При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Статья 56 Основ законодательства РФ о нотариате устанавливает специальную территориальную компетенцию нотариуса при удостоверении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества. Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество.
Удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах Российской Федерации, производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов Российской Федерации, на территориях которых находится указанное имущество.
Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации и лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается (ст. 57 Основ законодательства РФ о нотариате).
При удостоверении завещаний от завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество.
В случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее завещание, нотариус делает об этом отметку на том экземпляре завещания, который хранится у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Распоряжение об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено.
При нотариальном удостоверении договора об ипотеке, договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, стороны вправе обратиться к нотариусу, удостоверившему такие договоры, для представления нотариусом заявления о государственной регистрации таких договоров и иных документов, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, в орган регистрации прав (ст. 86.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
После государственной регистрации права на недвижимое имущество нотариус передает сторонам зарегистрированный договор или в случае, если в соответствии с федеральным законом регистрация договора не осуществляется, иной документ, подтверждающий регистрацию права.
Нотариус или помощник нотариуса представляет заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по нотариально удостоверенному договору об ипотеке в случае:
1) совместного обращения залогодателя и залогодержателя;
2) обращения залогодержателя;
3) обращения залогодателя и представления следующих документов:
- нотариально удостоверенного договора, обязательства по которому обеспечены залогом, нотариально удостоверенного договора о залоге, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке);
- документа, подтверждающего исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства, подписанного залогодержателем и содержащего обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору;
- закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной.
В случае обращения залогодателя с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости нотариус направляет уведомление залогодержателю по адресу, указанному залогодержателем в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, а в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной, по указанному в закладной адресу лица, являющегося законным владельцем закладной.
В случае непредставления залогодержателем возражений по истечении четырнадцати дней со дня получения им уведомления, нотариус подает заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно п. 11 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" для всех сделок, направленных на отчуждение доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, установлена обязательная нотариальная форма.
Таким образом, сделка по отчуждению доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит обязательному нотариальному удостоверению и составляется в форме одного документа, подписанного сторонами, в следующих случаях:
- отчуждения доли участником общества другому участнику общества;
- отчуждения доли участником общества другому участнику общества в порядке реализации последним преимущественного права покупки;
- отчуждения доли участником общества самому обществу в порядке реализации последним преимущественного права покупки, если такое право предоставлено обществу уставом;
- отчуждения доли участником общества третьему лицу.
Нотариальному удостоверению подлежит также предварительный договор о заключении в будущем договора, направленного на отчуждение доли (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Нотариус, удостоверяющий сделку:
- устанавливает личность обратившегося за удостоверением договора гражданина, его представителя или представителя юридического лица в порядке, предусмотренном ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате;
- проверяет дееспособность гражданина, правоспособность юридического лица, полномочия представителя лица - стороны договора (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), при этом доверенность на совершение сделки должна быть нотариально удостоверена (ст. 185.1 ГК РФ);
- проверяет наличие согласия родителя, усыновителя или попечителя на заключение договора не полностью дееспособным лицом и проверяет их полномочия. При этом нотариус должен удостовериться, что лицо, дающее такое согласие, действует с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. ст. 26, 30, п. 2 ст. 37 ГК РФ);
- разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате);
- проверяет принадлежность доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью участнику, отчуждающему долю, за исключением случаев, когда на момент удостоверения договора доля не принадлежит лицу, отчуждающему ее (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 13 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Полномочие лица, отчуждающего долю, на распоряжение долей подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, полученной нотариусом в день удостоверения сделки в форме электронного документа (п. 13 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Обязанность запросить выписку в электронной форме установлена для нотариуса в императивной форме и, следовательно, не может быть заменена представлением участником сделки выписки на бумажном носителе.
Отчуждаемая доля должны быть полностью оплачена (п. п. 3, 13 ст. 21, ст. 15 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"). Доля в уставном капитале участника общества может быть отчуждена до полной ее оплаты только в части, в которой она оплачена (п. 4 ст. 93 ГК РФ, п. 3 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Проверка оплаты доли осуществляется нотариусом при удостоверении сделки по отчуждению доли во всех случаях, независимо от основания возникновения права у участника, так как такая обязанность нотариуса изложена в законе императивно.
Решая вопрос о возможности удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли в уставном капитале общества, нотариус должен убедиться:
- в отсутствии в уставе общества запрета на отчуждение доли третьим лицам (абз. 2 п. 2 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");
- в наличии или отсутствии предусмотренного законом и (или) уставом требования получить согласие других участников общества на совершение сделки (абз. 1 п. 2, абз. 1 п. 10 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");
- в наличии или отсутствии в уставе требования получить согласие общества на отчуждение доли в уставном капитале (абз. 2 п. 10 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");
- соответствует ли цена покупки положениям п. 4 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и положениям устава (при удостоверении договора купли-продажи).
В случае удостоверения договора купли-продажи доли третьим лицам нотариусу необходимо проверить соблюдение преимущественного права покупки участников общества или самого общества. При этом следует учитывать, что преимущественное право участников общества действует при отчуждении доли только путем продажи и не распространяется на отчуждение доли иным образом (например, посредством дарения, внесения доли в уставный капитал другого общества и т.д.). Установленный законом срок существования преимущественного права покупки для участников общества - 30 дней с даты получения оферты обществом.
В соответствии с п. 14 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" нотариус, удостоверивший договор об отчуждении доли в уставном капитале общества, обязан в течение 2 (двух) рабочих дней со дня такого удостоверения подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ. Указанный в настоящем пункте срок может быть увеличен соглашением сторон договора.
В соответствии с п. 15 ст. 21 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" нотариус, удостоверивший сделку, направленную на отчуждение доли (ее части) в уставном капитале общества, в течение трех дней с момента нотариального удостоверения сделки совершает нотариальное действие по передаче обществу копии заявления, поданного нотариусом в регистрирующий орган (копии заявления формы Р14001).
В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО) участники общества вправе принимать участие в распределении прибыли. При этом по общему правилу, установленному в абзаце первом п. 2 ст. 28 Закона об ООО, часть прибыли общества, предназначенная для распределения между его участниками, распределяется пропорционально их долям в уставном капитале общества. Иной порядок распределения прибыли между участниками может быть установлен в том числе путем принятия решения о внесении изменений в устав общества (абзац второй п. 2 ст. 28 Закона об ООО). Следовательно, право на часть полученной обществом прибыли непосредственно связано со статусом участника как вкладчика своего имущества в уставный капитал общества в целях получения дохода, который определяется пропорционально размеру его доли в уставном капитале общества (если иной порядок не предусмотрен уставом).
Последствием заключения договора купли-продажи доли (части доли) в уставном капитале общества является переход права собственности на такую долю (часть доли) к покупателю. В свою очередь, переход права собственности на долю (часть доли) в уставном капитале общества увеличивает объем правопритязаний (пропорционально размеру приобретенной доли (части доли)) покупателя на получение распределяемой прибыли. Соответственно, признание судом сделки купли-продажи части доли в уставном капитале общества недействительной будет свидетельствовать о том, что переход права собственности на часть доли к покупателю не состоялся и что покупатель был не вправе претендовать на получение распределенной прибыли соразмерно его увеличенной доли. При таких обстоятельствах на стороне покупателя возникает неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) в части прибыли, полученной сверх его изначальной доли.
Таким образом, выплата участнику общества, выступающему покупателем по договору купли-продажи, признанному впоследствии недействительным, части прибыли пропорционально его увеличенной доле является неправомерной.
Согласно ст. 429.2 ГК РФ в случае заключения соглашения о предоставлении опциона, основной договор заключается путем акцепта безотзывной оферты в порядке и на условиях предусмотренных договором.
В случае, если договор требует нотариального удостоверения (как например в случае с договорами отчуждения долей ООО), безотзывная оферта считается акцептованной с момента нотариального удостоверения акцепта. Согласно пункту 11 ст. 21 ФЗ "Об Обществах с ограниченной ответственностью" После нотариального удостоверения акцепта нотариус обязан в течение двух рабочих дней со дня удостоверения акцепта направить оференту извещение о состоявшемся акцепте.
Нотариальное удостоверение оферты и акцепта стало одним из способов совершения сделок с долями в уставных капиталах ООО и перехода долей третьему лицу. Новый закон стоит на страже интересов владельцев бизнеса, он призван сделать процесс отчуждения доли прозрачным и обеспечить выполнение обязательств сторон. Обозначим используемые термины:
Безотзывная оферта — предложение оферента заключить сделку с акцептантом на определенных в содержании оферты существенных условиях. Обязательным и отличительным признаком безотзывной оферты является невозможность ее отзыва. В ней подробно перечисляются условия договора о купле-продаже доли в уставном капитале общества. Поскольку предложение является безотзывным, оферент не может не только отказаться от него, но и внезапно изменить условия.
Акцепт — согласие на оферту. Удостоверение акцепта на оферту нотариусом подтверждает, что участники договорились обо всех существенных условиях отчуждения доли в Уставном капитале ООО при совершении опциона на заключение договора и выдаче Продавцом Покупателю нотариально удостоверенной безотзывной оферты, акцептовав которую и удостоверив акцепт у нотариуса, Покупатель фактически завершает сделку по отчуждению доли, но уже без присутствия Продавца. Нотариус, удостоверивший акцепт на безотзывную оферту, направляет соответствующие сведения об изменениях сведений ЕГРЮЛ в налоговый орган.
Если оферта составлена под отменительными или отлагательными условиями, акцептант предоставляет нотариусу доказательства, фиксирующие их наступление. При удостоверении безотзывной оферты нотариус проверяет полномочия продавца и покупателя на основании предоставленных документов, проверяет устав ООО, правоспособность общества и совершать весь комплекс проверочных мероприятий, необходимых для удостоверения сделки по отчуждению доли уставного капитала ООО. На нотариуса, удостоверяющего акцепт на безотзывную оферту, подобной обязанности не возлагается, за исключением проверки самой безотзывной оферты и согласия супруга Покупателя на совершение сделки.