132 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ
_________________________________________________________________________________________________________________
-право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
-если право арены, то с указанием срока аренды;
-сумма, основания возникновения и срок исполнения ипо-
теки.
Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (после чего вступает в силу). Часто права залогодержателя удостоверяются закладной. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её законного владельца:
1)право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;
2)право залога на указанное имущество.
Составление закладной не допускается, если: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, лес, право аренды вышеперечисленного имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому не определена.
Закладная составляется залогодателем. Закладная должна содержать:
1)название документа «закладная»;
2)имя залогодателя, местожительства (юридический адрес, если юридическое лицо), место нахождения;
3)имя первоначального залогодержателя, место жительства (для физического лица), место нахождение (юридический адрес, если юридическое лицо);
4)название кредитного договора (дата, место, основание возникновения);
ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ |
133 |
_________________________________________________________________________________________________________________
5)имя должника (если он не залогодатель) место жительства (для физического лица), местонахождение (юридический адрес, если юридическое лицо);
6)указание суммы обязательства;
7)указание срока уплаты суммы обязательства;
8)название и описание имущества, на которое установлена ипотека;
9)денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;
10)обременено или не обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитута;
11)наименование права на имущество ипотеки;
12)подпись залогодателя (и должника, если он есть);
13)сведения о времени и месте удостоверения нотариусом договора об ипотеке;
14)дата выдачи закладной первоначальному залогодер-
жателю; Все листы должны быть пронумерованы, скреплены печа-
тью нотариуса.
9.3. Ипотека на земельные участки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Владелец земли имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, так как стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Использование земельного участка приносит выгоду неограниченное время. В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Причины сложности оценки земельного участка на территории российской Федерации:
134 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ
_________________________________________________________________________________________________________________
1)специфика данного объекта;
2)неразработанность нотариально-правовой базы;
3)неразвитость земельного рынка в стране.
Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлены тем, что:
1)земля – природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести;
2)при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли;
а) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли);
б) как пространство для социально-экономического развития (размещение различных объектов недвижимости);
3)земельный фонд – основа формирования среды проживания населения, обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд;
4)не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости.
При всех этих качествах земля подлежит стоимостной оценке. Объект оценки – земельный участок без находящихся на нем и
вего недрах объектов недвижимости. Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах о государственной регистрацииправ на землю.
Оценка земли подразделяется на кадастровую и рыночную оценку земельных участков. Цель кадастровой оценки – определение стоимости всех земельных участков в границах адми- нистративно-территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.
Рыночная оценка – определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки:
1)доходный подход:
ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ |
135 |
_________________________________________________________________________________________________________________
• метод прямой капитализации;
• капитализация дохода по периодам;
• техника остатка дохода; 2) сравнительный подход:
• метод сравнения продаж;
• метод переноса; 3) затратный подход:
• метод изъятия;
• метод определения затрат на освоение;
• оценка по затратам на инфраструктуру.
В странах с развитой экономикой по возможности применяются три способа. Расхождения воценкахговорятлибообошибках воценке,либоонесбалансированностиземельногорынка.
9.4. Ипотечно-инвестиционный анализ
В оценочной деятельности существуют три подхода:
1)затратный – использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество;
2)сравнительный – можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж;
3)доходный – в основе два метода:
а) основной – метод прямой капитализации; б) метод дисконтирования будущих доходов (используется
для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций).
Ипотечно-инвестиционный анализ – разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита. Его особенностью является: рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена на заемные средства.
136 ФИНАНСЫ, ДЕНЕЖНОЕ ОБРАЩЕНИЕ И КРЕДИТ
_________________________________________________________________________________________________________________
Метод капитализации дохода – стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Коэффициент капитализации зависит от:
1)требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал,
2)процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.
В ипотечно-инвестиционном анализе используются метод дисконтирования денежных потоков. При методе дисконтирования денежных потоков стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал равен сумме дисконтированного денежного дохода инвестора за период владения и дисконтированной выручке от предполагаемой продажи в конце периода владения.
Специфика данного метода заключается в:
1)ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
2)в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;
3)выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Основные понятия
1.Ипотека.
2.Виды ипотеки.
3.Коэффициент ипотечной задолженности.
4.Ипотечная постоянная.