7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Пунктом 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Ипотечное жилищное кредитование в Кировской области
2.1 Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране
Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Впрочем, создание АИЖК- это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агенство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной.
В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию.
После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных.
До недавних пор ипотечное жилищное кредитование являлось одним из приоритетных направлений развития финансового сектора экономики, но в связи с мировым финансово-экономическим кризисом это направление перестало быть актуальным. По различным экспертным оценкам к 2010 г. Рынок ипотеки в России может составить около 25 млрд долл. США, темпы годового роста рынка ипотеки - 200-300%, а согласно правительственному плану к 2010 г. Намечается увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. Вместе с тем в 2004г. Было выдано лишь 40 тыс.кредитов, что в 10 раз ниже платежеспособного спроса населения. Доля ипотечного кредитования в валовом внутреннем продукте страны составляет менее 2% (в США - 55%, в Европе в среднем 35%). При этом стоимость квадратного метра жилья в среднем по стране в 2004г. Выросла на 26%, а в Москве - на 45%. Средняя цена продаваемого жилья в России в 2005г. Составляет 20 тыс.руб. за 1 кв.м.
Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования(МАИФ) свидетельствуют что более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Из общего числа желающих улучшить жилищные условия более 53% хотят участвовать в ипотечном кредитовании или приобретении жилья в рассрочку, при этом готовы оплатить первый взнос до 20% стоимости квартиры 70% опрошенных. Основная часть граждан не удовлетворена малой площадью квартиры(61%), плохой планировкой(42%), типом дома(26%), районом жительства(17%). Большая часть потенциальных участников ипотечных программ -это молодые люди в возрасте до 30 лет(20%), от 30 до 40 лет (35%).
Согласно данным переписи населения численность населения России в 2002г. Составляла 145млн. чел., из них городское население 106млн.чел. Таким образом, желающих улучшить жилищные условия с помощью ипотеки около 50млн. чел. Используя данные Росстата о средней стоимости жилищного строительства в регионах России. Таким образом, основная причина недостаточного развития ипотечного движения -нехватка средств у населения.
Рассматривая механизмы ипотечного кредитования необходимо учитывать, что собственно кредитование- это мера, направленная на повышение платежеспособности потенциального покупателя жилья (необходимость в кредите отпала бы сама собой, если бы у покупателя было достаточно собственных средств). Вместе с тем кредитование обеспечивает покупателя средствами, но в случае непомерно высокой платы за жилье заемщик будет не в состоянии выполнить условия договора. Поэтому вторая причина, тормозящая развитие ипотеки в России - это цена на жилую недвижимость.
2.2Состояние рынка ипотечного кредитования в Кировской области на данный момент
Российские банки нарастили объемы выдачи ипотеки в прошлом году более чем на четверть, отвоевав у Сбербанка упущенную ранее рыночную долю. При этом в 2017 году российский рынок ипотеки может повторить или превзойти результаты прошлого года, ожидает исполнительный директор - начальник отдела развития жилищного кредитования Сбербанка Алексей Трубников.
"Рост объема выдач ипотеки составил на 1 января 2017 года 26,9%, а портфеля - 12,4%. Сбербанк вырос по выдачам на 8,3%, а по портфелю ипотечных кредитов -- примерно на 11,3%", - сказал Трубников в интервью РИА Новости.
Сбербанк, по его словам, выдал в прошлом году ипотечные кредиты для 475 тысяч семей на общую сумму 722 миллиарда рублей. Ипотечный портфель крупнейшего банка страны составил 2,47 триллиона рублей. Рыночная доля Сбербанка по ипотечному портфелю сохранилась на уровне порядка 55%, а по выдачам составила 52,5%. Старший вице-президент Сбербанка Анатолий Попов ранее говорил, что доля Сбербанка по выдачам ипотеки в 2015 году достигла 59%.
Структура ипотечного портфеля Сбербанка выглядит следующим образом: доля вторичного жилья к концу года составила примерно 65%, а первичного - около 30%. Еще 5% приходятся на различные программы, например, на военную ипотеку, строительство жилого дома, загородную недвижимость.
"У Сбербанка качество портфеля в разы лучше, чем по рынку. Банк сохранял продуманную консервативную стратегию в принятии рисков. Это позволило удержать качество портфеля в 2016 году на столь же высоком уровне, как в 2014-2015 годах", - отметил представитель Сбербанка.
Консервативная оценка рисков не мешает Сбербанку сохранять высокий уровень одобрения клиентских заявок. Большая часть заявок на ипотечные кредиты, получает одобрение примерно за 24 часа. По объектам недвижимости у Сбербанка тоже "очень высокий" процент одобрения.
Власти страны решили не продлевать программу ипотеки с господдержкой на 2017 год. Эта программа субсидирования процентной ставки была принята в марте 2015 года на один год в качестве антикризисной меры, но потом была продлена до конца прошлого года.
Завершение программы господдержки ипотеки породило множество споров о том, что произойдет со ставкой на ипотечные продукты в 2017 году. Авторы прогноза социально-экономического развития РФ на 2017-2019 годы ожидают, что уже к 2018 году ставка по рублевым ипотечным кредитам в России не должна превышать 7% годовых. Со своей стороны, некоторые эксперты не верили даже в ставку на уровне 11,5%.
Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «Строительство» по ПФО в 2013-2015 гг., млн руб.
Заключение
Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 г., ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать - жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка. В настоящий момент главное, чтобы данное постановление, концепция и федеральная программа заработали, находясь под постоянным контролем государства.
Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.
Список литературы
1. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.
2. 8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008. - N 11. - С.75-82.
3. 1. Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.
4. 2. Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - N 4. - С.210-211.
5. http://www.sberbank.ru/
1. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)