Реферат: Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Ипотечный кредит с учетом уровня цен (рrice level adjustable mortgage, PLAM)

Один из возможных подходов к решению описанных выше проблем -- прямой учет изменений уровня инфляции (потребительских цен) при определении платежей по кредиту. При данном кредитном инструменте используется фиксированная процентная ставка, отражающая только реальную стоимость фондов (ресурсов) при выдаче кредита (без учета инфляции), риски, связанные с погашением кредита, административные расходы и прибыль кредитора. Суммы платежей по кредиту определяются на основе этой фиксированной на весь срок кредита процентной ставки и остатка невыплаченной суммы кредита (баланса кредита). Баланс основного долга и платеж по кредиту периодически пересматриваются в зависимости от показателя, отражающего индекс потребительских цен. Такой подход позволяет переложить риски, связанные с будущей инфляцией, на заемщика, а риски, связанные с реальной процентной ставкой, полностью оставить на кредиторе. Существуют различные подходы к периодичности корректировки платежей по кредиту: ежемесячно, один раз в квартал, шесть месяцев, один раз в год. Однако разработчики данного инструмента считают целесообразным ежемесячный пересчет платежа, так как только при таком варианте представляется возможным защитить кредитора от потерь в результате инфляции. Кроме того, при более редком пересчете платежа по кредиту увеличивается риск досрочного погашения кредита (до очередного пересчета размера платежей).

Первоначально (в первый месяц) платежи по процентам и основному долгу рассчитываются исходя из установленной фиксированной реальной процентной ставки без учета инфляции по формуле аннуитетных платежей на весь срок кредита по следующей формуле См.: Telgarsky, Jeffrey P., Katerine Mark. Op. cit.:

,

где -- первоначальный платеж;

r -- фиксированная в договоре ставка процента;

T -- срок кредита;

N0 -- объем выданного кредита.

В конце первого месяца производятся следующие операции:

индексация платежей по кредиту:

;

2) определение суммы платежей в счет процентов по кредиту:

;

3) определение суммы в счет погашения части основного долга:

;

4) индексация и погашение части долга:

,

где i1 --месячный индекс потребительских цен;

А1 -- сумма платежа по основному долгу в первом платежном периоде.

В последующие месяцы остаток основного долга и платежи по кредиту пересматриваются аналогичным образом в соответствии с индексом потребительских цен.

В качестве примера приведен расчет кредита в табл. 3. Рассматриваемый сценарий экономического развития характеризуется довольно высоким ростом инфляции и несколько отстающим от него показателем ростом доходов. При предоставлении кредита в $ 15 000 сроком на 15 лет определяется график платежей по кредиту исходя из изначально установленной фиксированной реальной процентной ставки в 4% годовых. При этом инфляция постоянна и составляет 8% годовых, а 4% отражают стоимость ресурсов и маржу банка, включающую плату за кредитные риски, прибыль и операционные затраты. Следует иметь в виду, что если бы банк предоставлял стандартный ипотечный кредит, то он установил бы процентную ставку на уровне не ниже 12%. Доходы заемщиков растут в соответствии с уровнем инфляции.

Чтобы избежать негативного воздействия инфляции на получаемые кредитором доходы, суммы ежемесячного платежа по кредиту индексируются по индексу потребительских цен. Одновременно происходит индексирование баланса основного долга.

Как видно из таблицы, доля платежа по кредиту в доходе заемщика существенно не меняется, и он не попадает в ситуацию так называемого платежного шока. Хотя при росте цен, более существенно превышающем рост уровня доходов населения, возможна ситуация, при которой платеж по кредиту вырастет несопоставимо с ростом доходов заемщиков и последние будут не в состоянии выполнять обязательства по кредитному договору. В чем преимущества и недостатки данного кредитного инструмента?

Первоначальный платеж рассчитывается исходя из некоторой установленной процентной ставки, отражающей реальную стоимость фондов и надбавку на риск, операционные расходы и прибыль банка, но не учитывающей инфляцию. Это повышает доступность кредита для большинства заемщиков. Использование данного инструмента позволило на практике предоставить кредиты заемщикам при относительно низкой «искусственной» процентной ставке, что дало им возможность взять ипотечный кредит на приобретение жилья в условиях, когда рыночная процентная ставка при использовании стандартного кредитного инструмента или инструмента с переменной процентной ставкой была бы слишком высока для того, чтобы они могли получить кредит, по размеру сопоставимый со стоимостью жилья. Подобный инструмент был апробирован в ряде стран -- Колумбии, Израиле, Бразилии, Италии, Турции и Австралии.

Таблица 3. Ипотечный кредит с учетом уровня цен Некоторый остаток баланса основного долга (около $ 99) на конец срока кредитования объясняется неточностями, связанными с округлением, этот остаток включается в последний платеж.

В то же время данный инструмент имеет и определенные минусы. Инфляционный риск целиком переносится на заемщика, что может привести к возрастанию кредитного риска, так как рост индекса потребительских цен, отражающего инфляцию и, соответственно, стоимость привлекаемых ресурсов, может существенно опережать рост номинальных доходов заемщика. Если расхождение между индексом потребительских цен и ростом доходов становится существенным, это приводит к тому, что рост платежей увеличит риск «платежного шока» для заемщика, который оказывается не в состоянии выплачивать растущие в номинальном выражении платежи по кредиту. В результате существенно увеличивается кредитный риск кредитора.

Например, в Мексике См.: Payeras, M. 1999. “Housing Finance in Mexico: Current Conditions and Challenges.” Housing Finance International, September. в 1994Ї1995 гг. был апробирован кредитный инструмент с учетом уровня цен в условиях высокой инфляции, девальвации национальной валюты в размерах 138,7% и падения реальных доходов населения. Большая часть банков использовала этот инструмент, увязывая платежи с индексом потребительских цен, который рассчитывался Центральным банком. При использовании этого инструмента банкам приходилось соблюдать особую осторожность при установлении процентных ставок, поскольку в то время они не имели доступа к ресурсам, стоимость которых также могла быть проиндексирована в зависимости от данного индекса. Банки предполагали, что реальные ставки будут снижаться, и исходили из этого при ценообразовании на предоставляемые кредиты. В практику был введен еще один инструмент Ї с двойной индексацией, при котором платежи индексировались в соответствии с инфляцией, а остаток основного долга _ на основе индекса краткосрочных ставок по межбанковским кредитам, что отражало стоимость ресурсов. Однако недостаточный опыт банков и неумение управлять рисками в столь сложной ситуации привели к тому, что при существенном росте межбанковских процентных ставок в период с 1992 по 1994 г. произошло большое количество дефолтов заемщиков, и банки были вынуждены нести существенные финансовые потери и переструктурировать долги с тем, чтобы снизить уровень неплатежей.

Кредит с двойной индексацией (dual index mortgage, DIM)

Усовершенствованной моделью PLAM является кредит с двойной индексацией, позволяющий более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: финансовый индекс, отражающий изменения в стоимости кредитных ресурсов или уровень инфляции, а также финансовый индекс, отражающий рост заработной платы или доходов населения.

Кредитный инструмент с двойной индексацией работает следующим образом См.: Chiquier, L. 1999. “Dual Index Mortgages: Lessons from Intеrnational Practice and Conditions of Development in Poland.” Housing Finance International, September.:

· процентная ставка по кредиту либо баланс основного долга индексируются по финансовому индексу, отражающему изменение стоимости кредитных ресурсов, что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора, снижая риск процентной ставки и обеспечивая прибыльность операций по долгосрочному кредитованию (по аналогии с рассмотренным выше инструментом PLAM);

· платежи заемщика по кредиту, включая платежи в счет процентов по кредиту и основному долгу, индексируются по индексу, отражающему динамику доходов населения, обеспечивая тем самым возможность выплачивать платежи по кредиту и стабильность соотношения платежа по кредиту и доходов;

· первоначальные платежи по кредиту исчисляются на основании установленной фиксированной процентной ставки по формуле аннуитетных платежей;

· срок кредита становится переменной величиной (т.е. может быть больше или меньше первоначально установленного временного периода), зависящей от того, насколько темпы роста доходов населения соответствуют темпам роста инфляции;

· возможна негативная амортизация основного долга (табл. 4).

Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) пересчитывается номинальная величина платежей с учетом индекса, отражающего рост доходов населения (заработной платы), и пересматривается процентная ставка по кредиту или индексируется баланс основного долга с учетом динамики индекса инфляции.

Инструмент DIM в нестабильной экономике может быть достаточно эффективным, он позволяет учесть интересы как кредиторов (с точки зрения обеспечения доходности кредитных операций), так и заемщиков (с точки зрения обеспечения доступности жилищных кредитов при их получении и в процессе погашения кредита при изменении уровня доходов). По сравнению с такими кредитными инструментами, как кредит с переменной процентной ставкой и PLAM, при использовании этого инструмента не возникает опасности «платежного шока» для заемщиков.

Поскольку платежи по кредиту индексируются в зависимости от индекса заработной платы (доходов), они могут отставать от темпов роста баланса долга, который индексируется в зависимости от индекса инфляции. В результате может возникнуть ситуация, когда заемщик не успевает погасить всю сумму долга в процессе первоначального расчетного срока кредита, и тогда этот срок продлевается до того момента, когда долг будет погашен полностью. Таким образом, срок кредита в существенной мере становится не фиксированной, а лишь расчетной величиной, которая зависит от того, насколько расходятся темпы роста доходов и инфляции.

При изменении экономического сценария, т.е. в том случае, если темпы заработной платы (доходов) будут расти быстрее, чем индекс роста цен, может возникнуть обратная ситуация, когда сумма основного долга будет выплачена быстрее, чем наступит первоначально установленный срок возврата кредита. Так, табл. 4 иллюстрирует ситуацию, когда фактический срок кредита становится меньше первоначально установленного (вместо 15 лет, или 180 месяцев, Ї 131 месяц).

В приведенном примере сумма кредита составляет $ 15 000, первоначальная процентная ставка - 7% (это расчетная процентная ставка для определения платежей в течение первого года, в целях повышения доступности кредита она может быть ниже реальных 10%), установленный первоначальный срок кредита - 15 лет. При этом предполагается, что доходы заемщиков ежегодно увеличиваются на 10,5%, а процентная ставка меняется в соответствии с ростом инфляции. В данном примере рассматривается вариант DIM, при котором индексируются процентная ставка по кредиту и платеж по кредиту. Индексация происходит ежемесячно.

Таблица 4. Кредит с двойной индексацией