Материал: Эксплуатация зданий, сооружений и городской застройки. методические указания к выполнению лабораторных работ для бакалавров. Воробьева Ю.А

Инвентаризация жилой застройки

Цель работы: Собрать, систематизировать и проанализировать информацию о техническом состоянии жилых домов, расположенных на территории квартала.

Приборы: Лазерный дальномер, доступ к Internet.

Общие сведения. Целью инвентаризации является получение информации об историко-архитектурной ценности застройки, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий.

Достоверная информация о состоянии зданий города необходима для разработки стратегии восстановления и обновления зданий, а также для благоустройства территории. Сплошное обследование жилищного фонда, с отражением фактического физического и морального износов конструктивных элементов и инженерного оборудования, проводится для всех категорий зданий по специальной методике, обеспечивающей единство принципов диагностики и системы показателей, изложенной в [12]

При проведении сплошного обследования застройки заполняется бланк-форма [13], отражающая сведения о конструктивных элементах здания, сведения об инженерном оборудовании, сведения о моральном износе здания и дополнительную информацию о состоянии лифтов и мусоропроводов. В результате обследования необходимо определять физический и моральный износ каждого здания.

Компонентами городского банка данных технического состояния жилых домов являются:

- электронная карта города открытого использования

- электронные технические паспорта объектов жилищного фонда

- результаты обследований технического состояния жилых домов, проводимых в соответствии с нормативными документами ;

- информация о дефектах конструктивных элементов жилых домов, их инженерных систем, а также инженерного оборудования жилых домов, выявленных при проведении мониторинга;

- данные о составе и качестве работ, выполненных в ходе подготовки жилых домов к сезонной эксплуатации и при проведении капитальных ремонтов;

- данные о нарушениях нормативов города по эксплуатации жилищного фонда, выявленных при инспектировании жилых домов государственными контрольными органами;

- данные о качестве предоставления ЖКУ управляющими и подрядными организациями в соответствии с их компетенцией

- информация об инженерно-геологической, гидрогеологической и экологической обстановке на территории объекта;

- прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;

- прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;

- потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износов на любом этапе жизненного цикла;

- различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и др.);

- моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;

- пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города

Информация о результатах обследования предназначена для формирования планов и программы капитального ремонта жилищного фонда города, оценки потребности в финансовых ресурсах, а также для разработки различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания.

Результаты можно использовать для оценки эффективности работы эксплуатационных организаций путем определения интегральных показателей жилых зданий с учетом доведения значений их физического износа до нормативного уровня за счет проведения плановых текущих и капитальных ремонтов. При этом выводятся показатели снижения физического износа для каждого здания, для групп зданий и для всего жилищного фонда в целом. Эффективной может считаться работа, позволившая в течение пяти лет (доверительный срок ведения хозяйственного управления) довести здания до показателей его безотказной нормативной эксплуатации.

В здания старой постройки, находящиеся в зоне реконструкции и подлежащие сносу предполагается проведение только поддерживающих ремонтов.

Порядок проведения работы

1. На основании электронной карты города открытого использования, информационной системы ЖКХ охарактеризовать заданную застройку, здания, характер и особенности строительных материалов и других элементов, определить время застройки, возможно серии жилых зданий, функциональное назначение. Наличие и состояние инженерных сетей в здании и на участке.

2. В процессе натурного осмотра и на основе технических паспортов зданий (по возможности) установить материал несущих конструкций, инженерное обеспечение зданий. Уточнить, централизованы ли холодное и горячее водоснабжение, выявить состояние канализации, отопления и газоснабжения, лифтового хозяйства и системы мусороудаления.

3. Обследовать визуально существующие здания, с указанием тех недостатков, которые можно видеть. Определить степень физического износа, используя [12].

4. Результаты обследования занести в таблицы 7.1., 7.2. и оформить в виде картограмм застройки с градациями по физическому износу (рисунок 7.1) При этом принимают следующую стратификацию жилищного фонда по физическому износу:

от 0 до 20% - нормативное состояние объекта,

от 21% до 40% - работоспособное,

от 41% до 60% - ограниченно-работоспособное,

более 61% - аварийное.

Таблица 7.1. – Форма журнала регистрации результатов осмотров дома

Дом № ______ по улице ____________________________

Таблица 7.1. – Инвентаризация объектов жилищного фонда

Рис. 7.1 Схемы, характеризующие современное состояние застройки:

а —картограмма физического износа: 1 — износ до 20 %, состояние конструкций нормативное; 2 — 21—40 %, работоспособное; 3 — 41—60 %, ограниченно-работоспособное; 4 — более 60 %, состояние здания аварийное; 5 — нежилые строения; 6 — здания на ремонте; б — картограмма морального износа: 1 — здания с износом до 15 %; 2 — 16—25 %; 3 — 26—35 %; 4 — 36—45 %; 5 — более 45%; 6 — в здании отсутствует лифт; 7 — мусоропровод; 8 — горячее водоснабжение; 9 — ванные комнаты; 10 — в части квартир; 11 — в здании отсутствуют несгораемые перекрытия.

Лабораторная работа №8

Технический осмотр оборудования теплового пункта

Цель работы: Произвести осмотр элементов теплового пункта, закрепить на практике знания о правилах его технической эксплуатации.

Приборы и оборудование: тепловой узел.

Общие сведения. Тепловой пункт (ТП) оборудуется приборами регулирования и учёта расхода тепла, смесительным устройством, которое снижает температуру поступающей из тепловой сети воды до значения, предусмотренного, в системе отопления.

Техническое обслуживание включает в себя работы по контролю и поддержанию ТП в работоспособном состоянии. Это достигается за счет систематических регламентных, профилактических, настроечных и регулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов, узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе эксплуатации, а также проведения плановых осмотров пунктов и подготовки его систем к сезонной эксплуатации.

Регламентные и профилактические работы проводятся по графикам, в объемах предусмотренных нормативно-технической документацией и инструкций по эксплуатации ИТП, ЦТП.

При техническом обслуживании ТП выполняются следующие виды работ:

• ежедневная или периодическая проверка работы ТП

• устранение последствий аварий на ТП и системе отопления

• обслуживание теплосчетчика

• ведение документации на объекте

• ремонт оборудования

• подготовка к сезонной эксплуатации

Еженедельное техническое обслуживание ЦТП включает:

• очистку оборудования от ржавчины, пыли и подтеков масла;

• проверку состояния сальниковых уплотнений задвижек (подтекание воды через сальниковые уплотнения не допускается

• проверку нагрева корпусов насосов и электродвигателей во время работы

• надежность заземления всего электрооборудования.

В период летнего ремонта производят промывку, чистку труб, прочистку грязевиков, уход за кранами, уход за обратными клапанами, обслуживание систем автоматики и КИП.

При подготовке к зимней эксплуатации все оборудование проходит ревизию, по итогам проводится профилактический ремонт. После этого работа оборудования и гидравлического испытания (опрессовка) трубопроводов предъявляются инспектору теплоснабжающей организации и представителю владельца (абонента) для получения "Акта готовности абонента к отопительному сезону".

Потребитель тепловой энергии перед пуском тепловых пунктов и систем теплопотребления обязан выполнить их ремонт, промывку (а при открытой системе теплоснабжения дезинфекцию и повторную промывку), гидравлические испытания на прочность и плотность, после чего предъявить их для получения разрешения на включение. Готовность ТП к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

-актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КПП) ТП и инженерного оборудования зданий;

- актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;

- актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Все замечания и неисправности, выявленные при техническом осмотре и обслуживании, подлежат устранению. После устранения неисправностей проверяется работа инженерных систем и оборудования. По окончании технического обслуживания все инженерные системы и оборудование тепловых пунктов должны быть приведены в исходное состояние, обеспечивающее нормальную работу всех систем.

Порядок проведения работы

1. Произвести внешний осмотр всего оборудования. Описать параметры источника тепла для ИТП . Теплоноситель - перегретая вода с параметрами 150 - 70°С. ЦТП оборудуется ремонтным освещением при напряжении 36 В, водопроводом, канализацией, приточно-вытяжной вентиляцией, телефоном.

Для учета расхода тепла предусмотрен теплосчетчик типа___. Первичные катушки, диаметром ______ мм установлены на прямом и обратном трубопроводах сетевой воды. На линии подпитки системы отопления установлен расходомер типа ____, диаметром _____ мм. Для учета расхода воды на горячее водоснабжение предусматривается установка на водопроводной линии, идущей к подогревателю, горячеводного водомера типа ___, диаметром ____ мм. Помимо этого на агрегате методом сварки установлены грязевики на подающей линии и грязевики на обратной линии из систем отопления, манометры, термометрические гильзы с термометрами, пробковые и 3-х ходовые латунные краны, соединительные импульсные трубки, термореле на линии ГВС, автоматика типа ____.

2. Проверить состояние поверхностей задвижек и фланцевых соединений трубопроводов. Должно быть отсутствие засоров в соединительных и импульсных линиях, а также плотность этих линий и всех сальниковых и фланцевых соединений арматуры и приборов;

3.Осмотреть непосредственно теплосчетчик, в состав которого входят первичные преобразователи расхода (ППР), датчики температуры, тепловычислитель. Преобразователь расхода должен быть правильно ориентирован (стрелка на корпусе показывает направление потока); прокладки не должны выступать в проточную часть (это может привести к неправильным показаниям ППР).

4. Осмотреть датчики температуры. Как правило, термопреобразователь устанавливается в гильзах с маслом. Замерить длину погружной части. Она должна находится в пределах 0,3-0,7 Ду трубопровода.

5. Осмотреть тепловычислитель (электронный блок), который получает сигналы от преобразователей расхода, термопреобразователей и от датчиков давления (если это предусмотрено проектом). Вычислитель, как правило, располагают в месте, удобном для снятия показаний обслуживающим персоналом, куда не попадает вода при аварии и ремонтных работах. Линии связи от первичных датчиков (расхода, температуры) подключаются к тепловычислителю.

При осмотре необходимо обращать внимание на:

- соответствие приборов расчетным параметрам теплоносителя (расходу, давлению, температуре);

- сохранность пломб государственной поверки.