Риски кредитного портфеля - определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.
Финансовые организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверх рискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры "продажи жилья в аренду" или "аренды с правом выкупа".
Риски при ипотеке для заемщиков. Риски для заемщиков при ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так и с условиями выплаты кредитных платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.
Если кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в рублях, то изменение курса может привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем доходе. Подобное развитие ситуации закладывается в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.
Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса.
Имущественные риски - связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).
Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.
Оценка основных видов рисков, с последующим их страхованием, перекладывает часть бремени непредвиденных финансовых затрат с кредиторов и заемщиков на страховые организации. К числу рисков при ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения или утраты объекта залога и риск утраты или ограничения имущественных прав на объект залога.
2.4 Ипотечное кредитование на примере ОАО "Сбербанк России"
Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов.
В связи со сложной ситуацией на рынке ипотеки, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления ипотечных кредитов. Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы).
Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен.
Кредит выдается:
- по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;
- по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;
- по месту нахождения предприятия -работодателя Заемщика/одного из созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за сотрудника.
Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости:
- готовое жилье
- строящееся жилье
- загородная недвижимость
- гараж
- земельный участок.
Таблица 3. Условия кредитования:
|
Валюта кредита |
Рубли РФ |
Доллары США |
Евро |
|
|
Мин. сумма кредита |
45 000 |
1 400 |
1 000 |
|
|
Макс. сумма кредита |
Не должна превышать меньшую из величин: · 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; · 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения. |
|||
|
Срок кредита |
до 30 лет |
|||
|
Первоначальный взнос |
от 15%* |
|||
|
Комиссия за выдачу кредита |
отсутствует |
|||
|
Обеспечение по кредиту |
· Залог кредитуемого или иного жилого помещения. · На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения). · В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома, расположенного на земельном участке, требуется одновременное оформление залога этого земельного участка. |
|||
|
Страхование |
Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора. |
Таблица 4. Процентные ставки в рублях:
|
Первоначальный взнос |
Срок кредита |
|||
|
до 10 лет (включ.) |
от 10 до 20 лет (включ.) |
от 20 до 30 лет (включ.) |
||
|
от 50% |
12,00% |
12,25% |
12,50% |
|
|
от 30 до 50% |
12,25% |
12,50% |
12,75% |
|
|
от 15* до 30% |
12,50% |
12,75% |
13,00% |
Таблица 5. Требования к заемщикам:
|
Возраст на момент предоставления кредита |
не менее 21 года |
|
|
Возраст на момент возврата кредита по договору |
75 лет |
|
|
Стаж работы |
не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет |
|
|
Привлечение созаемщиков |
Созаемщиками по кредиту может выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) Титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста. |
Основные документы:
- Заявление-анкета;
- Заявление-анкета залогодателя юридического лица;
- Паспорт заемщика (созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) - при наличии)
- Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (не требуются для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Банке);
- Документы по предоставляемому залогу (если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости).
Срок рассмотрения кредитной заявки в течение 2 - 5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов. Порядок предоставления кредита - единовременно. Порядок погашения кредита - ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Условия досрочного погашения: осуществляется в платежные даты, установленные графиком платежей, без комиссий и ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита. Неустойка за несвоевременное погашение кредита: 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
2.5 Ипотечные схемы в странах Западной Европы
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют две наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.
Американская схема ипотечного кредитования строится на базе банковского кредита и не связана с конкретным объектом строительства. На практике это выглядит следующим образом: гражданин приходит в банк и извещает его о желании получить целевой кредит на приобретение жилья. Банк в свою очередь проводит проверку кредитной истории гражданина, обращая особое внимание на исполнение им (гражданином) ранее принятых на себя кредитных обязательств. В том случае, если банк удовлетворен клиентом, последний получает банковский ипотечный кредит на покупку жилья. При определении суммы кредита большую роль грают возраст клиента, его образование, работа, текущий уровень доходов и возможные перспективы его изменения.
Немецкая ипотечная схема менее гибкая. Она основана не на привлечении банковского капитала, а на использование денежных средств самих участников ипотеки. Для этого создаются общества коллективных вложений в недвижимость. В классическом немецком варианте, для получения квартиры необходимо исправно платить общественные взносы в течение ряда лет. Это своеобразный экзамен на состоятельность и целеустремленность. Накопив половину стоимости будущего жилья, член общества получает право на заселение в выбранную им квартиру. Оставшуюся часть стоимости Илья он будет погашать в течение, как правило, 10-ти лет. Погасив полностью стоимость квартиры, член общества коллективных вложений в недвижимость становится собственником жилья.
2.6 Характеристика систем ипотечного кредитования в некоторых странах Западной Европы
Дания.
На рынке ипотечного кредитования Дании доминируют специализированные кредитные организации, на долю которых приходится около 80 - 85% всех выданных ипотечных кредитов. Они выпускают ипотечные облигации, обеспеченные пулом кредитов, - это основа формирования ресурсов ипотечных кредитов.
Правительство регулирует ипотечный рынок (это часть общей макроэкономической политики кредитного контроля). Ограничиваются условия кредитования: максимальные сроки и LTV.
Субъектами ипотечного кредитования являются специализированные ипотечные организации, сберегательные банки, коммерческие банки.
LTV по кредитам ипотечных организаций составляет 80%, платежи по погашению кредита осуществляются ежеквартально или ежемесячно.
Коммерческие и сберегательные банки, как правило, предоставляют кредиты на 5 - 10 лет с переменной процентной ставкой (пересмотр - в зависимости от стоимости ресурсов), маржа банка составляет 3 - 4 пункта по отношению к проценту по первому ипотечному кредиту.
Ипотечные компании кредитуют по фиксированной процентной ставке на 20 - 30 лет. Предоставляя как аннуитетные кредиты, так и кредиты с равными платежами в счет погашения основной суммы долга и начислением процентов на оставшуюся часть долга.
Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий - соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.
Великобритания.
В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.
Среди субъектов ипотеки можно выделить:
1. Строительные общества - специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции - привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора - 19 - 2,2%, срок кредита - до 25 лет, LTV - 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.
2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.
3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов - ипотека с фиксированной на 3 - 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.
Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании - страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).