Лицам, нуждающимся в социальной защите, всегда уделялось значительное внимание, изыскивались меры для решения их жилищных проблем. Жилые помещения, занимаемые инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов, заменялись на другое равноценное жилье в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства родных, близких и т.п.).
Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
Комментарий к статье 59
1. Комментируемая статья устанавливает очередность получения гражданами, проживающими в коммунальной квартире, освободившихся комнат. Причем согласно ч. 1 и 2 такие комнаты предоставляются по договору социального найма, а согласно ч. 3 передаются в собственность.
В первую очередь правом на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире обладают наниматели (или собственники), проживающие в этой квартире, которые на момент освобождения жилья признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
При отсутствии в квартире лиц, указанных в ч. 1, освободившееся помещение предоставляется - тоже по договору социального найма - проживающим в ней нанимателям или собственникам (вторая "очередь"), если они могут быть признаны малоимущими и если они обеспечены жильем менее нормы предоставления на одного человека.
Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления на одного человека (третья "очередь"), освободившаяся комната (комнаты) передается по договору купли-продажи.
И наконец, при отсутствии в коммунальной квартире лиц первой - третьей "очередей" освободившиеся комнаты заселяются в порядке, предусмотренном положениями ЖК РФ, на основании договора социального найма (ч. 4).
Таким образом, в отличие от ранее действовавших условий (ст. 16 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 N 4218-1) комментируемая статья предоставляет право на получение освобождающейся комнаты не только нанимателям, проживающим в этой квартире, но и лицам, имеющим в ней комнату (комнаты) на праве собственности.
Указанные нормы способствуют ликвидации коммунальных квартир.
2. Освободившимся является жилое помещение, которое пустует:
а) в связи с переездом занимавшего это помещение лица на другое место жительства (переселение в другое помещение либо в другой населенный пункт);
б) в связи со смертью нанимателя, занимавшего это помещение, и проч.
При временном отсутствии нанимателя и членов его семьи (ст. 71 ЖК РФ) нельзя считать помещение освободившимся, и другие лица не могут на него претендовать.
3. Решение соответствующих органов заселить комнату, освободившуюся в коммунальной квартире, может быть оспорено в судебном порядке гражданами, проживающими в этой квартире, путем предъявления иска к лицам, которым предоставлена комната, и органу, принявшему указанное решение.
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Комментарий к главе 8
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19 ЖК РФ). Это положение содержится в ГК РФ. Статья 672 ГК РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями.
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19 ЖК РФ, ст. 672 ГК РФ.
Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено ст. 49 ЖК РФ.
В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ).
В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).
Заключению договора социального найма предшествует процедура предоставления жилого помещения: признание лица нуждающимся в жилом помещении; постановка на учет нуждающихся; решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК РФ).
Следует отметить, что правоотношения, схожие с социальным наймом, содержатся в правовых системах ряда зарубежных стран.
Законодательное регулирование жилищных отношений найма в Италии, Франции, Швейцарии, США, Венгрии, Хорватии, Чехии обеспечивается как нормами гражданских кодексов, так и нормами жилищного законодательства.
По общему определению, данному в законодательстве этих стран, договор найма жилого помещения является одной из форм удовлетворения жилищных потребностей. Предметом договора выступает жилое помещение, отвечающее стандартам и требованиям, установленным законодательством. Согласно Гражданскому кодексу Италии минимальный срок, на который заключается договор найма, составляет 4 года, максимальный - весь срок жизни нанимателя плюс 2 года со дня его смерти.
Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 60
1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.
По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).
2. Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.
Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).
Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).
3. Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.
Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 - 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 - 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).
4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).
5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.
Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.
В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).
6. Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.
Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).
Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.
7. Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ ("коммерческий" наем). Договор "коммерческого" найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
1. В числе правовых регуляторов пользования жилым помещением комментируемая статья называет только нормы Жилищного кодекса РФ и договор социального найма жилого помещения. Вместе с тем ст. 17 ЖК РФ обязывает Правительство РФ утвердить правила пользования жилыми помещениями. Напомним, что эти Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Статья 17 предусматривает также, что жилым помещением следует пользоваться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Кроме того, ст. 17 допускает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности (ч. 2).
2. В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ). Существенной гарантией реализации права пользования жильем является неприкосновенность жилища (см. комментарий к ст. 3).
Права и обязанности нанимателя раскрыты в Типовом договоре социального найма и в Правилах пользования жилыми помещениями. Данный вопрос подробно изложен в комментарии к ст. 63.
3. Согласно ч. 2 комментируемой статьи наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Под общим в данном случае понимается имущество, которое не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме; перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 (см. комментарий к ней).
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
1. Часть 1 комментируемой статьи дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. "Жилой дом" понимается в данном случае как одноквартирный (когда ЖК РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально).
2. Указывая предмет договора социального найма жилого помещения, ст. 62 не дает его характеристик - они определены в ст. 15 ЖК РФ: изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Требование об изолированности жилого помещения закреплено и в ч. 2 комментируемой статьи. Предметом договора социального найма может быть только изолированное помещение - комната, квартира и др. (в отличие от договора поднайма, предметом которого может быть и часть жилого помещения, - ст. 76 ЖК РФ).
3. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <1>) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.
Указанные требования устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям, признаются нуждающимися в жилье (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
По вопросу пригодности жилья для проживания см. комментарий к ст. 15.
4. Среди потребительских качеств жилого помещения существенным является его благоустройство. Вместе с тем требование о благоустроенности (как одной из необходимых характеристик жилого помещения) не содержится ни в ст. 62, ни в ст. 15 ЖК РФ; оно обозначено в ст. 84 - 89 Кодекса, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений (в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК РФ). Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47) предусматривается, что жилое помещение должно быть обеспечено определенными инженерными системами (п. 12).
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. (Такое положение содержалось и в ст. 40 ЖК РСФСР.)