Рассматривая земельный рынок как механизм перераспределения земель, следует отдельно выделить залоговые операции. Залог (ипотека) - это рыночная земельная сделка, которая в определенной степени является наиболее универсальным регулирующим механизмом, позволяющим сильным участникам земельного рынка укрепить свои позиции и «удаляющим» из сферы землепользования таких участников земельных отношений, которые не в состоянии вернуть одолженное.
Вместе с тем по своей сути залог не является механизмом перераспределения земель, а выступает как чисто финансовая операция, которая только в случае неспособности должника возвратить кредит повлечет за собой отчуждение земли. В современных условиях развитие залоговых отношений в сельском хозяйстве имеет особое значение, что объективно связано с необходимостью вовлечения дополнительных финансовых ресурсов в аграрный сектор. Отметим, что ипотека является механизмом ускорения процесса приватизации сельскохозяйственных угодий, надлежащего оформления сельскохозяйственных земельных участков с целью трансформации их в реальные активы аграрного производства.
В субъектах Российской Федерации специфика земельного рынка определяется природными и социально-экономическими особенностями территорий, развитием правовой базы, а иногда местными (в том числе конфессиональными) обычаями. Рынок земли формируется вокруг областных центров и самые высокие цены на землю складываются в них и прилегающих районах. По сравнению с ведущими европейскими странами очевидна возрастающая роль земли как финансового, а не реального актива, используемого в сельскохозяйственном производстве. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируют в зависимости от местоположения, целевого использования, спроса и предложения и других показателей. Однако информация о ценах на землю, отражаемая в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, указанные в договорах цены на землю занижены, иногда используется показатель нормативной цены земли по состоянию на 1992-1993 гг. [3].
Земельный рынок является важнейшим структурным элементом рыночной системы, без которого она не может иметь целостного завершения. Без эффективного земельного рынка с соответствующими ему экономическими и правовыми институтами невозможно нормальное функционирование агропромышленной сферы. Отметим, что институциональную базу земельного рынка образуют:
- правовые нормы, регулирующие отношения собственности;
- традиции и обычаи, оказывающие влияние на экономическое поведение участников земельного рынка;
- физические и юридические лица различных форм собственности и хозяйствования;
- государство как гарант стабильности среды;
- проявления земельных отношений (собственность, аренда, залог, купля-продажа, рентные, налоговые платежи и т. д.).
Современное развитие земельных отношений в сфере сельскохозяйственного землепользования происходит в условиях еще не вполне устоявшихся институтов земельного рынка. Во многом это обусловлено наличием экономических противоречий развития российского рынка земли, обусловленных его становлением в условиях транзитивной экономической системы, а именно:
- однородностью данных противоречий, означающих общность природы, внутреннюю совместимость составляющих противоречие противоположностей;
- ступенчатым характером разрешения противоречий, наличием последовательного ряда промежуточных (частных) результатов, каждый из которых представляет собой временный, компромиссный итог на пути к окончательному завершению формирования данного рынка и созданию всех необходимых условий для его развития;
- неустойчивостью частных результатов разрешения противоречий, возможностью возвращения на предшествующие достигнутому частному результату позиции.
Выделим доминирующие институциональные противоречия процесса становления рынка земель сельскохозяйственного назначения:
- противоречие между потребностью в ускоренном обновлении норм институциональной среды формирующегося рынка земли и отсутствием системного потенциала обеспечения данной потребности;
- противоречие между необходимостью в ускоренном утверждении новых эффективных форм контрактных соглашений между участниками рынка земли и практическим отсутствием необходимых механизмов рационализации рыночного оборота;
- противоречие между развитием конкурентных начал и механизмов эффективного взаимодействия различных участников рынка земли и отсутствием механизма защиты собственности на землю, лежащего в основе взаимодействия участников рынка.
Оценивая инструменты разрешения институциональных противоречий формирования рынка земли, необходимо исходить из того, что их эффективность обусловлена способностью обеспечить утверждение качественно новых институтов рынка земли, функционирование которых позволяет оптимизировать совокупные трансакционные издержки участников данного рынка. Указанные издержки включают затраты на вступление в права наследства на земельную долю или земельный участок, на выдел участка в счет земельной доли или его раздел, на регистрацию сделок с земельными долями и др.
Хорошо известно, что процесс преобразования институциональной среды занимает длительное время, при этом наиболее консервативными являются неформальные, ментальные институты. В основе общественного сознания лежат основополагающие идеалы и ценности, а также особые устойчивые черты в социальной организации, культуре, экономике общества. В российской ментальности по-прежнему сохраняется «феномен бесплатности земли» [4], который возник в советский период. В сознании множества экономических субъектов земля представляется бесплатным фактором производства, более того, этому способствует неразвитость организационного и правового институтов землевладения и землепользования.
Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.
Таким образом, как показывает проведенный анализ функционирования отечественного земельного рынка, существенное влияние на характер и масштабы сделок с земельными участками оказывает доминирующее положение государственного сектора земельного рынка как основной подсистемы земельного оборота. Несмотря на то, что рынок земли в России развивается быстрыми темпами, не решен целый ряд вопросов, связанных с гарантией неприкосновенности прав собственности на землю, контролем эффективного использования земель, высокими трансакционными издержками при переходе прав собственности и т. д.
В настоящее время большинство институтов земельного рынка в РФ находятся на стадии формирования и развития. При этом для современного земельного оборота в России характерны следующие проблемы [5]:
- высокие трансакционные издержки по оформлению земельных участков;
- нарушение имущественных и земельных прав дольщиков, получивших землю в результате приватизации;
- незащищенность прав владения землей и возможности их передачи, неоформленность прав на землю;
- спекулятивный характер рынка сельскохозяйственных земель;
- бесконтрольная монополизация земельного рынка;
- неэффективный мониторинг и изучение качественных характеристик сельхозугодий;
- несовершенство земельного кадастра;
- отсутствие в земельном законодательстве нормы о приобретении права собственности на землю на основании установления факта приобретательной давности.
Однако рынок земли нельзя сводить только к сделкам по переходу прав собственности - продаже, дарению, наследованию. Правомочия владения и пользования не требуют для своей реализации отчуждения объекта собственности. Сделки с землей есть следствие объективных естественных и экономических причин и поэтому не должны быстро совершаться из-за субъективных факторов.
Таким образом, рынок земли представляет собой систему со сложной структурой, классификацией и целым рядом специфических характеристик и признаков. Земельный рынок является одним из наиболее важных элементов рыночной системы, т. к. он обеспечивает рациональное распределение земель между собственниками и эффективное их использование. Цивилизованное функционирование земельного рынка зависит от степени развитости его институциональной среды, которую формируют правовые институты, традиции, отношения в вопросах купли-продажи, аренды и других сделок с землей, сложившиеся в обществе, разнообразные организационные и процессуальные институты, обеспечивающие стабильное функционирование земельного рынка [6].
В этой связи отметим, что для развития земельного рынка необходимо разработать эффективный механизм передачи земель государственной и муниципальной собственности в собственность физическим и юридическим лицам с развитием остальных сегментов земельного рынка и, прежде всего, частного сектора сделок купли-продажи, аренды и ипотеки в современных условиях.
При этом регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве должно быть направлено на перераспределение земельных участков во владение ответственных, эффективных собственников и пользователей, вовлечение в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель, рост почвенного плодородия и эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения.
Список использованных источников
1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2011 году. - М., 2012. - 225 с.
2. Доклад о состоянии и использовании земель в Ростовской области в 2012 году. - Ростов н/Д., 2013. - 70 с.
3. Сагайдак, А. Э. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне / А. Э. Сагайдак // АПК: экономика, управление. - 2009. - № 1. - С. 74-75.
4. Голубев, А. Н. О совершенствовании защиты собственности в экономике / А. Н. Голубев // Экономист. - 2009. - № 2. - С. 95.
5. Чернавина, Т. Е. Влияние эволюции института собственности на формирование земельного рынка в России: дис. … канд. экон. наук: 08.00.01 / Чернавина Татьяна Евгеньевна. - Ростов н/Д., 2009. - 181 с.
6. Долматова, Л. Г. Социо-эколого-экономические аспекты территориального планирования использования и охраны земельных ресурсов: моногр. / Л. Г. Долматова. - Ростов н/Д.: СКНЦ ВШ ЮФУ, 2012. - 260 с.