В юридической литературе по этому вопросу было отмечено: "Права членов семьи являются равными с правами нанимателя, вместе с тем в некоторых случаях они производны от прав нанимателя... В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т.д." <1>.
--------------------------------
<1> Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М., 1997. С. 121.
4. Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны:
использовать жилое помещение по назначению, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и т.д. (ч. 3 ст. 67 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ);
соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;
не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма;
соблюдать иные требования, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными законами.
5. Часть 2 комментируемой статьи предусматривает солидарную с нанимателем ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора социального найма жилого помещения. Она служит дополнительной гарантией интересов наймодателя, в частности в вопросах оплаты жилья.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
1. Комментируемая статья определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма. Наниматель вправе вселить супруга (супругу), детей и родителей, а также других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.
При вселении супруга (супруги), детей и родителей необходимо согласие (в письменной форме) остальных членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих). В то же время на вселение к родителям несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
При вселении других граждан необходимо согласие (в письменной форме) всех членов семьи и нанимателя, и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если после этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).
2. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение производилось "в установленном порядке". В Постановлении Пленума ВС СССР N 2 было отмечено, что под вселением в установленном порядке понимается "как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке" (п. 7).
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.04.95 N 3-П признал, что положение ст. 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблюдении режима прописки (в настоящее время - регистрации по месту жительства), не соответствует Конституции РФ.
Таким образом, жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совместном проживании, но не на регистрации граждан по месту жительства.
3. Вселение граждан в качестве членов семьи требует изменения договора социального найма, поскольку в нем необходимо указать нового члена семьи.
Данная норма ч. 2 комментируемой статьи соотносится с ч. 3 ст. 69 ЖК РФ, согласно которой члены семьи нанимателя жилого помещения должны быть указаны в договоре социального найма.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71
1. В соответствии с комментируемой статьей и наниматель, и члены его семьи сохраняют свои права и обязанности по договору социального найма на весь период своего временного отсутствия. Законодатель не указывает сроков такого отсутствия (как это было в ЖК РСФСР - ст. 60).
Норма ст. 71 соответствует ряду других правил ЖК РФ: в случаях, когда действия нанимателя не могут быть осуществлены без согласия членов его семьи, законодатель указывает: "в том числе временно отсутствующих" (ст. 70, 72 ЖК РФ и т.д.).
Таким образом, права и обязанности по договору социального найма сохраняются независимо от сроков временного отсутствия. Если же гражданин переезжает, например, в другую страну на постоянное место жительства, то это не считается временным отсутствием.
2. Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование жилья нанимателем и членами семьи не освобождает от обязанности оплачивать жилье и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан плата за отдельные виды коммунальных услуг рассчитывается исходя из нормативов потребления в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
3. Комментируемая статья не определяет последствий неисполнения обязанностей по договору социального найма в случае временного отсутствия. Поскольку временно отсутствующие продолжают нести обязанности по договору социального найма, неисполнение этих обязанностей должно повлечь либо расторжение договора, либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72
1. Комментируемая статья допускает обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Условием обмена является письменное согласие членов семьи обоих (нескольких, если обмен трех-, четырехкратный и т.д.) нанимателей, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72; ч. 1 ст. 74). Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.
Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном воспроизводят положения ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР).
2. Ограничение обмена только жильем социального использования <1> следует признать целесообразным. Понятно, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма, на жилье, принадлежащее на праве собственности, далеко не равнозначен.
--------------------------------
<1> Ранее действовавшее законодательство предусматривало в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору "коммерческого" найма, собственника жилья, члена ЖСК (ст. 67 ЖК РСФСР, Закон об основах федеральной жилищной политики).
Из числа прочих новаций можно отметить следующие:
упразднен "родственный обмен" (ст. 70 ЖК РСФСР);
требуется письменное согласие наймодателя (ранее оно требовалось только при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций - ст. 69 ЖК РСФСР);
требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.
3. Часть 2 комментируемой статьи подразумевает обмен одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя, желающих "разъехаться".
4. И наниматель, и любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке, если соглашение об обмене не достигнуто. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении. Так, Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 было предусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под такими доводами и интересами следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена помещением.
5. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Требование о согласии на обмен органов опеки и попечительства основано на положениях ст. 37 ГК РФ. При отсутствии такого согласия обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (если нарушены права этих лиц).
6. На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые (см. комментарий к ст. 74).
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
1. Обмен жилыми помещениями не допускается в следующих случаях:
а) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма (см. комментарии к ст. 82 и 83);
б) если право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
в) если помещение признано непригодным для проживания;
г) если принято решение о капитальном ремонте дома (см. комментарий к ст. 88);
д) если принято решение о сносе дома либо о его переоборудовании для использования в других целях.
Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой, его сохранение проблематично;
е) если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 99 ЖК РФ).
2. Перечень условий комментируемой статьи не содержит отказа наймодателя в обмене жилья, тогда как ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предусматривают в качестве условия обмена согласие наймодателя в письменной форме.
Вопрос об обмене жилого помещения следует также решать с учетом ст. 53 и ч. 8 ст. 57 ЖК РФ, имея в виду недопустимость обмена, если при этом кто-либо из его участников может быть признан нуждающимся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ). Дело в том, что ст. 72 ЖК РФ говорит о соблюдении при обмене требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, а та, в свою очередь, допускает, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение, в результате которого общая площадь на каждого члена семьи станет менее учетной нормы.
Из этого следует, что положение о запрете обмена, если в результате него семья подлежит признанию нуждающейся в жилом помещении, должно содержаться в комментируемой статье (ст. 74 ЖК РФ устанавливает, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ). Иначе возникает правовая неопределенность, устранить которую смогут только органы судебной власти.
3. При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т.е. невозможность обмена, если на каждого члена семьи в результате обмена будет приходиться общая площадь менее учетной нормы), но и правило ст. 58 ЖК РФ, согласно которому заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (см. комментарий к ст. 72).
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
1. В соответствии с комментируемой статьей для обмена следует получить согласие наймодателя каждого жилого помещения, которое участвует в обмене. В этих целях каждому наймодателю представляется договор об обмене, заключенный нанимателями соответствующих жилых помещений.
Однако если учесть, что согласие наймодателя является условием обмена (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), оно должно предшествовать заключению договора об обмене.
Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями - сторонами обмена. Данный документ должен содержать также согласие членов семьи каждого нанимателя.
2. Согласно ч. 4 комментируемой статьи отказ наймодателя на обмен должен основываться только на положениях ст. 73 ЖК РФ. Следовательно, любые иные его претензии выходят за рамки "дозволенного" (см. комментарий к ст. 73).
Отказ наймодателя (как и дача согласия) на обмен оформляется в письменной форме и должен быть выдан не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке.
3. В процессе обмена жилыми помещениями прежние договоры социального найма расторгаются и вместо них заключаются новые. Обмен считается завершенным при заключении этих договоров.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
1. Обмен жилого помещения может быть признан недействительным, если нарушены требования, предусмотренные ЖК РФ. Признание обмена недействительным возможно только в судебном порядке.
Если обмен признан недействительным, граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения.
В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки (ст. 15 ГК РФ). Виновным, например, является тот, кто ввел в заблуждение другую сторону обмена, представив ложную информацию о качестве жилья, предлагаемого к обмену (скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при обмене в летний период, и проч.).
2. Недействительным признается обмен, при котором:
не соблюдены требования ст. 73 (см. комментарий к ней);
нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих;
нет согласия органов опеки и попечительства, которое требуется в соответствии с ч. 4 ст. 72 (см. комментарий к ней).
3. Следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством (ч. 1 ст. 75), в частности недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
1. Комментируемая статья определяет порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения (ст. 77 посвящена договору поднайма жилого помещения, ст. 78 - внесению платы за поднаем, ст. 79 ЖК РФ - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения).