Реферат: Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

На представленной схеме платежей хорошо видно, как в результате капитализации части невыплаченной задолженности, рассчитанной исходя из контрактной процентной ставки, происходит негативная амортизация баланса основного долга. В дальнейшем постепенно увеличиваются суммы платежей по кредиту, рассчитываемые на основе фиксированной платежной процентной ставки исходя из нового баланса основного долга. В случае снижения инфляции и роста доходов заемщика сумма задолженности по основному долгу перестает расти и начинает постепенно снижаться. Поскольку каждый ежемесячный платеж рассчитывается по формуле аннуитетных платежей, все выплаты по кредиту заканчиваются точно в установленный срок.

Сравнение доступности кредита для заемщика с одним и тем же доходом при использовании различных моделей расчета платежей по кредиту: инструмента с регулируемой отсрочкой платежей, кредита с переменной процентной ставкой и стандартного ипотечного кредита _ представлено в табл. 7.

Таблица 7. Сравнение стандартного кредита, кредита с переменной процентной ставкой и ИРОП

Из таблицы хорошо видно, что при равных стартовых условиях (годовой доход заемщика, годовая рыночная процентная ставка, исходная доля платежей заемщика в доходе) использование ИРОП позволяет заемщику взять кредит, практически в 1,6 раза превышающий по сумме кредит, который он мог бы получить на стандартных условиях при рыночной фиксированной процентной ставке, и почти в 1,5 раза - кредит с переменной процентной ставкой. Таким образом, заемщик получает возможность купить квартиру большей стоимости.

Аналогичный инструмент - кредит с отсрочкой платежа (Deferred payment mortgage) _ разработан в 1994 г. для Венгрии См.: Diamond, Douglas B. 1999. Hungary's Experience with the Deferred Payment Mortgage. Washington, D.C.: The Urban Institute.. Он был применен к значительной части кредитов, предоставленных государственным сберегательным банком (OTP). Однако при этом возникли серьезные проблемы, связанные с тем, что заемщики плохо понимали этот инструмент, а банковские специалисты испытывали трудности при его использовании и объяснении клиентам.

3. Возможности использования различных кредитных инструментов

Стандартный ипотечный кредит получил широкое распространение в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика.

Однако при высокой и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечного кредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

· процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции начиная с определенного момента перестают приносить кредитору реальную прибыль;

· остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

· кредитор стремится устанавливать более высокую процентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальный доход на свои инвестиции на протяжении более длительного срока;

· в свою очередь, высокий уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности для большинства потенциальных заемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В случае снижения рыночных процентных ставок по сравнению с зафиксированными по кредиту следует ожидать большого процента досрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат в активы, приносящие более низкие доходы.

В настоящий момент в России многие кредиты с фиксированной процентной ставкой выдаются:

· либо на заведомо льготных условиях (под процентную ставку ниже рыночной);

· либо на условиях компенсации банку разницы в процентных платежах между рыночной и субсидируемой процентными ставками;

· либо в твердой валюте (в долларах США).

Предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметь постоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентных ставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являются бюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средства предприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, что банки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие в операциях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно просто исключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (как это и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя их только как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечное кредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах, определяемых возможностями бюджетов. Если вся нагрузка, связанная с субсидированием процентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных уровней, инвестиционная привлекательность программы в целом будет существенно снижена.

Применение кредитов в иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте позволяет банкам в определенной мере гарантировать доходность кредитных операций. Но это относится только к тем периодам, когда курс иностранной валюты растет по отношению к внутренней валюте или стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются с валютным риском, а также с проблемой досрочного погашения кредитов. В то же время при существенном росте курса иностранной валюты с серьезными трудностями могут столкнуться граждане, осуществляющие платежи по кредиту в валютном эквиваленте. Только заемщики, получающие доходы в иностранной валюте, смогут выполнять свои кредитные обязательства. Большинство заемщиков с доходами во внутренней валюте будут вынуждены платить в счет погашения кредита значительно большие суммы. В таких условиях повышается риск невозврата кредита.

Использование инструментов с переменной процентной ставкой, а также альтернативных инструментов позволяет:

· практически полностью снять риск досрочного погашения, за исключением отдельных случаев, когда определенная часть заемщиков имеет желание и возможность досрочно выплатить сумму долга; расходы, связанные с реинвестированием, не приведут к потере доходности и могут быть компенсированы за счет надбавки к процентной ставке на риск досрочного погашения либо сборов «повышенных процентов» за какой-то определенный кредитным договором промежуток времени;

· снять риск процентных ставок, которые изменяются по мере изменения показателей финансового рынка (при условии объективности и правильности выбора финансовых индексов); при этом возникает возможность согласовывать сроки изменения процентных ставок по активам и пассивам;

· увязать показатели стоимости финансовых ресурсов и рыночных индикаторов роста цен, что позволяет привлечь к ипотечному кредитованию банки и другие коммерческие структуры;

· обеспечить доходность кредитов для кредиторов и их доступность для заемщиков;

· минимизировать затраты бюджета на предоставление субсидий для компенсации процентных ставок, поскольку доступность кредита повышается за счет установления специальных расчетных процентных ставок, использования механизма индексации баланса долга и капитализации невыплаченных процентов с последующим распределением задолженности на весь кредитный период;

· создать условия для более эффективного использования бюджетных средств -- в форме предоставления гарантий по привлекаемым ресурсам, исключая прямые дотации при предоставлении льготных кредитов и субсидировании процентных ставок.

Негативный аспект использования этих инструментов заключается в том, что они более сложны для понимания и практического применения, подчас требуют специальных нормативных и методических инструкций для внедрения в практику работы банков, сопровождаются увеличением затрат на обслуживание кредитов. Кредитный риск возрастает для заемщиков в случае, если рост номинальных платежей опережает рост их доходов и размеры платежей не ограничены какими-то защищающими заемщика пределами. Однако опыт отдельных стран показывает, что свою положительную -- с точки зрения развития ипотечного кредитования -- роль эти инструменты играют именно на этапах нестабильности, как только инфляция достигает некоторого «нормального» и предсказуемого уровня, они могут быть конвертированы в традиционные инструменты ипотечного кредитования.

Правильный выбор альтернативного кредитного инструмента чрезвычайно важен, особенно при долгосрочном периоде кредитования, что является основной характеристикой ипотечных жилищных кредитов. Еще большее значение этот выбор приобретет при развитии в России вторичного рынка ипотечных кредитов, когда долгосрочные ипотечные кредиты будут финансироваться за счет эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг. Согласование этих двух финансовых потоков: платежей по кредитам и выплат по ценным бумагам - еще одна перспективная задача.

Основная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.