В статье 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении данного договора (п. 3 ст. 6 Закона). Изменение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
) при существенном нарушении договора другой стороной;
) в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию застройщика может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца, либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (п.п. 4 и 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора в следующих случаях:
) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;
) прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
) существенное изменение проектно-технической документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;
) изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
При отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить ему уплаченные в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за каждый день со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или их части в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона).
Заключение
Подводя итог рассмотрению данной темы, можно сделать следующие выводы:
) в современных условиях развития жилищного строительства одним из самых распространенных способов улучшения жилищных условий граждан является их участие в строительстве жилья путем его финансирования за счет собственных средств;
) в настоящее время в российском гражданском законодательстве появился новый вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве;
) исследуемый договор является консенсуальным, возмездным и взаимным (двусторонним);
) отношения, возникающие из долевого участия в строительстве жилья, имеют особенности в правовом регулировании;
) существенными условиями рассматриваемого договора являются предмет договора, срок передачи объекта долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства;
) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор участия в долевом строительстве один из наиболее четко регламентированных непоименованных в гражданском кодексе договоров, который получил широкое распространение в сфере жилищного строительства.
Принятие ФЗ "Об участии в долевом строительстве" - серьезный шаг на пути правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, а также установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
С введением ФЗ "Об участии в долевом строительстве" в действие заметно улучшилось правовое положение участников долевого строительства. Многие ключевые условия договора на участие в долевом строительстве четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер; закреплены существенные условия и основные характеристики договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком; предусмотрено серьезное обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, повышение информативности в отношении застройщика и возводимого им инвестиционного объекта.
Однако к недостаткам Закона следует отнести недостаточную юридическую проработанность некоторых его положений, например, относительно порядка реализации права собственности застройщика и др. Следовательно, данная проблема еще не до конца рассмотрена учеными и требует дальнейшего анализа и исследования. Кроме того, необходимо совершенствование законодательной базы в области гражданского законодательства о договоре участия в долевом строительстве.
Список литературы
Нормативная литература
. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изм. от 11 февраля 2013 г. №8-ФЗ)
. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (в ред. ФЗ от 14.03.2009 г)
. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (в ред. ФЗ от 23.07.2008 г)
. Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 №288,от 19.01.2005 №4)
. Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 г. №82 "Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества"
6. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.12.2012)
7.Федеральный Закон РФ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм., внесенными Федеральным законом от 30.12.2012 №294-ФЗ
Учебная литература
. Афонина А.В. Жилищное право: курс лекций. - М.: Эксмо, 2009. - 240 с.
. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве. Режим доступа: #"justify">. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А. Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008. - 741 с.
. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // "Адвокат", 2008, №4
. Горбачев С.Г. Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости #"justify">. Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Режим доступа: #"justify">. Ершов О.Г. Об ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве. Режим доступа: #"justify">15. Кайль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть / Кайль А. Н. - М.: Омега-Л, 2010. - 148 с.
16. Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2006 г.
17. Сайфулова Л.Г. Договор участия в жилищном строительстве. Дисс… канд.юрид.наук.- Самара, 2001 г.
18. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. - М.: Статут, 2010. - 893 с.
. Соколов П. Долевое строительство: учет и налогообложение // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. №41
. Хаскельберг Б.Л. Договор о долевом участии в строительстве: вопросы судебно-арбитражной практики #"justify">. Шишкоедова Н.Н. Вклад в строительство // "Главбух", Отраслевое приложение "Учет в строительстве". 2004. №1.