ренты.
Нормативную основу исследования составляет ГК РФ
Теоретическую основу исследования составляют работы следующих авторов: Садиков О.Н., Сергеев А.П., Мозолин В.П. и др.
Структурно работа представлена введением, четырьмя главами, заключением и списком литературы.
1.Общие положения о договоре ренты
ГК РФ устанавливает общие положения для всех видов договора ренты. Эти положения касаются определения сторон, формы и содержания договора. В соответствии с ч. 1 ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Соответственно договор ренты оформляет отношения по передаче имущества в собственность в обмен на определенное встречное предоставление. В соответствии с ч. 2 ст. 583 ГК РФ по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Таким образом виды ренты устанавливаются в зависимости от срока выплат, а пожизненная рента также может быть установлена в виде содержания с иждивением и здесь особенность заключается в характере содержания.
Договор по своему характеру является реальным, то есть заключается с момента передачи имущества. В определении договора указано, что получатель ренты передает имущество. С другой стороны плательщик ренты обязуется осуществлять платежи в течение определенного срока либо на срок жизни получателя. Поэтому обязательство плательщика по договору ренты является длящимся существует в течение определенного времени. Договор является возмездным, то есть обе стороны получают определенное встречное удовлетворение. Договор является односторонним, поскольку получатель уже передал свое имущество и теперь имеет только права на получение рентных платежей, а плательщик только обязанности по их уплате. В то же время ГК РФ предусматривает что имущество под выплату ренты может передаваться как платно, так и бесплатно. При передаче имущества за плату плательщик ренты уплачивает определенную денежную сумму единовременно и в дальнейшем также выплачивает рентные платежи. В литературе отмечается что при передаче имущества за плату договор является консенсуальным и взаимным, поскольку к нему применяются нормы консенсуального договора купли-продажи.
Сторонами договора ренты являются:
а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Особенностью договора ренты является его рисковый (алеаторный характер). каждая из сторон не знает, будет ли его встречное предоставление равняться переданному имуществу. Так рентные платежи в итоге могут быть меньшими по стоимости, чем переданное имущество и этот риск несет получатель. С другой стороны рентные платежи, выплачиваемые в течение всей жизни получателя могут оказаться и больше стоимости переданного имущества и в этом случае рискует плательщик ренты. «Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное». ГК РФ устанавливает определенные правила, обеспечивающие большую устойчивость договора ренты и защиту интересов его сторон (в большей степени защищены интересы получателя ренты). «Договору ренты присущ ряд правовых особенностей, которые отражают существо и назначение данного договора, прежде всего необходимость его правовой устойчивости и предоставления получателю ренты - гражданину надежной правовой защиты».
Так договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это одна из тех сделок, нотариальная форма, для которой предусмотрена непосредственно законом. Нотариус при заключении такого договора оценивает риски сторон, предупреждает об этом стороны и следит за соблюдением их интересов. Кроме того договор ренты в отношении недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации.
В интересах получателя ренты установлено также правило об обременении рентой недвижимого имущества. При смене собственника недвижимого имущества новый собственник будет обязан выплачивать рентные платежи. Таким образом, получатель получит то что ему причитается по договору ренты независимо от дальнейшей судьбы имущества. Кроме того Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. То есть дополнительная ответственность возлагается и на лицо передающее обремененное рентой имущество. Естественно, что о подобном обременении новый собственник имущества должен быть уведомлен. «Независимо от разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком ренты имущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия: во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательств по договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность».
Одной из важных особенностей договора ренты является предоставление обеспечения обязательств плательщика перед получателем ренты. В соответствии со ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, получатель ренты в любом случае получает дополнительное обеспечение которое гарантирует исполнение обязательств в договоре. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей по предоставлению обеспечения, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Кроме того за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты. Таким образом, защищаются интересы получателя ренты в договоре как наиболее слабой стороны.
Выше рассмотрены основные общие особенности договора ренты. Отдельные виды договора ренты отличаются сроком действия, субъектным составом, характером содержания и иными условиями. Особенности отдельных видов договоров ренты будут рассмотрены далее.
. Характеристика постоянной и пожизненной ренты
Главная особенность договора постоянной ренты это его бессрочный характер. Договор постоянной ренты может прекратиться только по основаниям, предусмотренным законом (например, в случае выкупа рентного имущества). Права и обязанности по договору постоянной ренты могут передаваться от сторон договора к их правопреемникам. Например права получателя ренты передаются по наследству в случае смерти гражданина или же в ходе реорганизации юридического лица.
В соответствии с ч. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. таким образом коммерческие организации не могут являться получателем постоянной ренты, это не должно являться для них источником дохода. «Право граждан на приобретение статуса получателя постоянной ренты не может быть ограничено, в то время как аналогичное право может возникнуть у некоммерческих организаций лишь при отсутствии препятствий к этому в законе и при условии соответствия предоставления имущества под выплату ренты целям деятельности таких организаций». Плательщиками ренты могут являться любые лица.
По общему правилу выплата рентных платежей осуществляется в денежной форме. Однако договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Периодичность выплат устанавливается сторонами, а по общему правилу выплата осуществляется в конце каждого квартала.
Постоянная выплата рентных платежей в обмен на однократно передаваемое имущество может быть невыгодной для плательщика. Поэтому ГК РФ предусматривает возможность выкупа рентного имущества по заявлению плательщика. В соответствии со ст. 592 ГК РФ Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
В интересах получателя законом установлено правило, согласно которому договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Выкуп имущества может быть осуществлен также по требованию получателя ренты в следующих случаях:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.
Размер выкупной цены может быть определен договором ренты. При отсутствии в договоре такого условия выкупная цена соответствует годовой сумме рентных платежей.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Пожизненная рента устанавливается на срок жизни получателя. Получателем пожизненной ренты, исходя из ее характера, может быть только гражданин. Пожизненная рента может быть установлена как на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и на на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
Пожизненная рента выплачивается в виде периодических денежных сумм. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Выплата ренты прекращается со смертью получателя. Кроме того возможно расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.
Получатель может потребовать расторжения договора либо выкупа рентного имущества в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. Перечень существенных нарушений в законе не раскрывается, но можно предположить, что к таким нарушениям относятся длительные задержки с выплатами или невыплата рентных платежей. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. «Исходя из специальной направленности пожизненной ренты на содержание гражданина, Кодекс не предоставляет плательщику такой ренты права выкупа ренты. В этом проявляется одно из существенных отличий пожизненной ренты от постоянной».
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск случайной гибели имущества несет плательщик.