Статья: Анализ территории и недвижимого имущества

Анализ территории оцениваемого объекта недвижимости

Оценка недвижимого имущества напрямую связана с земельными участками, на территории которых находятся эти объекты.

Земельные участки представляют собой самостоятельные объекты, которые могут переходить из собственности одного лица в собственность другого в соответствии с законодательством определенной страны. Для Российской Федерации характерно использование следующих видов стоимости земельного участка:

• рыночной;
• инвестиционной;
• залоговой;
• страховой;
• налогооблагаемой и так далее.

Анализ территории проводится с целью определения тех или иных видов стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо в следующих случаях:

• при вовлечении земельных участков в сделку с целью их приватизации, передачи в аренду, доверительное управление и так далее;
• при определении кадастровой оценки земельного участка;
• при выкупе или изъятии земельных участков для нужд государственного или муниципального управления;
• при реквизиции земельных участков;
• при реквизиции земельных участков;
• при определении начальной цены земли на торгах;
• при определении продажной цены земельного участка без торгов;
• при залоге земельных участков, являющихся муниципальной или государственной собственностью;
• при установлении экологического ущерба и так далее.

Анализ территории призван обеспечить наиболее достоверную оценку земельного участка. С этой целью применяется различные методы оценки, сравнение которых дают наиболее полную и достоверную информацию о реальной стоимости земельного участка.

При анализе территории для оценки земельного участка любой из них рассматривается в качестве условно свободного, или не занятого сооружениями, зданиями, строениями, другими объектами недвижимости, которые могут являться препятствием к наиболее эффективному использованию земель.

Анализ территории проводится с целью выбора наиболее оптимального подхода или оценочного метода, при необходимости комбинирующих в себе несколько подходов.

Анализ территории предполагает выявление факторов, способных оказать влияние на стоимость земельного участка. Всю совокупность этих факторов можно рассматривать в разрезе следующих групп:

• во-первых, демографические и социальные особенности, отражающие демографическую структуру населения, его плотность, численность, состав, сложившуюся систему расселения на определенной территории;
• во-вторых, экономическая ситуация, характеризующая состояние экономики в стране, регионе, отдельно муниципальным образовании, а также показатели инвестиционного климата, доходов населения и так далее;
• в-третьих, применяемая система налогообложения и специфика правового регулирования, подразумевающие особенности использования земельных участков в соответствии с национальным законодательством и связанные с этим платежи;
• в-четвертых, качественные и физические характеристики территории;
• в-пятых, расположение;
• в-шестых, потенциально возможный доход от использования Земли.

Анализ эффективного использования недвижимого имущества

Оценка любого объекта недвижимости в основном формируется стоимостью земельного участка, на территории которого он расположен. Это обусловлено тем, что возможно изменение зданий и сооружений, однако в любом случае обеспечивается сохранение характеристик земельного участка. При этом доход от использования земельного участка находится в зависимости от эффективности его применения.

Наиболее эффективное использование земельного участка – это вариант его применения в свободном или застроенном виде, допускаемый законодательством, имеющий соответствующее оформление, физически осуществимый и обеспеченный соответствующими финансовыми ресурсами, позволяющими получить максимальную стоимость.

Анализ недвижимого имущество с точки зрения наиболее эффективного его использования предполагает изучение следующей информации:

• во-первых, рыночной ситуации;
• во-вторых, характеристик оцениваемого объекта недвижимости;
• в третьей, востребованности рынком вариантов использования объекта недвижимости;
• в-четвертых, доходности каждого варианта использования объекта недвижимости.

При выполнении такого анализа необходимо понимать, что возможные варианты использования объекта недвижимости должны совпадать с требованиями законодательства.

Окончательное принятие решения относительно наиболее выгодного варианта использования объекта недвижимости возможно только после расчета стоимости этого объекта.

Оптимальный вариант использования объекта недвижимости определяется не в результате субъективных восприятий строителей, собственников или оценщиков, а формируется под воздействием конкурирующих факторов определенного рынка.

В том случае если объект недвижимости, подлежащий оценки, ориентирован на личное использование, то в качестве основного мотива при расчете стоимости этого объекта будут выступать потребительские качества, к числу которых можно отнести уединенность, престижность территории, востребованность на рынке и так далее. В случае, если объект недвижимости выступает в качестве инвестиционного объекта, для его оценки основными факторами выступят возможные налоговые преференции, условия, способствующие осуществлению проекта и так далее.

Анализ недвижимого имущества с точки зрения наиболее эффективного использования обеспечивает реализацию основополагающего принципа оценки объектов недвижимости. Однако необходимо понимать, что верхняя граница цены определяется только тем, сколько готов заплатить покупатель. Определяющим в этом случае является его мнение относительно выгодности приобретения объекта недвижимости. Зачастую земельные участки и объекты недвижимости используются вовсе не в соответствии с наиболее эффективным способом их использования.