Статья: Анализ процессов становления рынка земель в современной экономической ситуации

Анализ процессов становления рынка земель в современной экономической ситуации

Л.Г. Долматова

кандидат экономических наук, доцент,

Е.А. Соломкина

Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт

Донского государственного аграрного университета,

Российская Федерация

Целью исследований являлось изучение основных принципов организации, становления и развития земельного рынка в России и, в частности, в Ростовской области. В исследовании выявлено, что значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится преимущественно в государственной собственности - 260,4 млн га, или 67 % земель категории. Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 128,6 млн га (96,6 %), из них 75,8 % (ранее 78,1 %) составили земельные доли граждан в общей собственности на землю. Проанализирована динамика сделок с землями сельскохозяйственного назначения, в частности продаж, аренды, залоговых операций, а также изменение цен на земельные участки. В процессе изучения данной проблемы установлено, что в результате рыночно-трансформационных преобразований земельный рынок выступает как механизм перераспределения земель между собственниками и пользователями с целью более рационального использования земельных ресурсов. В результате анализа определены основные институциональные противоречия процесса становления отечественного рынка земель сельскохозяйственного назначения, а также выявлено, что существенное влияние на характер и масштабы сделок с земельными участками оказывает доминирующее положение государственного сектора земельного рынка как основной подсистемы земельного оборота.

Ключевые слова: земельный рынок, сделки, цена, продажа земель, аренда, институциональная база, государство, земли сельскохозяйственного назначения, противоречия.

L.G. Dolmatova, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Ye.A. Solomkina

ANALYSIS OF LAND MARKET FORMATION PROCESSES IN MODERN ECONOMIC SITUATION

The aim of the research is to study main organization principles, establishment and development of the land market in Russia, particularly in the Rostov region. The research revealed that significant part of agricultural lands belonged to state ownership - 260.4 million ha, 67 % of the lands of all categories. Private ownership on agricultural lands is 128.6 million ha (96.6 %), including 75.8 % (previously 78.1 %) of the citizen land shares. The dynamics of transactions on agricultural lands including sales, leases, mortgages, as well as price changes on land sites was analyzed. During the studying it is established that in the issue of market transformation the land market acts as the tool of land redistribution between owners and users for rational use of land resources. The analysis results in determine the main institutional antagonisms of the establishing period of the native market of agricultural lands. It is revealed that significant impact on the character and scale of the transactions with land sites has the dominant position of the state sector of land market as a main subsystem of land circulation.

Keywords: land market, transaction, price, land sale, lease, institutional base, state, agricultural lands, antagonisms.

Рынок земли является одним из факторов, активно влияющих на рациональное землепользование. Как механизм, земельный рынок обеспечивает оборот земель и переход их в руки более эффективных собственников. Кроме того, основными функциями земельного рынка являются регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности и ценообразование. Одновременно с этим рынок земли стимулирует научно-технический прогресс, повышает эффективность бизнеса.

Степень развития рынка земли характеризуется, прежде всего, такими экономическими показателями, как количество сделок, совершаемых с земельными участками, их площадью и ценой. Анализ этих показателей осуществляется по секторам земельного рынка, а также в сфере универсального правопреемства, включающей и наследование земельных участков.

В соответствии с данными государственной статистической отчетности, площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2012 года составляла 1709,8 млн га. Весь земельный фонд подразделяется на 7 категорий целевого назначения. На сельскохозяйственные земли приходится 22,7 % общей площади земель всех категорий, или 389,0 млн га, земли лесного фонда составляют 1120,9 млн га (65,6 %), земли особо охраняемых территорий и объектов - 36,5 млн га (2,1 %), земли промышленности и иного специального назначения - 16,9 млн га (1,0 %), земли населенных пунктов - 19,7 млн га (1,2 %), земли запаса - 98,8 млн га (5,8 %), земли водного фонда - 28,0 млн га (1,6 %).

В собственности государства и муниципальных образований находится 92,2 % земель, а в собственности физических и юридических лиц - 7,8 % земель, что иллюстрирует рисунок 1 [1].

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения также находится преимущественно в государственной собственности - 260,4 млн га, или 67 % земель категории.

Рисунок 1 - Структура земель Российской Федерации по формам собственности (по состоянию на 1 января 2012 г.) [1]

Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходится 128,6 млн га (96,6 %), из них 75,8 % составляют земельные доли граждан в общей собственности на землю. За период с 1999 по 2012 год в счет земельной доли выделено (сформировано земельных участков) и зарегистрировано 17,8 млн га земель (таблица 1).

Таблица 1 - Сведения о земельных долях

Собственники земельных долей в процессе распоряжения ими предпочитали сдавать их в аренду, а не в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий и организаций, т. к. при этом сохранялось право собственности на земельные доли или право передавать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи. В течение 2011 года более 43 тыс. граждан на площади 929,6 тыс. га сформировали земельные участки в счет земельной доли и оформили их в частную собственность.

Земельный вопрос в Ростовской области также является одним из самых актуальных сегодня. Развитие земельного рынка осуществляется по нескольким направлениям. Основными формами сделок с землей, вовлеченной в гражданский оборот, явились продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления, продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами, аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы, а также продажа прав.

В 2012 году органами государственной власти и местного самоуправления было продано 11423 земельных участка площадью 85589,9 га, в том числе из категории земель сельскохозяйственного назначения - 646 земельных участков площадью 56810,9 га (таблица 2) [2].

Таблица 2 - Динамика сделок с землями сельскохозяйственного назначения в Ростовской области в 2009-2012 гг.

земельный рынок сельскохозяйственный

На фоне снижения количества сделок с землями сельскохозяйственного назначения (в 1,2 раза по сравнению с 2011 г.) наблюдается увеличение количества сделок с землями промышленности почти в 2 раза.

Незначительно, на 5 %, уменьшилось количество сделок по продаже земельных участков юридическими лицами для сельскохозяйственного производства, в 2012 г. оно составило 864 на площади 79312,7 га.

Наблюдается увеличение количества сделок продажи прав аренды государственных и муниципальных земельных участков более чем в 3 раза. В 2011 году количество таких сделок с землями сельскохозяйственного назначения составило всего 74, а в 2012 году уже 286.

Сделки по передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения по наследству в 2012 г. выросли в 1,3 раза по сравнению с 2011 г.

Из сравнения объемов земельных площадей, являющихся предметом различных видов сделок, можно сделать вывод о том, что продажа земли гражданами и юридическими лицами и аренда государственных и муниципальных земель остаются наиболее распространенным видом сделок на земельном рынке.

Информация о ценах, спросе и предложениях на землю способствует установлению связей между этими составляющими земельного рынка, обеспечивает свободу предпринимательства. Цена земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности при их продаже собственникам зданий, строений и сооружений, определяется на основании Областного закона Ростовской области от 28.03.2002 г. № 229-ЗС

«Об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений». В 2012 году наблюдались следующие изменения показателей цены 1 м² земли по отношению к аналогичным показателям предыдущего периода (таблица 3).

Таблица 3 - Изменение цены 1 м² земли в 2012 году по отношению к цене предыдущего года в руб./м²

Цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже различным категориям лиц сильно варьирует. По отношению к 2011 году произошло ее незначительное увеличение по всем видам сделок. Более высокие цены сформировались на земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. По сравнению с мировым уровнем цены на все категории продаваемых земельных участков остаются достаточно низкими.

Основными покупателями земли у государства являются различные предприятия, крестьянские хозяйства, сельскохозяйственные организации, граждане (в целях индивидуального жилищного и дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, организации садоводства, огородничества, животноводства) и т. д. В последние годы наблюдается тенденция увеличения доли юридических лиц и крестьянских хозяйств в покупке государственных земель.

Государство стремится поддержать производителя сельскохозяйственной продукции и сохранить целевое использование земель сельскохозяйственного назначения, поэтому при продаже государственных земель более низкие цены устанавливаются для сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств. Кроме того, относительно невысокие цены на земельные участки устанавливаются государством для граждан, приобретающих земли для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и т. д. Данное направление земельной политики государства приобретает особую актуальность в современных условиях, когда все большее количество сделок купли-продажи с землей обусловлено стремлением вложения капитала, а не вовлечением земли в процесс производства сельскохозяйственной продукции.

Стоимость аренды земельных участков различается в зависимости от их целевого назначения, местоположения и статуса арендатора. По льготным ценам получают в аренду государственные и муниципальные земли сельскохозяйственные предприятия. Относительно невысокие цены устанавливаются уполномоченными государственными и муниципальными органами за аренду земель, которые используют граждане и их объединения (таблица 4).

Таблица 4 - Арендная плата 1 м² государственных и муниципальных земель в 2012 году в Ростовской области