а) к возв. = Т - срок службы здания, лет;
б) по таблице «6 Функций денежной единицы» функция F3 - фактор фондовозмещения или коэффициент возмещения капитала.
Например, оценить стоимость сельпо, срок эксплуатации которого 10 лет, если поток доходов от его эксплуатации составляет 10 тысяч долларов в год.
So=
3. метод остатка для зданий.
Используется при оценке стоимости здания, сдаваемого сдается в аренду вместе с земельным участком, стоимость которого известна.
Этапы:
1. этап. Определение части чистого дохода, который приходится на землю
Езем. = Sзем*rк,
Где Sзем - стоимость земли;
rk - рыночный коэффициент капитализации.
2. этап. определение чистого дохода, который может быть отнесен к зданиям и сооружениям
Езд. = Еобщ - Езем
Где Еобщ - общий доход от объекта.
3. этап. Расчет стоимости здания методом прямой капитализации:
Sзд. = Езд. / rзд, где rзд = rрын + rвозв
Sзд. - стоимость здания;
Езд - доход, отнесенный к зданию;
rзд - коэффициент капитализации для зданий.
2.2 Сравнительный подход
Сравнительный подход обычно осуществляется методом сравнения продаж.
Единицы сравнения:
· цена за фут2 (м2)общей площади, включая площадь земельного участка - применяется очень редко;
· цена за фут2 (м2) площади, подлежащей сдаче в аренду. При этом, не учитываются холлы, лифты, а потому эта единица сравнения более распространена.
· цена зданий и сооружений за 1 фут2 (м2), то есть из стоимости целого объекта вычитается стоимость земельного участка, результат делится на площадь здания. Преимущество этой единицы сравнения в том, что отдельно учитывается земля, которая может иметь особую стоимость из-за выгодного местоположения, что влияет на общую стоимость объекта.
· цена за фут3 (м3) для специализированной недвижимости (танкеры, элеваторы);
· цена за комнату. Эта единица сравнения применяется редко, поскольку сложно определить понятие комнаты;
· стоимость за единицу - применяется к многоквартирным жилым домам, где в качестве единицы рассматривается квартира;
· цена за единицу, приносящую доход - применяется к стадионам, кинотеатрам, бензоколонкам, гаражам.
· Сочетанием элементов доходного и сравнительного подхода обладают мультипликаторы:
· валовой рентный мультипликатор GRM - соотношение продажной цены либо к потенциальному, либо к фактическому валовому доходу
GRM- число относительно постоянное, поскольку цена зависит от валового дохода.
· общий коэффициент капитализации.
Общая ставка дохода (OAR) является элементом доходного подхода к оценке.
2.3 Затратный подход
Затратный подход основан на определении восстановительной стоимости оцениваемого здания либо в виде стоимости воспроизводства объекта либо стоимости его замещения.
Затратный подход лежит в основе 3 методов:
1. Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м2 или 1 м3). Сметная стоимость определяется умножением норматива на площадь или объем.
2. Метод поэлементного расчета предполагает разбивку здания на отдельные элементы, для оценки которых собирают информацию от подрядчиков. Стоимость определяется суммированием затрат.
3. Метод сметного расчета основывается на составлении детальной сметы на строительство здания с указанием перечня работ и затрат по каждому виду. Этот метод является самым трудоемким, но и самым точным.
После определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства оценка производится в 2 этапа:
1. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости (физического, функционального, внешнего) и определяется их сумма;
2. Из стоимости воспроизводства или замещения вычитается общий износ объекта. Получается стоимость объекта за минусом износа.
Если рассчитывается стоимость всего здания, то оценщик должен иметь в виду, что земельный участок, на котором оно построено, тоже имеет свою стоимость. Поэтому общая стоимость рассчитывается как сумма стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.
3. Физические характеристики недвижимости
Физические характеристики недвижимости определяются по-разному. К их числу относят: материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и пр.
Среди всех физических характеристик недвижимости можно выделить основные:
- Стационарность - привязанность к определенному месту на земной поверхности. Стационарность означает, что участники сделки встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном территориальном (локальном) рынке. Поэтому, рынок недвижимости - прежде всего локальный рынок;
- Уникальность - отсутствие абсолютных аналогов (стационарность и уникальность взаимосвязаны). Уникальность объектов недвижимости означает, прежде всего, уникальность их потребительских качеств, а следовательно выгод (дохода), которые способен генерировать объект недвижимости. В то же время с точки зрения затрат, требуемых для их создания, объекты недвижимости не всегда уникальны. Уникальность объекта недвижимости влечет за собой уникальность каждой сделки на рынке недвижимости;
- Долговечность - срок жизни, например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются 6 типов зданий со сроками службы от 15 до 150 лет;
- Длительность создания объектов - сроки строительства, которые могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет (противоположная характеристика к долговечности);
- Сложность - сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов.
В отношении земли существенными являются также такие особенности земли, как:
- Ограниченность - ограниченное предложение земельных участков имеет своим следствием ограниченность предложения объектов недвижимости, обладающих необходимыми для пользователя характеристиками (невозможно создать неограниченное число объектов с видом на Кремль в Москве). Ограниченность предложения потенциально является существенным фактором ценообразования на рынке недвижимости.
- Невоспроизводимость
Кроме того, могут быть и иные факторы, определяющие специфику данного объекта недвижимости. Например, особые конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности его функционального использования и срок жизни.
Заключение
В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что Международные стандарты оценки должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий знаменатель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и не зависящих от политических границ.
Суммируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что, с одной стороны, Международные стандарты оценки представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но, с другой стороны, некоторые положения Международных стандартов оценки могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.
Рассмотренные в данном реферате стандарты оценки европейских стран и США во многом основаны на стандартах МСО. Однако они скорректированы с учетом национальных и этических особенностей каждой из стран.
Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионального образованных и опытных специалистов создают условия для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов.
Список использованной литературы
1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. - «Оценка недвижимости». - М.: Финансы и статистика, 2002 - 486 с.
2. Джуха В.М., Киреева В.Д. - «Оценочная деятельность в экономике. Учеб. Пособие». - М.: ИКЦ «МарТ», 2003. - с.19.
3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов М.Ю. - «Экономика недвижимости. Серия «Учебники для ВУЗов. Специальная литература» - СПб: изд. «Лань», 2000. - 480 с.
4. http://www.ozenka-nedvizhimosti.ru/zarubezh