Статья: Классификация земельных участков в российском законодательстве

Классификация земельных участков в российском законодательстве

Горбачев Александр Николаевич

Рассматриваются возможные классификации земельных участков в соответствии с нормами действующего российского законодательства. Систематизированы основания классификации земельных участков.

Ключевые слова: земельный участок, признаки земельного участка, виды земельных участков, классификация земельных участков, землепользование. земельный участок законодательство землепользование

Classification of land plots in Russian legislation

The article is devoted to the classification of land plots in accordance with the norms of the current Russian legislation. Grounds for the classification of land plots have been systematized.

Keywords: land plot, signs of a land plot, types of land plots, classification of land plots, land use.

Земельный участок - одно из основополагающих понятий российского земельного права. Применительно к нему О.И. Крассов отмечает: «Это понятие служит основой для регулирования земельных отношений» [1, c. 4]. Пункт 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) включает земельные участки в число объектов земельных отношений. В то же время п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) относит земельные участки к недвижимым вещам, т.е. к объектам гражданских правоотношений. Данное обстоятельство предопределяет дискуссион- ность рассматриваемого понятия как минимум в части конкуренции земельного и гражданского права по данному вопросу. Поэтому в разных случаях земельный участок выступает объектом исследования с различных позиций. Интересен тот факт, что в 2007 г. с разницей в четыре месяца в разных диссертационных советах Москвы были защищены диссертации, посвященные земельному участку как объекту гражданских правоотношений [2] и земельных правоотношений [3].

При этом содержащееся в действующей редакции ЗК РФ определение земельного участка, которое является уже третьим по счету, исходит из того, что земельный участок является, прежде всего, объектом права собственности. В то же время ст. 261 ГК РФ называется «Земельный участок как объект права собственности», хотя соответствующего определения никогда не содержала. В целом исследованию содержания понятия «земельный участок» посвящено достаточно большое количество работ, в том числе таких, которые содержат не только изложение позиции автора, но и обзор различных точек зрения по данному вопросу [см., например: 4]. С другой стороны, явно недостаточное внимание в научной литературе уделяется тому, как в правоотношениях проявляют себя различные признаки земельного участка. Это касается как количества работ по соответствующей проблематике, так и их содержания. Например, в специально посвященной анализу видов земельных участков статье Д.А. Тоточенко рассматриваются всего четыре классификационных признака [5].

Следует подчеркнуть, что юридически значимых свойств земельного участка насчитывается так много, что исходя из количества классификаций именно рассматриваемое понятие в земельном праве представляется наиболее сложным. Поскольку жизнедеятельность общества осуществляется в процессе землепользования, для земельного права значимость той или иной классификации земельных участков зависит от степени ее влияния на механизм использования участка. Пункт 1 ст. 7 ЗК РФ предполагает деление земель по целевому назначению на категории, которое Н.Г. Нары- шева называет «базовым правовым средством земельного права» [6, c. 12]. Именно классификация по целевому назначению определяет императивные условия пользования землей, что предусмотрено ч. 3 ст. 36 Конституции РФ.

Тот факт, что речь идет о землях, а не об участках, не должен вводить в заблуждение - земельный участок одновременно может входить в состав только одной категории земель. Для разных категорий земель законодательством предусмотрены различные правовые режимы, поэтому одинаковые по содержанию действия могут быть квалифицированы как правомерные либо как противоправные исключительно по формальным соображениям. Так, само по себе строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, входящем в состав сельскохозяйственных угодий, будет правонарушением, равно как и отказ от такого строительства в пользу ведения сельского хозяйства на участке, входящем в состав жилой зоны населенного пункта. Противоправность подобного поведения обусловлена именно нарушением требований целевого использования: для ведения сельского хозяйства предназначены сельскохозяйственные угодья, для жилой застройки - жилые зоны.

Вторая группа классификаций в значительной степени вытекает из первой: она учитывает наличие на участке объектов, для которых установлен собственный правовой режим. Отсутствие таких объектов означает, что использование участка регламентируется только нормами, относящимися к определенной категории земель. Наличие на участке иных объектов усложняет режим землепользования пропорционально количеству таких объектов и сложности их правового режима: например, индивидуальный жилой дом одновременно является и недвижимостью, и жилым помещением. В зависимости от происхождения соответствующий объект может быть рукотворным (созданным человеком) либо природным.

Наличие рукотворной недвижимости (здания, сооружения) существенно ограничивает возможности как использования земельного участка, так и распоряжения им. Использование такого участка будет в любом случае основываться на пользовании зданием или сооружением: например, определенная часть приусадебного участка будет занята жилым домом, а для иных целей может использоваться незастроенная часть. Распоряжение таким участком допускается только с учетом принципа единства юридической судьбы участка и расположенной на нем иной недвижимости: например, нельзя продать участок, сохранив право собственности на здание.

Наличие связи земельного участка с иным природным объектом способно полностью определить правовой режим участка: земли, покрытые лесом, включаются в состав земель лесного фонда, а водопокрытые - в состав земель водного фонда. Соответственно, в первом случае на земельном участке будет осуществляться не землепользование, а лесопользование, во втором - водопользование. Помимо этого, в определенных случаях наличие такой связи может привести к кардинальному изменению не только правового режима участка, но и его принадлежности: например, участок будет выкуплен у собственника и переведен в состав соответствующей категории земель в случае образования особо охраняемой природной территории [7, с. 322].

Исходя из вышеизложенного наличие на участке объекта, обладающего собственным правовым режимом, существенно видоизменяет как минимум режим землепользования на таком участке в любом случае. В то же время необходимо указать и на существование принципиального различия, обусловленного происхождением соответствующего объекта. Применительно к рукотворным объектам изначально определяются пределы использования участка, после чего возводится объект. Применительно к природным объектам последовательность скорее является обратной, хотя вполне возможно и использование вышеприведенной схемы: принятие решения о придании природному объекту статуса особо охраняемого влечет придание аналогичного правового режима соответствующей территории и вошедшим в ее состав участкам. Кроме того, возможно размещение на земельном участке объекта, одновременно обладающего как антропогенными, так и природными свойствами: защитная лесополоса по периметру сельскохозяйственного угодья, пруд или обводненный карьер и т.п. Наконец, на одном земельном участке возможно одновременное наличие двух и более объектов различного происхождения, в совокупности обусловливающих сочетание различных особенностей землепользования. Так, Московский музей-заповедник «Коломенское» одновременно является историко-архитектурным и природно-ландшафтным объектом.

Следующая классификация взаимосвязана с предыдущей в части наличия на участке иных природных объектов. Земельные участки также следует различать в зависимости от наличия природных свойств, присущих самому участку, а не иному связанному с ним объекту. Так, наличие на участке подлежащего использованию почвенного слоя требует от правообладателя выполнения требований по охране почв. Напротив, если почвенный слой отсутствует либо не может быть использован (находится под рукотворным объектом), отсутствует и основание для предъявления соответствующих требований.

С сочетанием природных либо антропогенных свойств связана еще одна классификация земельных участков, учитывающая способ их создания. В нормальном режиме создание участка по сути является условностью, произвольное определение его границ на местности само по себе порождает исключительно формально-юридические последствия. В то же время искусственные земельные участки, подобно зданиям и сооружениям, создаются в буквальном смысле. Е.А. Галиновская и Н.В. Кичигин по этому поводу подчеркивают, что искусственный участок как объект правоотношений, по сути, «распадается на два - объект капитального строительства и земельный участок» [8, с. 14]. После создания такой участок в плане использования не отличается от обычного участка с аналогичным правовым режимом.

Третья группа классификаций различает механизм землепользования исходя из наличия права на земельный участок, его вида, объема и т.д. Прежде всего следует иметь в виду, что наличие надлежаще оформленного имущественного права далеко не всегда является необходимым условием правомерного землепользования. Очевидно, что по общему правилу оно основывается на том или ином титуле, не только порождающем соответствующее право, но и определяющем его пределы. Однако действующее законодательство предоставляет заинтересованному лицу ряд возможностей землепользования в отсутствие каких бы то ни было имущественных прав. Прежде всего, такая возможность распространяется на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Разрешение на их использование дается непосредственно в законе, который одновременно устанавливает пределы допустимого. Свободное пребывание без попытки извлечь из этого выгоду возможно на земельных участках общего пользования в населенных пунктах; на участках, занятых водными объектами общего пользования; на участках лесного фонда, занятых лесами. Кроме того, участки, не относящиеся к землям общего пользования, даже находящиеся в частной собственности, могут быть обременены публичным сервитутом. Такой сервитут предполагает, что воспользоваться им без дополнительных условий может неопределенный круг лиц.

Применительно к участкам, пользование которыми предполагает наличие того или иного имущественного права, основой классификации выступает наличие права собственности. Для конкретного субъекта правоотношений свой земельный участок принципиально отличается от чужих. Принципиальность выражается в наличии возможности реализовать право на собственный участок по своему усмотрению, в то время как осуществление права на чужой участок требует учета чужого усмотрения.

Земельные участки, являющиеся объектами права собственности, в зависимости от формы собственности делятся на те, которые находятся в частной либо в публичной собственности (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований). Именно форма собственности существенно влияет на перечень оснований возникновения рассматриваемого права и круг его потенциальных объектов. И тот, и другой существенно шире для публичной собственности. Так, перечень оснований возникновения права публичной собственности включает ряд возможностей принудительного изъятия земельного участка, обусловленных либо публичными нуждами, либо противоправным поведением частного собственника. В свою очередь, круг объектов права публичной собственности включает земельные участки, оборотоспособность которых соответствующим образом ограничена.

Классификация земельных участков по степени оборотоспособности сама по себе имеет важное значение. Действующее гражданское законодательство в зависимости от степени оборотоспособности различает свободные в обороте объекты и ограниченные в нем. Однако земельное законодательство, наряду с соответствующими двумя разновидностями, выделяет также земельные участки, изъятые из оборота. Установление запрета на помещение участка в оборот или на его отчуждение означает, что такой участок является публичной собственностью. При этом предусматриваются также ограничения оборотоспособности земельных участков исходя из иных, нежели форма собственности, критериев. Так, особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регламентируются специальным законодательством на двух уровнях - федеральном и региональном.

Возвращаясь к делению земельных участков в зависимости от прав на них, следует указать на необходимость различать не только собственные и чужие участки, но и участки, являющиеся объектами вещных и обязательственных прав. Основой классификации здесь выступает способ определения содержания права: содержание первых (включая право собственности) определяется непосредственно законом, а вторых - договором в рамках закона.

По количеству правообладателей различаются земельные участки, права на которые принадлежат одному лицу либо нескольким лицам. Во втором случае речь идет об общей собственности, пожизненном владении участком несколькими гражданами, множественности лиц на стороне арендатора и т.д.

Важное юридическое значение, помимо вида права на земельный участок, имеет степень его полноты. В общем случае объем возможностей того или иного правообладателя равен максимальному, однако существует и большое количество способов ограничения прав на землю. Из всех возможных вариантов дальнейшей классификации наиболее существенным в рассматриваемой сфере является обособление такой разновидности ограничений прав на земельный участок, как его обременение (например, сервитут).