осуществляет правление кооператива. Количественный состав правления определяется уставом или решением общего собрания членов кооператива, но не может быть менее трех человек. Члены правления избирают из своего состава председателя правления кооператива,
если иной порядок его избрания не предусмотрен уставом кооператива.
Член правления кооператива не может занимать должность единоличного исполнительного органа кооператива, руководителя управляющей организации или управляющего, а также быть членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива.
Член правления кооператива может совмещать свою деятельность в правлении кооператива с работой в кооперативе по трудовому договору. Однако число членов правления кооператива, работающих в кооперативе по трудовому договору, не должно превышать одну треть от общего числа членов правления.
Компетенция правления кооператива и порядок принятия им решений по вопросам, относящимся к его компетенции, определены ч. 6 и 8 ст. 42.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива общим собранием членов кооператива в соответствии с уставом избирается ревизионная комиссия (ревизор) кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут совмещать свою деятельность с работой в кооперативе по трудовому договору (ст. 43).
В соответствии со ст. 44 руководство текущей деятельностью кооператива осуществляют единоличный исполнительный орган кооператива (директор) или единоличный исполнительный орган и коллегиальный исполнительный орган кооператива (дирекция). Исполнительные органы кооператива подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. В кооперативе, число членов которого превышает 500 человек, образование коллегиального исполнительного органа кооператива является обязательным.
К компетенции исполнительных органов кооператива относятся все вопросы руководства текущей деятельностью кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов кооператива и правления. Исполнительные органы кооператива организуют выполнение решений общего собрания членов кооператива и его правления.
По решению общего собрания членов кооператива полномочия единоличного исполнительного органа могут быть переданы коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Такое решение принимается общим собранием членов кооператива только по предложению правления кооператива. При принятии этого решения членам кооператива должна быть предоставлена информация об управляющей организации или управляющем, указанная в ч. 5 ст. 44, а также проект договора, который предлагается заключить с управляющей организацией или управляющим.
Уставом кооператива должен быть определен срок полномочий исполнительных органов кооператива, в том числе срок действия договора кооператива с управляющей организацией, который не может превышать пяти лет. Продление срока полномочий исполнительных органов кооператива допускается только на основании решения общего собрания членов кооператива, даже если уставом кооператива образование этих органов отнесено к компетенции правления кооператива.
Единоличный исполнительный орган кооператива, руководитель управляющей организации или управляющий, член коллегиального исполнительного органа кооператива не может быть избран членом правления кооператива или членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива. Указанные должностные лица могут не являться членами кооператива.
Требования к должностным лицам кооператива определены ст. 45, в которой, в частности, установлено, кто не может быть данными должностными лицами, а также какая информация о кандидатах на указанные должности должна быть предоставлена членам кооператива.
10.5.Обеспечение финансовой устойчивости деятельности кооператива
иконтроль за деятельностью кооператива
Для обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива,
устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.
Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.
При недостатке указанных выше средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.
Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.
Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.
Дополнительные требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива устанавливаются Правительством РФ (ст. 47 Закона о кооперативах).
В целях обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооператива ст. 48 предусмотрены ограничения совершения кооперативом сделок.
Статья 49 определяет нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Статьей 56 предусмотрена возможность создания саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов, которые могут создаваться на условиях добровольного объединения в них жилищных накопительных кооперативов. Такая организация может учреждаться для разработки и установления правил и стандартов, обеспечивающих соблюдение ее членами интересов членов кооперативов и осуществление эффективной деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, контроля за соблюдением требований законодательства РФ и дополнительных требований, установленных указанными правилами и стандартами.
Саморегулируемая организация жилищных накопительных кооперативов обязана:
1)осуществлять контроль за деятельностью своих членов в части, касающейся соблюдения требований федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, правил и стандартов, установленных данной саморегулируемой организацией;
2)рассматривать представляемые жилищными накопительными кооперативами формы участия в деятельности кооператива, а также давать заключения о представляемых формах участия в деятельности кооператива;
3)рассматривать жалобы на действия (бездействие) своих членов;
4)обеспечивать открытость информации о деятельности своих членов, опубликовывать
всредствах массовой информации сведения о несоответствии кооператива требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива;
5)исполнять иные предусмотренные законодательством РФ и учредительными документами саморегулируемой организации обязанности.
Саморегулируемая организация жилищных накопительных кооперативов вправе:
1)применять в отношении своих членов предусмотренные учредительными и иными документами меры ответственности, в том числе исключать членов из саморегулируемой организации;
2)обратиться к членам правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизору) кооператива и членам кооператива с предложением о принятии мер по устранению несоответствия кооператива требованиям к обеспечению финансовой устойчивости деятельности кооператива.
Деятельность саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов должна регулироваться специальным федеральным законом, который пока не принят.
В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.
Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).
ТСЖ в соответствии с ч. 3 ст. 135 ЖК может быть создано при условии, если число создавших его членов превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав ТСЖ принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам его членов. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.
Согласно ст. 136 ЖК собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме,
обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Кроме того, ТСЖ может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными
участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2)нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженернотехнического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Статья 137 ЖК определяет права ТСЖ. К ним относятся следующие:
1)заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2)определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом ТСЖ цели;
3)устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4)выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5)пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6)передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим товариществу услуги;
7)продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений
вмногоквартирном доме, ТСЖ вправе:
1)предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2)в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3)получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4)осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих ктакому дому выделенных земельных участков;
5)заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
ТСЖ обязано:
1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава ТСЖ;
2)заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами ТСЖ;
3)выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4)обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5)обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме в соответствии
сих долями в праве общей собственности на данное имущество;
6)обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7)принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8)представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 138 ЖК).
Статьей 139 ЖК предусмотрена возможность создания ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании такого товарищества принимается на общем собрании указанных лиц, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК.
Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Как предусматривает ч. 2 ст. 141 ЖК, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 142 ЖК два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление подобными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК, т. е. в таком же порядке, как и управление ТСЖ.
Глава 14 ЖК определяет правовое положение членов ТСЖ. Согласно ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление.
Высшим органом управления ТСЖявляется общее собрание его членов, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции этого органа относятся:
1)внесение изменений в устав товарищества;
2)принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;