Рисунок 1.1. Система аренда недвижимости
Рисунок 1.2. Взаимосвязь содержания и формы арен
Рисунок 1.3. Понятие и функции аренды недвижимости
Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам.
В качестве одного на элементов системы хозяйствования аренда эффективно
выполняет ряд важнейших по становлению и развитию предпринимательской
деятельности (рис.1.1).
1.1.2.2 Принципы аренда нежилых помещений
По Договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.
Со стороны арендатора происходит пользование имуществом, в результате чего он осуществляет деятельность и извлекает из этого прибыль (или иные плоды). Результаты использования имущества могут иметь материальную форму. Например, если по договору аренды арендатор пользуется станком для производства деталей, то он осуществляет деятельность, результат которой носит явно выраженную материальную форму. Более того, можно утверждать, что арендатор не смог бы вести деятельность и создавать материальную форму как результат этой деятельности, если бы он не располагал имуществом арендодателя.
Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.
Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.
Установленная законом форма договора аренды - простая письменная (т.е. не нотариальная), путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.
В отношении договоров аренды нежилых помещений основным спорным вопросом
оказался вопрос об их государственной регистрации. На практике во многих
субъектах РФ на протяжении ряда лет требовалась регистрация договоров аренды
нежилых помещений независимо от срока, на который заключены такие договоры.
1.1.2.3 Функциональные обязанности менеджера по аренде офисных помещений
Менеджер по продажам выполняет следующие работы:
Организует преддоговорную работу (выбор вида договоров: дистрибьюторский, купли-продажи, пр.; определение способов и форм исполнения обязательств, разработка преддоговорной документации, согласование разногласий, анализ документации покупателей, пр.) и заключает договоры (купли-продажи, поставки, пр.). Создает и обеспечивает постоянное обновление информационных баз о покупателях (организационно-правовые формы, адреса, реквизиты, номера телефонов, фамилии руководителей и ведущих специалистов, финансовое состояние, объемы закупок, объемы продаж, своевременность и полнота исполнения обязательств, др.).
Анализирует объемы продаж и подготавливает отчеты по результатам анализа для представления вышестоящему должностному лицу.
Функциональные обязанности менеджера по аренде офисных помещений:
¾ поиск арендаторов;
¾ переговоры с потенциальными арендаторами;
¾ оформление договоров;
¾ осуществление контроля существующих ТЦ.
.2 Перечень решаемых задач АРМ
проекта
После выполнения исследовательской работы по выбранному направлению дипломного проекта были определены задачи для автоматизации. Автоматизированное рабочее место менеджера по аренде офисных помещений должно обеспечивать выполнение следующих основных функций:
¾ учет организаций-арендаторов, помещений в аренду;
¾ учет телефонов в помещениях;
¾ учет договоров с арендаторами, помещения и телефонов по договору;
¾ печать договора с арендатором;
¾ ведение базы данных сотрудников организаций-арендаторов;
¾ оформление пропуска для сотрудника;
¾ ведение списка должников по арендной плате;
¾ формирование отчетов по сотрудникам, помещениям, договорам, арендаторам.
2. ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ
2.1 Инфологическая модель данных
.1.1 Теория современных систем управления базами
данных
.1.1.1 Концепция баз данных
Активная деятельность по отысканию приемлемых способов обобществления непрерывно растущего объема информации привела к созданию в начале 60-х годов специальных программных комплексов, называемых "Системы управления базами данных" (СУБД). Этому предшествовал первый опыт использования файловых систем для организации баз данных. Файловые системы выявили различные проблемы обработки большого количества информации и заложили основные направления развития теории баз данных. Вот список лишь нескольких потребностей, которые не покрывались возможностями систем управления файлами:
¾ поддержание логически согласованного набора файлов
¾ обеспечение языка манипулирования данными
¾ восстановление информации после разного рода сбоев
¾ реально параллельная работа нескольких пользователей.
Можно считать, что если прикладная информационная система опирается на некоторую систему управления данными, обладающую этими свойствами, то эта система управления данными является системой управления базами данных (СУБД). Основная особенность СУБД - это наличие процедур для ввода и хранения не только самих данных, но и описаний их структуры. Файлы, снабженные описанием хранимых в них данных и находящиеся под управлением СУБД, стали называть банки данных, а затем "Базы данных" (БД).
2.1.1.2 Архитектура СУБД
СУБД должна предоставлять доступ к данным любым пользователям, включая и тех, которые практически не имеют и (или) не хотят иметь представления о:
¾ физическом размещении в памяти данных и их описаний;
¾ механизмах поиска запрашиваемых данных;
¾ проблемах, возникающих при одновременном запросе одних и тех же данных многими пользователями (прикладными программами);
¾ способах обеспечения защиты данных от некорректных обновлений и (или) несанкционированного доступа;
¾ поддержании баз данных в актуальном состоянии и множестве других функций СУБД.
При выполнении основных из этих функций СУБД должна использовать различные описания данных. Отметим, что проектирование этих описании обычно поручается человеку (группе лиц) - администратору базы данных (АБД).
Объединяя частные представления о содержимом базы данных, полученные в результате опроса пользователей, и свои представления о данных, которые могут потребоваться в будущих приложениях, АБД сначала создает обобщенное неформальное описание создаваемой базы данных. Это описание, выполненное с использованием естественного языка, математических формул, таблиц, графиков и других средств, понятных всем людям, работающих над проектированием базы данных, называют инфологической моделью данных
Такая человеко-ориентированная модель полностью независима от физических параметров среды хранения данных. В конце концов этой средой может быть память человека, а не ЭВМ. Поэтому инфологическая модель не должна изменяться до тех пор, пока какие-то изменения в реальном мире не потребуют изменения в ней некоторого определения, чтобы эта модель продолжала отражать предметную область.
Остальные модели, показанные на рис. 1.2, являются компьютеро-ориентированными. С их помощью СУБД дает возможность программам и пользователям осуществлять доступ к хранимым данным лишь по их именам, не заботясь о физическом расположении этих данных. Нужные данные отыскиваются СУБД на внешних запоминающих устройствах по физической модели данных.
Так как указанный доступ осуществляется с помощью конкретной СУБД, то модели должны быть описаны на языке описания данных этой СУБД. Такое описание, создаваемое АБД по инфологической модели данных, называют даталогической моделью данных.
Трехуровневая архитектура (инфологический, даталогический и физический
уровни) позволяет обеспечить независимость хранимых данных от использующих их
программ. АБД может при необходимости переписать хранимые данные на другие
носители информации и (или) реорганизовать их физическую структуру, изменив
лишь физическую модель данных. АБД может подключить к системе любое число новых
пользователей (новых приложений), дополнив, если надо, даталогическую модель.
Указанные изменения физической и даталогической моделей не будут замечены
существующими пользователями системы (окажутся "прозрачными" для
них), так же как не будут замечены и новые пользователи. Следовательно,
независимость данных обеспечивает возможность развития системы баз данных без
разрушения существующих приложений.
2.1.2 Инфологическая модель данных "Сущность-связь"
Цель инфологического моделирования - обеспечение наиболее естественных для человека способов сбора и представления той информации, которую предполагается хранить в создаваемой базе данных. Поэтому инфологическую модель данных пытаются строить по аналогии с естественным языком (последний не может быть использован в чистом виде из-за сложности компьютерной обработки текстов и неоднозначности любого естественного языка). Основными конструктивными элементами инфологических моделей являются сущности, связи между ними и их свойства (атрибуты).
Сущность - любой различимый объект (объект, который мы можем отличить от другого), информацию о котором необходимо хранить в базе данных. Сущностями могут быть люди, места, самолеты, рейсы, вкус, цвет и т.д. Необходимо различать такие понятия, как тип сущности и экземпляр сущности. Понятие тип сущности относится к набору однородных личностей, предметов, событий или идей, выступающих как целое. Экземпляр сущности относится к конкретной вещи в наборе. Например, типом сущности может быть ГОРОД, а экземпляром - Москва.
Атрибут - поименованная характеристика сущности. Его наименование должно быть уникальным для конкретного типа сущности, но может быть одинаковым для различного типа сущностей (например, ЦВЕТ может быть определен для многих сущностей: СОБАКА, АВТОМОБИЛЬ, ДЫМ и т.д.). Атрибуты используются для определения того, какая информация должна быть собрана о сущности.
Абсолютное различие между типами сущностей и атрибутами отсутствует. Атрибут является таковым только в связи с типом сущности. В другом контексте атрибут может выступать как самостоятельная сущность. Например, для автомобильного завода цвет - это только атрибут продукта производства, а для лакокрасочной фабрики цвет - тип сущности.
Ключ - минимальный набор атрибутов, по значениям которых можно однозначно найти требуемый экземпляр сущности. Минимальность означает, что исключение из набора любого атрибута не позволяет идентифицировать сущность по оставшимся.
Связь - ассоциирование двух или более сущностей. Если бы назначением базы
данных было только хранение отдельных, не связанных между собой данных, то ее
структура могла бы быть очень простой. Однако одно из основных требований к
организации базы данных - это обеспечение возможности отыскания одних сущностей
по значениям других, для чего необходимо установить между ними определенные
связи. А так как в реальных базах данных нередко содержатся сотни или даже
тысячи сущностей, то теоретически между ними может быть установлено более
миллиона связей. Наличие такого множества связей и определяет сложность
инфологических моделей.
2.1.3 Реляционная структура данных
В конце 60-х годов появились работы, в которых обсуждались возможности применения различных табличных даталогических моделей данных, т.е. возможности использования привычных и естественных способов представления данных. Наиболее значительной из них была статья сотрудника фирмы IBM д-ра Э.Кодда (Codd E.F., A Relational Model of Data for Large Shared Data Banks. CACM 13: 6, June 1970), где, вероятно, впервые был применен термин "реляционная модель данных".
Будучи математиком по образованию Э.Кодд предложил использовать для обработки данных аппарат теории множеств (объединение, пересечение, разность, декартово произведение). Он показал, что любое представление данных сводится к совокупности двумерных таблиц особого вида, известного в математике как отношение - relation
Наименьшая единица данных реляционной модели - это отдельное атомарное (неразложимое) для данной модели значение данных. Так, в одной предметной области фамилия, имя и отчество могут рассматриваться как единое значение, а в другой - как три различных значения.
Доменом называется множество атомарных значений одного и того же типа. Смысл доменов состоит в следующем. Если значения двух атрибутов берутся из одного и того же домена, то, вероятно, имеют смысл сравнения, использующие эти два атрибута (например, для организации транзитного рейса можно дать запрос "Выдать рейсы, в которых время вылета из Москвы в Сочи больше времени прибытия из Архангельска в Москву"). Если же значения двух атрибутов берутся из различных доменов, то их сравнение, вероятно, лишено смысла: стоит ли сравнивать номер рейса со стоимостью билета?
Заголовок состоит из такого фиксированного множества атрибутов A1, A2, ..., An, что существует взаимно однозначное соответствие между этими атрибутами Ai и определяющими их доменами Di (i=1,2,...,n).