Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником для создания объекта долевого строительства.
Данное указание существенно ограничило содержание цены договора участия в долевом строительстве. Ранее участник сделки мог вложить в строительство не только деньги, но и материальные ценности или основные средства. Например, участок земли с расположенным на нем зданием, которое впоследствии сносилось с целью строительства на его месте нового объекта.
Цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором.
По соглашению сторон цена договора участия в долевом строительстве может быть изменена и после его заключения, но только в том случае, если договором такая возможность предусмотрена. Но даже если договор допускает возможность корректировки цены при определенных условиях, то в случае спора заинтересованная сторона должна доказать факт наступления этих условий. Суды отказывают в применении данной нормы, если удорожание материалов связано с инфляцией. При этом в договор участия в долевом строительстве должны быть включены условия и случаи, при которых такое изменение возможно.
В этом отношении показательно Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу №А56-20220/04 между строительной организацией и инвестором о взыскании задолженности, которая, по мнению истца, образовалась в результате увеличения себестоимости стройматериалов.
В обоснование своих требований истец ссылался на договор об инвестировании строительства квартиры, заключенный между истцом и ответчиком. В ходе строительства себестоимость материалов и услуг субподрядчиков увеличилась, в результате чего возникли дополнительные расходы. По мнению истца, сумма иска составила разницу между себестоимостью доли ответчика (одной трехкомнатной квартиры) и суммой, уплаченной ответчиком в соответствии с условиями договора.
Согласно договору установленная в нем цена является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока его действия. Таким образом, соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика было достигнуто. Следовательно, нет оснований для пропорционального распределения расходов. Кассационная инстанция указала, что поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен, т.е. он не освобожден полностью от расходов, довод о ничтожности пункта договора, где оговаривается цена 1 кв. м, является несостоятельным. Суд указал, что право истца на взыскание с ответчика убытков в заявленной сумме в результате удорожания строительства не доказано истцом ни по праву, ни по размеру.
Возможны два способа уплаты цены договора.
Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения дольщиком сроков внесения платежей, то есть нарушения срока более трех раз в течение года или просрочки внесения платежа в течение более трех месяцев.
Передача денежных средств должна быть оформлена надлежащим образом: участнику долевого строительства должен быть выдан документ, подтверждающий принятие от него денежных средств (расписка, приходно-кассовый ордер и т.д.).
Кроме того, принятие денежных средств должно быть соответствующим образом оформлено во внутренней учетной документации застройщика. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
.2.4 Гарантийный срок на объект долевого строительства
Согласно Закону (п. 5 ст. 7) этот срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.
При отсутствии названных условий в тексте договора последний считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).
С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
3.3 Форма договора. Государственная регистрация договора
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). А значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
На основании п.п. 1, 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 30.12.2012 №294-ФЗ), п.п. 8, 9 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. №82), п. 8 Приказа Минюста России №184 (в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 №288, от 19.01.2005 №4) для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:
) заявление о государственной регистрации;
) документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);
) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица;
) документы, устанавливающие наличие права;
) документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица;
) учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;
) документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;
) разрешение на строительство;
) проектная декларация;
) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в первых семи вышеуказанных пунктах. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке. И, наконец, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства.
4. Ответственность сторон договора участия в долевом строительстве
Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой. Именно с принятием этого Закона произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком, нормы об ответственности были сконцентрированы законодателем в одном нормативно-правовом акте.
До этого момента ответственность сторон определялась Законом РФ "О защите прав потребителей" (определял ответственность застройщика перед дольщиком) и частью первой Гражданского кодекса РФ.
Необходимость регламентации ответственности сторон по договорам участия в долевом строительстве встала достаточно остро с развитием строительства многоквартирных домов и увеличением объемов денежных средств граждан, привлекаемых для строительства, однако законодатель не спешил с принятием отдельного закона.
Существовавшее до принятия Закона "Об участии в долевом строительстве" нормативное регулирование ответственности не вполне удовлетворяло условиям экономического оборота по следующим причинам.
Во-первых, регламентировалась только ответственность застройщика перед дольщиком, что, конечно, не исключало установление ответственности дольщика в договоре участия в долевом строительстве, однако, как показывает практика, застройщики устанавливали меры ответственности, явно не соразмерные нарушениям.
Во-вторых, Закон о защите прав потребителей изначально был рассчитан на регулирование отношений между потребителями и продавцами (исполнителями), возникающих по поводу приобретения (заказа) менее дорогостоящих товаров, и не учитывал специфики долевого строительства.
В-третьих, Закон о защите прав потребителей устанавливал достаточно высокую ответственность за просрочку исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства дольщику (три процента от цены договора), что, по мнению застройщиков и судов, позволяло дольщику при определенной просрочке застройщика получить квартиру бесплатно. В дальнейшем сложилась судебная практика по уменьшению данной законной неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
Закон "Об участии в долевом строительстве" содержит общую норму, касающуюся ответственности, как застройщика, так и дольщика. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона об участии в долевом строительстве).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст.ст. 15, 393 ГК РФ).
Основанием привлечения к ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве является два юридических факта: либо неисполнение возложенных на себя сторонами обязанностей, либо исполнение обязанностей не в полном заранее установленном соглашением объеме.
Со стороны лица, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, это может быть неоплата полностью или в части цены договора, а также оплата с нарушением срока платежа. Так, за нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Застройщик может быть привлечен к ответственности в том случае, если нарушил:
сроки строительства. В этом случае за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);
обязательные требования к качеству возводимого объекта;
существенно изменил проектную документацию или назначение общего имущества, прекратил или приостановил строительство при наличии обстоятельств, указывающих, что в предусмотренный законом срок объект не будет передан дольщику.
Отсюда напрашивается вывод о том, что ответственность застройщика в сравнении с ответственностью дольщика носит повышенный характер, поскольку, с одной стороны, возможность применения имущественных санкций связана с большим количеством юридических фактов, определяющих ненадлежащее исполнение обязательства, с другой - увеличен объем санкций, если в долевом строительстве на стороне дольщика участвует гражданин.
По мнению Суханова Е.А., само по себе введение законных неустоек за нарушение договора - не лучший способ правового регулирования частноправовых отношений. Но если установление законной неустойки для застройщика можно объяснить необходимостью защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, то введение ее в отношении участника долевого строительства (того же гражданина), являющегося слабой стороной договора, противостоящей профессиональному контрагенту, вряд ли объяснимо. Аналогичные сомнения вызывает придание законным неустойкам, в том числе подлежащим взысканию с участника долевого строительства, штрафного характера (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).
При этом такой характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмотрены сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом строительстве, который разрабатывается застройщиком. Последний, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников долевого строительства, может поставить их в кабальную зависимость. Поэтому такое регулирование ответственности участников долевого строительства, по мнению Суханова Е.А., следует признать противоречащим целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.
Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
договор долевой строительство ответственность
5. Изменение и расторжение договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве может быть изменен или расторгнут по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем установлены и специальные правила об основаниях изменения или расторжения данного договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда участник долевого строительства наделяется правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.