Статья: Ипотечное кредитование в Российской Федерации: особенности и проблемы

Сущность ипотечного кредитования

Стоит отметить, что в качестве залога могут выступать и объекты имущества, которые уже находятся в собственности потенциального заемщика. Процентные ставки по ипотечным кредитам значительно ниже, однако, банковские структуры предъявляют потенциальным заёмщикам более жесткие требования: необходимо подтверждение доходов и стажа трудовой деятельности.

Одним из наиболее частых условий оформления ипотечного займа является ипотечное страхование. Также в большинстве случаев требуется внести первоначальный взнос 10 – 30% от стоимости приобретения, однако, на рынке ипотечного кредитования имеются программы без первого взноса.

Признаки, которые отличают ипотечный кредит от не ипотечного:

• наличие залога;
• предоставление ипотечного кредита регламентируется на законодательном уровне;
• предоставление ипотечного кредита в обязательном порядке должно быть зарегистрировано в государственных органах;
• ипотека относится к целевым кредитам, так как может быть выдан только для приобретения квартиры или дома;
• суммы ипотечных кредитов относительно велики, например, по отношению к размерам потребительских кредитов;
• продолжительный период кредитования. Большая часть отечественных банковских структур предоставляют ипотеку на срок до 30 лет;
• низкие процентные ставки по сравнению с потребительским кредитованием.

Особенности ипотечного кредитования в РФ

Ипотечное кредитование на территории современной России действовало еще до 1917 года, но только в 1917 году была сформирована прочная законодательная основа в отношении данного вопроса.

Во время существования Советского Союза ипотечное кредитование не пользовалось популярностью, в связи с чем современное развитие ипотечного кредитования пришлось начинать сначала, используя богатый опыт наиболее развитых государств. Так, в большинстве таких стран ипотека используется довольно продолжительное время, давая возможность частным лицам с различным уровнем достатка приобретать объекты недвижимости.

Среди особенностей развития отечественного ипотечного кредитования можно назвать такой фактор, как нестабильность экономической ситуации в стране. Кризисные явления наблюдаются в национальной экономике нашей страны довольно часто, что в значительной мере затрудняет для заемщиков возможность долгосрочного планирования денежных потоков. Таким образом, риск, что через некоторое время человек, который получил ипотечный займ, окажется неплатежеспособным и безработным, довольно велик. В таких условиях, которые являются наиболее характерными для ипотеки в России последнего десятилетия, банковские структуры стараются максимально обезопасить себя, и предъявляют достаточно жесткие требования к потенциальным заемщикам. А в период кризиса, большая часть банковских структур старается сокращать количество ипотечных кредитов.

Одной из особенностей отечественного ипотечного кредитования в стране можно назвать тот факт, что доходы значительной части населения не являются официальными. А непосредственно официальные доходы принимаются банковскими структурами во внимание при оценке платежеспособности потенциального заемщика. Однако, и заемщики с так называемыми «серыми» зарплатами, могут получить ипотечный займ, но требования к ним будут очень высоки.

Мировой экономический кризис способствовал тому, что значительная часть банковских структур повысила процентные ставки по ипотеке, при этом повышение было не столь значительным, в пределах 1%, но, учитывая, суммы кредитования, количество потенциальных заёмщиком сократилось.

На сегодняшний день в связи с кризисом, вызванным коронавирусной инфекцией, ставки по ипотечным займам снизились, что привело к росту цен на недвижимость, который отпугивает потенциальных заёмщиков.

Проблемы ипотечного кредитования

В процессе предоставления ипотечных кредитов могут возникать проблемы двух типов — внутренние и внешние.

Среди внутренних проблем выделяют:

• увеличение продолжительности сроков рассмотрения заявки на предоставление ипотечного кредитования. Если в качестве объекта залога выступает квартира и собственником такого объекта выступает частное лицо, как правило, заявка в кредитном учреждении должна быть рассмотрена в течение 2–3 дней;
• банковская структура в процессе работы с потенциальным заемщиком имеет право одобрить сумму займа, которая отличается от той, которую обозначил заемщик в заявлении, а заемщик может отказаться от выбранного варианта, а таким образом он теряет некоторую сумму денежных средств, которые были потрачены при подготовке пакета документов;
• требуются дополнительные расходы, который непосредственно связанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера;
• основным, т.е. наиболее важным остается выбор объекта недвижимости, к которому банковской структурой предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть несогласованных перепланировок, износ дома не должен превышать 40 %, также некоторые кредитные структуры не готовы выдать ипотечный займ под залог квартиры, где в роли собственников выступают дети, не достигшие 18-летнего возраста.

Среди внешних проблем выделяют:

• ограниченную платежеспособность частных лиц;
• недостаточное число объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;
• отсутствие системы в законодательстве ипотечного кредитования, которую можно было бы совершенствовать и реализовывать на практике;
• существующие острые социальные проблемы;
• недостаточную развитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники сделки при оформлении ипотечных кредитов.