Реферат: Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Необходимо отметить, что DIM, как и все альтернативные инструменты, сложнее традиционных инструментов. При неправильном понимании и внедрении этого инструмента либо недостаточном контроле за его использованием возможны негативные последствия, требующие принятия чрезвычайных мер по погашению обязательств (подобные тем, что имели место в Мексике в конце 1990-х гг.). Кроме Мексики, DIM применялся во Франции, Израиле, Турции, Гане, Польше.

В Польше в 1990Ї1995 гг., на стадии высокой инфляции, DIM использовался в достаточно широких масштабах и успешнее, чем в других странах. Во многом это было связано с тем, что инфляция стабильно снижалась, а банки, использующие этот инструмент, получили хорошую методическую помощь от международных донорских организаций См.: Poland: Housing Finance at the Millenium. An Assesment of Achivments and Outstanding Issues, prepared by S. Merril, E. Kozlowski, J. Laszek, P. Karas. February 2000. The Urban Institute project..

DIM начал использоваться в Польше при инфляции свыше 50% годовых и, соответственно, при высоких процентных ставках по кредитам в национальной валюте. Предоставление кредитов с использованием «классического варианта» DIM См.: Diamond, D. 1999. The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia: 1989-1999. November. The Urban Institute project. осуществлялось за счет средств, привлекаемых от международных донорских организаций через Ипотечный фонд, созданный в 1993 г., а также через крупнейший польский сберегательный банк «PKO-BP». Основное различие между программами жилищного кредитования в этих двух кредитных институтах в основном сводилось к тому, что программа «PKO-BP» в значительной степени субсидировалась правительством. Большинство выдаваемых кредитов в рамках данной программы были погашены за счет государственных субсидий либо конвертированы в кредиты с переменной процентной ставкой после того, как инфляция снизилась в 1999 г. до 16Ї17%.

Кредиты Ипотечного фонда выдавались на рыночных условиях с использованием строгой процедуры отбора заемщиков. Платежи заемщика регулировались в соответствии с индексом, отражающим рост доходов. В Польше в качестве этого индекса использовался индекс роста заработной платы, определяемый ежеквартально в национальном масштабе. В Мексике в качестве подобного индекса использовался индекс минимальной заработной платы, а затем, начиная с 1996 г., индекс, основанный на росте стоимости потребительской корзины.

В свою очередь, сумма долга индексировалась в соответствии с финансовым индексом, отражающим стоимость кредитных ресурсов для долгосрочных кредитов. В Польше и Мексике на протяжении тех лет, когда применялся инструмент с двойной индексацией, в качестве финансовых индексов использовались различные показатели См.: Chiquier, L. 1998. Dual Index Mortgages (DIMs). Conditions of Sustainable Development in Poland. East European regional Urban Sector Assistance Project. The Urban Institute consortium. (табл. 5).

Таблица 5. Индексы, отражающие стоимость кредитных ресурсов

Выбор правильных и всем понятных индексов для пересчета суммы долга и платежей заемщика, как и периодичности их пересмотра, определяет эффективность работы DIM. В самом общем случае, необходимо, чтобы индексы соответствовали следующим требованиям:

· максимально полное, объективное и понятное отражение динамики изменений доходов и стоимости кредитных ресурсов;

· возможность пересмотра платежей с необходимой частотой (ежемесячно или ежеквартально);

· общеизвестность и общедоступность, регулярная публикация в печати, независимость от прямого административного регулирования, возможность отслеживания и сравнения их динамики.

В отличие от стандартного инструмента с фиксированной процентной ставкой DIM, безусловно, переносит риск процентной ставки на заемщика. В то же время, по сравнению с кредитным инструментом с переменной ставкой и PLAM, использование второго индекса, отражающего рост доходов населения, при индексации платежей заемщика позволяет существенно снизить воздействие этого риска на возможность заемщика гасить кредит. Таким образом, в отличие от PLAM кредитный инструмент с двойной индексацией защищает заемщика от излишних финансовых нагрузок при осуществлении платежей по кредиту. Однако следует помнить, что с применением этого инструмента возникает проблема тщательного отбора индексов, с помощью которых осуществляется индексация платежей по кредиту и остатка основного долга, а также проблема неопределенности кредитного периода, который может выйти за рамки установленного.

Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа Ї ИРОП (differed adjustable interest rate, DAIR) Данный раздел подготовлен на основе материалов, представленных в работе М. Равиц и Р. Страйка «Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей» (М.: Фонд «Институт экономики города», 1994).

О дальнейшем развитии семейства альтернативных инструментов свидетельствует появление -- инструмента с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Этот инструмент повышает доступность кредитов для заемщика и одновременно обеспечивает необходимую доходность по этим кредитам банку-кредитору, используя механизм двух процентных ставок (процентной ставки по кредиту и установленной процентной ставки для расчета платежей), а также механизм отсрочки части платежа по кредиту с его последующей капитализацией и допущением негативной амортизации суммы основного долга. В отличие от рассмотренного выше инструмента с двойной индексацией (DIM) при использовании ИРОП погашение кредита происходит в установленные сроки (т.е. сроки не меняются).

Первоначальная сумма платежей по кредиту относительно невысока и постепенно повышается к концу кредитного периода, позволяя заемщикам при прочих равных условиях (начальном уровне доходов, процентной ставке и сроке кредита) получить большую сумму кредита, чем при традиционной схеме (с фиксированной или переменной процентной ставкой).

Кредит с отсрочкой платежей позволяет увеличивать размеры платежей по кредиту при росте номинальных доходов заемщика. Чтобы кредитор мог получить планируемую прибыль, разница между начисленной суммой платежа в соответствии с процентной ставкой по кредиту и фактическим платежом по установленной процентной ставке для его расчета капитализируется, т.е. прибавляется к сумме основного долга с последующим начислением процентов за кредит. Номинальный размер основного долга по кредиту постепенно увеличивается (происходит негативная амортизация). Однако, с учетом роста номинальных доходов заемщиков (в силу инфляции), эти платежи должны оставаться доступными для него, хотя и могут превышать первоначально установленный уровень отношения платежа к доходу _ 30%. Основным фактором, влияющим при этом на погашение кредита, будет соотношение темпов роста стоимости кредитных ресурсов и темпов роста доходов заемщика. Лишь при существенном отклонении от первоначального сценария, выражающемся в значительном отставании роста доходов заемщика от роста стоимости кредитных ресурсов, может возникнуть ситуация, при которой платежи по кредиту станут существенным бременем в бюджете заемщика и для банка повысится кредитный риск.

Далее перечислим основные характеристики ИРОП.

1. Наличие двух процентных ставок: платежной и контрактной. Платежная процентная ставка -- постоянная, фиксированная на весь срок кредита и используемая для расчета ежемесячных платежей заемщика по формуле аннуитетных платежей. Контрактная процентная ставка -- переменная и устанавливаемая на основе финансового показателя, отражающего стоимость банковских кредитных ресурсов, увеличенного на надбавку (маржу банка), необходимую для покрытия административных и прочих расходов, связанных с кредитными операциями, а также на прибыль банка и надбавку на риски.

В качестве финансового индекса, отражающего стоимость кредитных ресурсов, может быть выбрана ставка на рынке межбанковских кредитов, доходность по государственным ценным бумагам или другой показатель, отражающий стоимость привлечения банком финансовых ресурсов для осуществления кредитных операций.

2. Надбавка к стоимости ресурсов (маржа или спрэд банка) остается постоянной величиной для всего срока погашения кредита.

3. Срок кредита остается фиксированным.

4. Каждый регулярный платеж рассчитывается исходя из платежной ставки, остатка основного долга и количества оставшихся до конца срока платежных периодов.

5. Разница между суммой задолженности заемщика по процентам, определяемой на основе контрактной ставки, и величиной его фактических выплат, рассчитываемых на основе платежной ставки, регулярно добавляется к остатку задолженности по основному долгу (капитализируется).

В результате происходит негативная амортизация суммы долга заемщика, когда в номинальном выражении сумма основного долга не уменьшается, а увеличивается. Негативная амортизация тем больше, чем выше инфляция и значительнее разрыв между контрактной и платежной процентными ставками.

Сумма платежей по кредиту рассчитывается ежемесячно либо с другой частотой в зависимости от заданного периода пересмотра платежей по формуле аннуитетных платежей исходя из платежной фиксированной процентной ставки и баланса основного долга.

Поскольку непогашенная сумма долга увеличивается, каждые три месяца размер платежей пересматривается таким образом, чтобы новые ежемесячные платежи позволили погасить за оставшийся кредитный период возросшую сумму основного долга с учетом уплаты платежной ставки процента.

Контрактная ставка, определяющая сумму начисленных процентов, определяет и уровень банковского дохода. Эта ставка всегда превышает на фиксированную величину ставку, например, межбанковского кредита, обеспечивая таким образом банку получение более высокого дохода по сравнению с тем, который он мог бы получить на рынке межбанковского кредита.

Примеры расчетов платежей по кредиту с использованием ИРОП приведены в табл. 6. Исходные условия: сумма кредита - $ 15 000; срок кредита - 15 лет; платежная ставка - 5%; исходная контрактная ставка - 16%, в том числе надбавка к стоимости фондов - 3 процентных пункта; частота изменения платежей - ежемесячная.

Таблица 6. График платежей по ипотечному кредиту с регулируемой отсрочкой платежей