Материал: Реферат Спрос и предложение

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ

Кафедра экономики недвижимости

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: Спрос и предложение на рынке недвижимости, особенности их формирования и проявления

Выполнила:

Проверила:

Москва 2019г.

Оглавление

Введение 3

Факторы регуляции рынка недвижимости 4

Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости 9

Заключение 13

Список литературы 15

Введение

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того, Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

"Рынок", в самом общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие "рынок" используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие "рынок недвижимости" означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.), совершаемых между ними на рынке.

Различают первичный (новые дома и строения) и вторичный рынок недвижимости (вторичный рынок недвижимости во многих странах, включая Россию, порой превышает первичный рынок). Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Факторы регуляции рынка недвижимости

Ведущими факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Однако здесь есть особенности, для выяснения которых необходимо проанализировать факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Решающую роль играют: макроэкономические факторы, политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов позволяют проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.

Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

• изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения. Эти изменения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать;

• условия и доступность финансирования. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, увеличение их доходов, приводящее к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке.

Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результат роста спроса на недвижимость - рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде факторы спроса имеют большее значение, чем факторы предложения. Последнему свойственна неэластичность. Существенные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения. Эти факторы охватывают:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1.      интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

2.      положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);

3.      текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

4.      соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

5.      затраты на улучшение неосвоенных земельных участков и имеющееся их предложение.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов либо помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы даже при наличии высокого спроса. Уровень вакансий для односемейных жилых домов, как правило, составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для помещений под бизнес такой процент выше. Это - основные соотношения; они могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и (или) недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.

Формирование рынка недвижимости в России с введением права частной собственности на недвижимое имущество и проведение приватизации до настоящего времени сопровождается целым рядом особенностей. Так, специфичность рынка недвижимости во многом обусловлена экономико-правовыми различиями регионов РФ, их промышленным и природным потенциалом.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1

Табл. 1 «Особенности рынка недвижимости»

Следует также остановиться на факторах, влияющих на стоимость предприятия. Поскольку предприятие – это сложное образование, стоимость его во многом зависит от факторов в целом не свойственных рынку недвижимости. В России рынок предприятий пока не сформирован. Действительно, какая может быть «предельная полезность» предприятия, если практически в большинстве случаев покупка (продажа) какого-либо предприятия, это, как правило, единичный акт.

Вместе с тем, предприятие также является товаром, поэтому оценка предприятия должна подчиняться рыночным законам. В то же время в РФ отсутствуют качественные методики определения стоимости предприятия.

Поскольку теория предельной полезности не может быть положена в основу оценки большинства предприятий, то величина стоимости предприятия должна определяться количеством общественно-необходимого рабочего времени на создание всех элементов предприятия.

Стоимость предприятия является критерием общественной полезности предприятия. Цена предприятия может значительно отличаться от стоимости.

В целом понятие стоимость предприятия должно объединять: имущественное положение предприятия, его финансовое состояние, доходность и потенциал в целом. В значительной степень стоимость предприятия связана со структурой активов и пассивов и факторов, в свою очередь влияющих на нее. Чем больше вариабельность структуры активов и пассивов с позиции их положительного влияния на финансовый результат, тем выше должна быть стоимость предприятия. Кроме того, не следует пренебрегать внешними факторами. Так, для большинства инвесторов именно внешние факторы определяют перспективы дальнейшего развития и целесообразность вложения средств в предприятия конкретной отрасли.

Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости

Рынок недвижимости обладает специфическим характером взаимодействия между предложением и спросом, отличным от большинства рынков.

Во-первых, предложение на рынке недвижимости в значительной степени формируется под влиянием ситуации на финансовом рынке, в то время как спрос в определяющей степени зависим от ситуации в реальном секторе экономики.

Безусловно, данное положение не следует абсолютизировать. Если рынок недвижимости тесно интегрирован с финансовым рынком, если инвестиции в недвижимость являются составной частью совокупного инвестиционного портфеля, то это, действительно, так. Но возможна и иная ситуация, более характерная для тех национальных экономик, где рынок недвижимости еще не находится в тесной взаимосвязи с финансовым рынком. В этом случае предложение на рынке недвижимости непосредственно формируется под влиянием спроса со стороны пользователей недвижимости.

Во-вторых, важное влияние на взаимодействие предложения и спроса оказывает невозможность существенного увеличения предложения на рынке недвижимости в краткосрочном периоде, как по причине ограниченности земли как естественного базиса недвижимости, так и в силу длительности процесса создания объектов недвижимости. Поэтому предложение на рынке недвижимости (особенно, на первичном рынке) низкоэластично по цене в краткосрочном периоде.

Важна при этом не только сама неэластичность предложения в краткосрочном периоде (об этом можно говорить и по отношению к иным рынкам), но и то, что краткосрочный период для первичного рынка недвижимости измеряется годами: длительность девелоперского цикла – от возникновения идеи реализации проекта до его завершения может составлять три, пять и более лет. В то же время, спрос на рынке может измениться существенно быстрее, что ведет к ситуации неудовлетворенного спроса, а, следовательно, и роста цен на рынке.

Оценку особенностей взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости следует дополнить указанием на существенные особенности в формировании спроса на рынке.

Объекты недвижимости, как хорошо известно, обладают высокой стоимостью, так что цена объекта на рынке купли-продажи, как правило, существенно превышает уровень текущих доходов приобретателей недвижимости. В силу этого, что спрос на рынке продаж недвижимости низкоэластичен по цене и доходу. Как показывают исследования, проведенные в США, коэффициент эластичности по доходу на рынке жилой недвижимости составляет величину в 0,2-0,3, т.е. рост дохода на 10% ведет в увеличению объема продаж лишь на 2-3%. Аналогичным образом, спрос низкоэластичен и по цене: падение цены на 10 % ведет к росту объема продаж лишь на 1-2% (коэффициент эластичности равен 0,1 – 0,2).

В то же время, коэффициент эластичности спроса по богатству, как показывают те же исследования, уже близок к 1, т.е. спрос на недвижимость эластичен по богатству (накопленному доходу).

Отмеченное противоречие между уровнем цен на недвижимость и доходами ее приобретателей вполне заслуженно может быть названо основным противоречием рынка недвижимости. Основное противоречие рынка недвижимости – противоречие между ценой недвижимости и доходом ее приобретателей

Указанное противоречие особенно важно в социальном аспекте и находит свое отражение в одном из важных показателей, используемых для оценки состояния жилищной проблемы и возможностей населения по приобретению жилья в той или иной стране или регионе.

Данный показатель носит название коэффициента доступности жилья и измеряется как отношение цены жилой недвижимости к доходу приобретателя недвижимости (как правило, годовому).

Kh = P/Y

где

Kh – коэффициент доступности жилья,

P –цена жилья

Y- годовой доход приобретателя жилья

Величина коэффициента доступности жилья различается по разным странам, однако, даже в экономически развитых странах она является достаточно высокой: от 7-8 до 10 и более. Нужно иметь в виду при этом, что даже в одной стране она может существенно изменяться под влиянием роста цен на жилье, с одной стороны, и динамикой дохода населения, с другой. Например, по данным американских специалистов, в США в 80-е гг. ХХ века, когда цены на недвижимость бурно росли, цена жилья могла более чем в 20 раз превышать годовой доход его собственника.

При определении величины коэффициента доступности жилья, как и во многих других случаях, важно корректно подходить к выбору исходных данных.

Например, если говорить о современной российской ситуации, когда значительная часть населения проживает в коммунальных или малогабаритных квартирах, можно, конечно, за точку отсчета и стоимость данного жилья. При этом, если мы его сравним с доходом семьи, проживающей в нем, то величина коэффициента доступности жилья окажется существенно заниженной., что будет создавать ложное впечатление о возможностях населения по приобретению жилья. С другой стороны, если будут не полностью учтены доходы (например, «черные» или «серые») получаемые населением, то искажение произойдет уже в иную сторону).

За точку отсчета в данном случае целесообразно принять известную формулу, согласно которой количество комнат в квартире (единице жилья) должно быть на единицу больше, чем число проживающих: к = n +1.

Важно обратить внимание и на иную сторону вопроса. Довольно часто в литературе, особенно научно-популярной, высказываются мнения о том, что рост спроса на рынке жилья, в частности, зависит от прироста доходов населения. Зависимость здесь, безусловно, есть, но вовсе не прямая. Как следует из отмеченного выше противоречия, рост доходов ведет к росту спроса либо через накопление богатства, которое может быть использовано для приобретения жилья, либо через развитие системы кредитования населения.

Выделенное выше противоречие между уровнем цен на недвижимость и уровнем дохода ее приобретателей недвижимости может быть разрешено несколькими способами.

Частично это противоречие может быть разрешено в рамках рынка недвижимости посредством развития арендных отношений.

Арендная плата как цена пользования объектами недвижимости («прокатная цена») по своей величине сопоставима с доходами пользователей недвижимости, а потому спрос на рынке аренды является более эластичным по цене и доходу. Вместе с тем, аренда не ведет, как правило, к переходу объекта недвижимости в собственность арендатора (за исключением лизинга недвижимости), в потому не дает возможность использовать недвижимость как капитал, как средство накопления.

Другим способом, также отчасти разрешающим данное противоречие, является развитие коллективных форм собственности, например, общей долевой собственности в жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья, и пр.

Однако, все эти способы лишь частично решают проблему.

Системное разрешение противоречия между ценой недвижимости и доходами ее приобретателей обеспечивается лишь на основе устойчивых связей рынка недвижимости с финансовым рынком, в котором рынок недвижимости находит источник ресурсов для своего развития. Механизмом, связывающим эти рынки, в частности, являются: система ипотечного кредитования, банковское кредитование строительства, развитие институтов коллективного инвестирования в недвижимость (паевые фонды и пр.).

Для разрешения основного противоречия рынка недвижимости необходимы его устойчивые связи с финансовым рынком.